Kiến nghị Công an TP.HCM theo dõi việc đặt cọc, giữ chỗ
Sở Xây dựng TP.HCM vừa có báo cáo gửi Công an TP.HCM về tình hình thị trường bất động sản thành phố. Trong đó, Sở Xây dựng cho biết, hệ thống các quy định pháp luật còn bất cập, thiếu đồng bộ gây khó khăn trong việc có giải pháp ngăn chặn và xử lý những vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, có thể hình thành những điểm nóng, phức tạp.
Trong đó, điển hình là tình trạng dự án chưa hoàn chỉnh thủ tục pháp lý nhưng chủ đầu tư đã cho đặt cọc, giữ chỗ, hứa mua hứa bán. Khoản 2, Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định: trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư dự án đã không thực hiện thủ tục và hồ sơ trình cơ quan thẩm quyền kiểm tra, xem xét thủ tục cho phép bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, mà áp dụng theo Điều 328 Luật Dân sự năm 2015 quy định: đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận cọc) một khoản tiền trong một thời gian để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Sở Xây dựng cũng chỉ ra việc các đơn vị môi giới bất động sản, phát triển dự án, hợp tác kinh doanh… đã ký hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng, mà trước đó doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản theo Điều 6, Luật Kinh doanh Bất động sản. Sở Xây dựng cho biết đây là hành vi nghiêm cấm quy định tại Điều 8, Luật kinh doanh Bất động sản.
Về hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở, Sở Xây dựng cho biết đã được quy định cụ thể tại Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP là nhằm đảm bảo năng lực của chủ đầu tư trong phát triển nhà ở thương mại, hạn chế các chủ đầu tư yếu kém, huy động vốn tràn lan và bảo vệ quyền lợi chính đáng của mua người mua nhà ở.
Tuy nhiên, các chủ đầu tư hiện nay nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ khách hàng với số tiền rất lớn, có trường hợp chiếm 80% giá trị căn hộ.
Sở Xây dựng cho rằng việc xác định mục đích sử dụng tiền cọc của chủ đầu tư còn nhiều hạn chế, không thuộc thẩm quyền của Sở nên khó khăn trong việc xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trước tình trạng này, Sở Xây dựng đã kiến nghị Công an TP.HCM điều tra, xử lý các đối tượng cung cấp thông tin sai lệch với dự án bất động sản, dự án hạ tầng đô thị của các chủ đầu tư hoạt động vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý hình sự... hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới giao dịch bất động sản.
Doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn nếu Sở Xây dựng và Công an TP.HCM xem việc giữ chỗ là phạm pháp
Tại TP.HCM, thời gian qua, việc chủ đầu tư, đơn vị sàn môi giới quảng cáo và nhận tiền giữ chỗ các dự án nhà ở trước khi đủ điều kiện pháp lý, không phải là hiếm. Điển hình như dự án Thảo Điền Green do Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản SIC làm chủ đầu tư, Công ty Cổ phần Xây dựng Central là đơn vị thi công. Hay tại dự án Khu chung cư kết hợp Thương mại dịch vụ tại số 765 và 751/8 đường Hồng Bàng, phường 6, quận 6, do Công ty TNHH MTV Dịch vụ Bất động sản Minh Anh làm chủ đầu tư hay dự án D-Aqua nằm trên mặt tiền Bến Bình Đông, phường 14, quận 8...
Các chuyên gia bất động sản cho rằng, trong quá trình triển khai dự án, trước khi bán hàng và ký hợp đồng mua bán, doanh nghiệp cần triển khai nghiên cứu mức độ quan tâm của thị trường cũng như giá bán phù hợp. Việc này được thực hiện thông qua giữ chỗ, với mức giá dự kiến. Số tiền này sẽ hoàn lại cho khách hàng nếu dự án mở bán mà khách hàng không đồng ý mua. Số tiền giữ chỗ tùy dự án, thông thường dao động từ 50 triệu - 200 triệu đồng/sản phẩm.
Theo Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way, về mặt pháp lý, hình thức đặt cọc là một trong những biện pháp để đảm bảo việc giao kết hợp đồng mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư. Hình thức này không vi phạm quy định pháp luật hiện hành và phù hợp với thực tiễn khi pháp luật không cấm.
Với hình thức huy động vốn này, chủ đầu tư có thể tận dụng được một phần nguồn vốn của khách hàng để phát triển dự án. Điều này góp phần tạo điều kiện cho những chủ đầu tư có năng lực tài chính không thực sự mạnh cũng có thể phát triển các dự án nhà ở.
“Thực tế, chủ đầu tư thực hiện hình thức đặt cọc khi dự án chưa hoàn thiện về pháp lý, điều kiện bán nhà ở. Khi đó, chủ đầu tư thường để đơn giá bán nhà thấp hơn so với giá bán nhà khi dự án đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Hình thức đặt cọc còn góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường”, Luật sư Hồi nói.
