Thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản tại Quốc hội chiều 23/6, đại biểu Nguyễn Thị Lệ (đoàn TP.HCM) nêu rõ, đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh tại Điều 23 khoản 1 điểm a có quy định "Các loại nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định của luật này bao gồm các loại nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, thực hiện giao dịch theo quy định của Luật Nhà ở".
Quy định này chưa rõ các loại nhà nào thuộc đối tượng được đưa vào kinh doanh theo hình thức nhà hình thành trong tương lai, trừ quy định tại điểm e có xác định không áp dụng đối với nhà ở xã hội. Do đó, cơ quan soạn thảo cần quy định cụ thể hơn nữa loại nhà ở nào thuộc nhóm nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại điều này để việc thực hiện và áp dụng thống nhất.
Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại Điều 24 khoản 3 có đề cập đến chủ thể ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là hộ gia đình.
"Đề nghị cơ quan soạn thảo xem lại chủ thể hộ gia đình, vì theo khoản 28 Điều 3 dự thảo Luật Đất đai đang trình Quốc hội cho ý kiến thì hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình có quyền sử dụng đất chung trước ngày luật này có hiệu lực thi hành. Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát, đánh giá thêm khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành thì hộ gia đình có còn là chủ thể tham gia ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hay không? Chế định về hộ gia đình thời gian qua phát sinh rất nhiều vấn đề vướng mắc, bất cập khi xử lý các vấn đề liên quan đến các giao dịch bất động sản, nhất là việc chuyển nhượng, thế chấp. Do đó, tôi đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc việc quy định hộ gia đình là chủ thể tham gia ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai", bà Lệ phát biểu.
Tại khoản 4 Điều 24, khoản 1 Điều 26 thì chủ đầu tư có trách nhiệm sử dụng tiền đã thu từ khách hàng để đầu tư xây dựng dự án nhà ở, công trình xây dựng đã được bán, cho thuê, mua đúng mục đích sử dụng theo hợp đồng đã ký kết; sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết, đại biểu Nguyễn Thị Lệ nêu: "Đây là một trong những vi phạm của các dự án kinh doanh bất động sản thời gian qua. Nhiều trường hợp người mua đã thanh toán đủ tiền, thậm chí đã vào ở một thời gian dài nhưng chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước, do đó mất khả năng về tài chính dẫn đến các cơ quan nhà nước không thể cấp giấy chứng nhận cho người dân, gây bức xúc trong dư luận, gây những bất ổn về trật tự xã hội. Bên cạnh việc quy định trách nhiệm của chủ đầu tư như trên thì phải có cơ chế đảm bảo và kiểm soát để quy định này có tính khả thi.
Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại Điều 25. Ở khoản 2 có quy định “trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan có thẩm quyền về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản, nếu nhà ở không đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.
Theo đại biểu Lệ: "Đây là một trong những bất cập thời gian vừa qua khi các cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản không có cơ chế để kiểm soát việc mở bán nhà hình thành trong tương lai của các chủ đầu tư. Do đó, việc quy định cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản, nếu nhà ở không đủ điều kiện được bán, cho thuê mua là rất cần thiết, nhằm góp phần bảo vệ quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, quy định như dự thảo còn khá đơn giản, chưa phù hợp với tính chất phức tạp, nhạy cảm của hình thức giao dịch này. Tôi đề nghị cơ quan soạn thảo nên quy định ngay trong dự thảo luật này theo hướng đây là một thủ tục hành chính để việc thực hiện rõ ràng, minh bạch hơn về thành phần, hồ sơ, thời gian trả lời, trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ quan nhà nước".
Về xử lý vi phạm, tại Điều 88 khoản 3 điểm d có quy định “chủ đầu tư có dự án bị chấm dứt hoạt động không được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản mới trong thời gian 2 năm kể từ ngày dự án bị chấm dứt hoạt động”, đại biểu Nguyễn Thị Lệ đề nghị cơ quan soạn thảo xác định thêm phạm vi, địa bàn chủ đầu tư không được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản mới theo địa bàn cấp huyện, cấp tỉnh hay toàn quốc để việc áp dụng thống nhất.
Ngoài ra, tại Điều 9 có quy định 7 nhóm hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản, trong đó có những hành vi vi phạm mang tính phổ biến nhưng không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản, không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, những hành vi này đều trực tiếp gây thiệt hại cho người mua, thuê mua bất động sản. Đại biểu Nguyễn Thị Lệ đề nghị: "Bên cạnh việc quy định đây là những hành vi cấm thì cần bổ sung cơ chế kiểm soát và chế tài để việc thực hiện mang tính khả thi, bảo vệ quyền lợi của bên mua, thuê mua. Đồng thời có một vi phạm cũng khá phổ biến thời gian qua là các chủ đầu tư làm sai về thiết kế và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc là quy hoạch tổng thể mặt bằng của dự án, dẫn đến công trình không thể hoàn công nên các cơ quan có thẩm quyền không thể cấp giấy chứng nhận cho người dân, chủ đầu tư đổ hết trách nhiệm cho chính quyền, gây bức xúc trong dư luận xã hội, nhiều trường hợp ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, do đó tôi đề nghị bổ sung hành vi này vào nhóm các vấn đề bị cấm".
Đại biểu Tạ Đình Thi (đoàn Hà Nội): "Về các hành vi bị cấm, tại khoản 3 quy định cấm gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản, đề nghị cần làm rõ nội hàm của hành vi này. Trên thực tế vừa qua, bất động sản bị bóp méo nhiều, có lúc bị lũng đoạn bởi các hoành hành vi tạo nhu cầu giả, tạo sóng thị trường với nhiều thủ đoạn tinh vi, lôi kéo người mua cùng với các chiêu trò quảng cáo gây sốt. Bên cạnh đó, mặc dù đã có những điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng nhưng nhà đầu tư kinh doanh bất động sản không thực hiện đúng, gây bất lợi, tranh chấp thiệt hại cho người mua. Do vậy, cần có những chế tài đủ mạnh để ngăn chặn, xử lý những vi phạm và cần rà soát, sửa đổi, bổ sung trong Luật Xử lý vi phạm hành chính và Luật Hình sự. Tôi đề nghị bổ sung vào khoản 3 với các hành vi gian lận, lừa dối, tạo nhu cầu thị trường ảo trong kinh doanh bất động sản, bổ sung khoản 5 về thực hiện các điều khoản liên quan đến việc thực hiện hợp đồng giao dịch, đó là không thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nguyên tắc, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và các điều khoản cam kết nghĩa vụ trong hợp đồng giao dịch. Việc bổ sung này cũng tương thích với các quy định tại các Điều 19, 20, 21, 22 của dự thảo luật".
Đại biểu Điểu Huỳnh Sang (Bình Phước): "Tôi đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục rà soát và quy định cụ thể, rõ ràng về hình thức kinh doanh bất động sản như là về nguyên tắc, điều kiện kinh doanh bất động sản và quyền sử dụng đất. Các điều kiện kinh doanh bất động sản cũng nên quy định định lượng về năng lực tài chính cũng như là các năng lực khác của nhà đầu tư và các quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải đồng bộ, thống nhất với Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi). Đồng thời, quy định cụ thể hơn về căn cứ pháp lý để xử lý trường hợp nhà đầu tư không còn đủ năng lực thực hiện dự án hoặc không muốn tiếp tục thực hiện dự án, nhằm tiếp tục triển khai dự án và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư nhưng không tạo kẽ hở, lợi dụng chính sách và phải quy định cụ thể về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Đặc biệt là điều kiện về thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, nghĩa vụ về thuế, phí, quy định việc chuyển nhượng phải theo nguyên tắc không làm thay đổi nội dung cũng như tiến độ, chất lượng dự án, quy định trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc phần bất động sản được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để đảm bảo thống nhất với Luật Đầu tư".
