Kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản: Quá mạnh tay có thể đẩy giá nhà tiếp tục leo thang

Bức tranh toàn cảnh về tín dụng bất động sản

Trong những năm gần đây, nguồn vốn để thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ngày càng đa dạng gồm: Nguồn vốn tự có của các chủ sở hữu doanh nghiệp, nguồn vốn từ phát hành cổ phiếu bổ sung trên thị trường chứng khoán, nguồn vốn tín dụng (tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu vay thương mại), nguồn vốn FDI, nguồn vốn từ các quỹ đầu tư…

Tuy nhiên, do đặc điểm của nền kinh tế và theo thói quen, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng, đặc biệt là tín dụng ngân hàng. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, hiện nay, tổng dư nợ cho vay bất động sản khoảng hơn 2 triệu tỷ đồng, chiếm 20% tổng dư nợ nền kinh tế. Mức tăng trưởng cho vay với lĩnh vực bất động sản cũng dần được hạ thấp trong những năm gần đây, từ mức tăng trưởng tín dụng trên 26% trong năm 2018, giảm còn 11,89% trong năm 2020 và khoảng 12% năm 2021.

Tính đến thời điểm 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.942 tỷ, cụ thể như sau:

- Dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 188.105 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 24% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 45.532 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 33.335 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 33.509 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Dư nợ tín dụng đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 57.898 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 7,4% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 121.153 tỷ đồng, chiếm 15,4% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 101.071 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 12,9% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 203.339 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 25,9% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Năm 2021, tận dụng lãi suất rẻ, người dân tăng vay mua nhà, sửa nhà, đầu tư nhà đất, với tín dụng cho vay mua, sửa nhà tăng 15 - 16%, cho vay kinh doanh bất động sản tăng 7 - 8%. Năm 2022 dự kiến tăng trưởng tín dụng bất động sản có thể đạt từ 9 - 10%. 

Số liệu báo cáo tài chính năm 2021 cho thấy, số dư cho vay kinh doanh bất động sản tại một số ngân hàng tăng trưởng tới ba chữ số, điển hình như Nam A Bank (136%) và Bac A Bank (128%). Nhiều ngân hàng khác như MSB, HDBank, MB, OCB,... cũng ghi nhận dư nợ cho vay bất động sản cũng tăng mạnh trong năm.

Thời gian qua, việc tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản với sự tham gia ồ ạt của các nhà đầu tư lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính từ vốn vay ngân hàng đã gây ra nguy cơ rủi ro cho thị trường bất động sản nói riêng, thị trường tài chính tiền tệ và kinh tế đất nước nói chung.

Đầu tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước đã có đã yêu cầu kiểm soát chặt chẽ và hạn chế tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có kinh doanh bất động sản để tập trung vốn tín dụng vào một số lĩnh vực sản xuất, ưu tiên nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao như công nghiệp chế biến, chế tạo, dịch vụ, logistics…

Thực tế, trong nhiều năm qua, Ngân hàng Nhà nước luôn phát đi cảnh báo và kiểm soát rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản. Ngân hàng Nhà nước đồng thời cũng yêu cầu các ngân hàng chỉ dành ra một tỷ lệ nhất định trong tổng dư nợ để cho vay lĩnh vực này nhằm giảm rủi ro.

Trước hết, Ngân hàng Nhà nước đang hoàn thiện các văn bản pháp lý trong hoạt động của ngân hàng bằng việc lấy ý kiến cho Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Một trong những nội dung sửa đổi so với Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài là thay đổi quy định về hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản.

Theo dự thảo thông tư, hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150%. Ngân hàng Nhà nước cũng áp hệ số rủi ro 50% với các khoản vay được bảo đảm bằng nhà ở, quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất và đáp ứng một trong những điều kiện: Phục vụ hoạt động kinh doanh, khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ và khoản vay cá nhân mua nhà có giá trị nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng.

Việc sửa đổi này này sẽ gián tiếp yêu cầu các nhà băng dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro. Đồng thời, kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản cao cấp nhằm kiểm soát cho vay cá nhân liên quan đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc cao cấp và kiểm soát vấn đề một chủ đầu tư có nhu cầu vay tín dụng số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản.

Thứ hai, vừa qua Ngân hàng Nhà nước đã có yêu cầu trong danh mục cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại chỉ được phép cho vay trong giới hạn tỷ lệ 8% tổng tín dụng chung của ngân hàng thương mại, tức tỷ lệ cho vay bất động sản không được vượt quá 8% tổng tín dụng chung của ngân hàng thương mại.

Trước chủ trương kiểm soát tăng trưởng tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro của Ngân hàng Nhà nước, một số ngân hàng thương mại cũng đã có văn bản tạm dừng giải ngân các khoản cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, nhằm đảm bảo tuân thủ quy định của Ngân hàng Nhà nước về tỷ lệ tăng trưởng tín dụng.

Trong khi đó, một số ngân hàng thương mại như OCB, ABBank, BIDV… vẫn đang giải ngân các khoản cho vay bất động sản bình thường, chỉ cần khách hàng có đủ điều kiện vay, room tín dụng vẫn còn. Đây là các ngân hàng thương mại đã kiểm soát cho vay lĩnh vực bất động sản dưới mức khống chế 8% tổng tín dụng chung. Như BIDV thì cho vay mảng bất động sản chỉ chiếm 2% tổng dư nợ và đạt khoảng 30.000 tỷ đồng; dư nợ bất động sản của ABBank hiện tại chiếm 6% tổng dư nợ, còn cho vay nhà ở chiếm 17% tổng dư nợ; OCB dư nợ bất động sản dưới mức 8%.

Như vậy, với ngân hàng thương mại cho vay dưới mức 8% thì vẫn có thể tiếp tục cho vay vào những lĩnh vực bất động sản phù hợp. Với những ngân hàng thương mại nào tiếp tục cho vay vượt quá mức này thì phải tìm cách đưa về mức 8%.

Nguy cơ tác động nhiều chiều

Trước hết, phải khẳng định rằng, động thái kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản là phù hợp thời điểm này. Bởi lẽ, nếu không siết chặt tình trạng ngân hàng cho vay sân sau, bắt tay với doanh nghiệp bất động sản mua trái phiếu doanh nghiệp của doanh nghiệp bất động sản để đảo nợ… thì đến một lúc nào đó, mức độ nguy hiểm sẽ lan rộng và ngoài tầm tay của cơ quan thanh tra, giám sát. Hơn nữa, việc tăng giá bất động sản sẽ càng hút dòng vốn của các nhà đầu tư và nhà đầu cơ vào thị trường bất động sản. Cùng với nguồn cung hạn chế, lượng cung tiền trên thị trường lớn sẽ tiếp tục đẩy giá bất động sản tiếp tục tăng giá. Và các nhà đầu cơ chộp giật sẽ càng đẩy mạnh vay tiền và chuyển vào bất động sản.

Tuy nhiên, việc siết tín dụng chảy vào bất động sản, chắc chắn sẽ có tác động đến thị trường, người mua nhà, nhà đầu tư và doanh nghiệp địa ốc và cả các ngân hàng thương mại.

Thứ nhất, nhiều doanh nghiệp lớn dựa vào vốn vay ngân hàng để phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án. Thậm chí, các doanh nghiệp này sẽ thiếu vốn sản xuất kinh doanh, dẫn đến việc thu hẹp quy mô phát triển dự án và khả năng cung cấp các sản phẩm bất động sản cho thị trường. Khi nguồn cung sụt giảm sẽ làm cho các bất động sản tăng giá trong tương lai.

Thứ hai, những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán các sản phẩm bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận vốn vay, tính thanh khoản bị ảnh hưởng.

Thứ ba, phần lớn những người có nhu cầu mua nhà để ở đều cần vay vốn mua bất động sản do chưa tích lũy đủ năng lực tài chính, trong đó chủ yếu là mua chung cư và thế chấp bằng chính tài sản đó. Đây lại là nhóm khách hàng nằm trong danh sách mà các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay mua bất động sản.

Thứ tư, việc cho vay là nhiệm vụ lớn và đem lại nhiều lợi nhuận cho các ngân hàng thương mại Việt Nam trong thời gian qua và thời gian tới. Bất động sản vẫn là lĩnh vực đem lại lợi nhuận nhờ nhu cầu của thị trường lớn, món cho vay gọn, lãi suất cho vay cao nên ngân hàng thương mại không bỏ qua.

Thứ năm, khi nguồn vốn tín dụng bị giảm đột ngột, nhiều dự án bất động sản dở dang sẽ gặp trở ngại trong thanh khoản, doanh nghiệp không trả được nợ vay, các ngân hàng thương mại lại đối diện với nguy cơ nợ xấu và phải mất nhiều năm mới xử lý được. 

Cần xem xét mức độ tín dụng đối với các dự án một cách linh hoạt

Việc siết tín dụng vào bất động sản là một trong những biện pháp để giảm lượng tiền trong lĩnh vực này, từ đó đưa thị trường bất động sản về đúng giá trị thực, tránh tình trạng bong bóng bất động sản, tránh nguy cơ gây khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản và lĩnh vực tài chính - tiền tệ. Việc siết tín dụng bất động sản còn thanh lọc được các nhà đầu tư và các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và kinh doanh tràn lan. Tuy nhiên, cần có các biện pháp để thị trường bất động sản có thể hồi phục và phát triển, đáp ứng nhu cầu hồi phục và tăng trưởng của các ngành kinh tế quốc dân và đảm bảo an sinh xã hội.

Trước hết, cần xem xét mức độ tín dụng bất động sản một cách linh hoạt, phù hợp với từng ngân hàng thương mại và từng dự án, không nên quy định một tỷ lệ 8% chung cho tất cả các ngân hàng thương mại. Bởi các ngân hàng thương mại sẽ là người xem xét hiệu quả, khả năng hoàn vốn và thu lợi nhuận của các khoản cho vay, khả năng chịu đựng rủi ro của bản thân ngân hàng thương mại. 

Thứ hai, cần đẩy mạnh việc cho vay tín dụng với các dự án căn hộ chung cư bình dân, căn hộ chung cư trung cấp, chính sách tín dụng ưu đãi với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để đáp ứng nhu cầu đô thị hóa, nhu cầu thu hút lực lượng lao động cho các khu công nghiệp, các khu kinh tế trọng điểm, là đầu tàu phát triển của các vùng và của cả nền kinh tế.

Thứ ba, cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. Đặc biệt, cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản cung cấp cho thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung hàng hóa bất động sản không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy. Như vậy vẫn rất cần cung cấp nguồn vốn vay cho thị trường bất động sản, nhưng cần có sự chọn lọc phù hợp.

Thứ tư, cần cung cấp vốn vay cho những người có nhu cầu mua nhà thực để ở, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu. Điều này không hề trái với mong muốn thanh lọc thị trường bất động sản, làm cho thị trường bất động sản giảm bớt nhà đầu cơ, giảm bớt người kinh doanh chộp giật, mà chỉ còn người có nhu cầu thực, cần vốn tín dụng thực.

Về mặt nguyên tắc, việc cho vay để người dân mua nhà, xây dựng, sửa chữa nhà ở là việc cần thiết để đảm bảo nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân, đảm bảo an sinh xã hội. Trên thực tế, đây cũng là một biện pháp để giúp cho xã hội ổn định, tăng trưởng và phát triển. Bởi có an cư mới lạc nghiệp, khi người dân đã có nhà để ở thì mới có thể tích cực lao động sản xuất, tăng cường tiết kiệm để trả nợ, giảm các tệ nạn cờ bạc, rượu chè trong xã hội.

Việc thanh lọc được các nhà đầu tư chộp giật, các nhà đầu cơ và thanh lọc các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và kinh doanh tràn lan, không có hiệu quả sẽ đưa thị trường bất động sản về đúng giá trị thực, tránh tình trạng bong bóng bất động sản, tránh nguy cơ gây khủng hoảng trong lĩnh vực bất động và lĩnh vực tài chính - tiền tệ, khủng hoảng kinh tế là việc làm cần thiết và cấp bách. Việc theo dõi, kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và nguồn vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng sẽ góp phần đảm bảo sự hồi phục và phát triển cân đối của lĩnh vực bất động sản với sự hồi phục và phát triển bền vững của nền kinh tế./.