Mặc dù Ngân hàng Nhà nước khẳng định, Thông tư 06/2023/TT-NHNN không siết điều kiện cho vay đối với khách hàng mà đã tháo gỡ rất nhiều nội dung nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận vốn tín dụng, góp phần cung ứng thêm vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, phục hồi phát triển kinh tế nhưng nhiều quy định lại đang khiến doanh nghiệp bất động sản lo lắng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đưa ra dẫn chứng, tại khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN), quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay chưa đồng bộ, thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, khái niệm dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh của Thông tư 06 khác với khái niệm điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh Luật Kinh doanh bất động sản. Do vậy, quy định này của Thông tư 06 đã “bít đường” vay tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để triển khai thực hiện xây dựng các công trình của dự án.
Bởi lẽ, tại thời điểm này, sau khi chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng thì đây là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn tín dụng để đầu tư xây dựng các công trình của dự án.
Và tại thời điểm này, dự án đã có đủ pháp lý thuộc giai đoạn thực hiện dự án, nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nên chưa được phép huy động vốn của khách hàng.
"Nếu dự án “đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”, chủ đầu tư “không dại gì” đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao, bởi lẽ, tại thời điểm này, chủ đầu tư đã được phép “mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai”, được huy động vốn từ khách hàng là nguồn vốn “rẻ nhất, hiệu quả nhất” do không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc, mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng", ông Châu nêu quan điểm.
Ngoài ra, theo kiến nghị của HoREA, việc cá nhân, pháp nhân góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh tại mọi giai đoạn thực hiện dự án đều hợp pháp.
Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước cần xem xét cho phép tổ chức tín dụng được cho vay "để góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh" và phải có tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về tín dụng.
Tuy nhiên, để kiểm soát rủi ro, HoREA đề nghị, Ngân hàng Nhà nước quy định tổ chức tín dụng có trách nhiệm quy định cụ thể việc cho vay theo tình trạng pháp lý của từng dự án.
Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị nới quy định về cho vay để bù đắp tài chính đối với các dự án có chi phí phát sinh dưới 36 tháng, thay vì 12 tháng để sát với thực tế dự án đang vướng mắc pháp lý.
HoREA cho rằng thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn do sức mua rất yếu. Điều này dẫn đến tình trạng doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền, bị sụt giảm thanh khoản, thậm chí bị mất thanh khoản lại đang bị tắc các nguồn vốn khác. Vì vậy, HoREA cho rằng, nếu có cơ chế hỗ trợ về tín dụng sẽ giúp làm tăng sức mua và tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản./.
