Kiến nghị thực hiện đề án thí điểm xây dựng nhà ở thương mại

Sáng ngày 18/1, với 432/477 đại biểu có mặt biểu quyết đồng ý, Quốc hội đã chính thức ấn nút thông qua dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Theo đó, Luật Đất đai sửa đổi sẽ có 16 chương, 260 điều, hiệu lực từ 1/1/2025.

Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua có rất nhiều điểm mới nổi bật, được kỳ vọng sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nói chung và thị trường bất động sản nói riêng trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, luật này còn một số điểm hạn chế đối với các dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Quỹ đất xây dựng nhà ở thương mại đang bị hạn chế

Tại điểm b khoản 1 Điều 127 quy định: “Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” và khoản 6 Điều 127 quy định “Người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án”.

Theo giới chuyên gia, hai quy định này sẽ chấm dứt ngay tình trạng một số nhà đầu tư nhỏ lẻ mua gom đất đai để trục lợi nhưng có thể dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại trong tương lai.

Phân tích rõ hơn về hạn chế này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định rất thông thoáng việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại do điểm b khoản 1 Điều 127. Theo đó, quy định này có thể dẫn đến hệ quả là trong khoảng 5-7 năm tới đây sẽ thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại do tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể tạo quỹ đất để thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Vô hình chung, quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 cùng với khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 sẽ làm lợi cho các nhà đầu tư “đã có sẵn quỹ đất dự án nhà ở thương mại” đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là chủ đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn có cơ hội chiếm lĩnh thị trường.

Tiếp đến, quy định “chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” tại Điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng chưa “thể chế hóa” đầy đủ chủ trương tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại trong Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Bên cạnh đó, theo điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhà đầu tư chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng các dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên quy định này lại không đồng bộ, thống nhất với các quy định tại điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191, khoản 1 Điều 73 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 đã cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xây dựng các dự án nhà ở thương mại.

Kiến nghị xây dựng đề án thí điểm

Trong văn bản kính gửi Ủy ban thường vụ Quốc hội ngay sau khi Luật Đất đai sửa đổi chính thức được thông qua, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã có những kiến nghị về quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 và quy định tại khoản 6 Điều 127. Theo đó, trường hợp xét thấy cần thiết, Hiệp hội kiến nghị Quốc hội cho phép Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác quy định của Luật Đất đai.

Trước đó, trong ngày khai mạc kỳ họp bất thường lần 5 của Quốc hội để xem xét thông qua Luật Đất đai, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cũng có văn bản kiến nghị Quốc hội mở rộng các loại đất xây dựng nhà ở thương mại. Theo đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư được nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở vào quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Bởi vì, nếu quy định này có hiệu lực thì sau khi được đăng bộ, trước bạ, nhà đầu tư mới đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở.

Tiếp đến, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 6 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Cụ thể, trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở.

Để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 3 Điều 122 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, việc chuyển nhượng mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại phải được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở.