LTS: Trong ranh giới Quy hoạch phân khu Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (Thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam) hiện có 83 dự án và phần lớn là dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Đáng chú ý, trong các dự án đang hiện hữu tại đô thị mới, có nhiều doanh nghiệp làm chủ đầu tư đồng thời của nhiều dự án. Những dự án đó có thể nằm liền kề nhau, tạo nên một chuỗi dự án thuộc cùng… một chủ đầu tư. Cũng có những dự án nằm cách xa nhau, phân tán tại nhiều khu vực của đô thị mới.
Tuy nhiên, dù là nằm kề hay phân tán, nhưng trong tình hình khó khăn từ khâu giải phóng mặt bằng, khó khăn vì thị trường đóng băng… cũng tạo nên một chuỗi vướng mắc cho doanh nghiệp. Hệ quả là hàng loạt dự án triển khai trì trệ, thi công dang dở… làm cho hình hài đô thị mới vẫn chỉ nằm trên kỳ vọng, gây bức xúc trong xã hội suốt thời gian dài.
Hiện nay, doanh nghiệp này đang là chủ đầu tư của 4 dự án, gồm: Khu đô thị Ngọc Dương CoCo (5,03ha); Khu đô thị Viêm Minh - Hà Dừa (5,18ha); Khu đô thị Viêm Trung (3,37ha); Khu đô thị Đông Dương (khoảng 19ha). Trong danh sách kể trên, Khu đô thị Viêm Trung có lẽ là dự án “hội tụ” nhiều vướng mắc nhất và dự án này cũng làm "đau đầu" chính quyền lẫn người dân trong vùng dự án.
Bất cập trong quy trình giao chủ đầu tư
Ngày 9/5/2016, UBND tỉnh Quảng Nam ban hành Quyết định số 1619/QĐ-UBND về việc giao Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn làm chủ đầu tư dự án xây dựng Khu đô thị Viêm Trung tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc.
Trước đó, ngày 28/3/2016, Ban quản lý Phát triển Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc có Thông báo số 09/TB-BQL về việc công bố danh mục dự án có sử dụng đất cần lựa chọn nhà đầu tư tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, đồng thời đăng tải nội dung công bố danh mục dự án trên Hệ thống Đấu thầu điện tử (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) và trên báo Quảng Nam. Thời gian dành cho các nhà đầu tư quan tâm, đăng ký thực hiện dự án từ ngày 28/3/2016 đến ngày 28/4/2016.
Hết thời hạn đăng ký, chỉ có 01 nhà đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn đăng ký thực hiện dự án. Ban quản lý Phát triển Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc sau khi thẩm định năng lực tài chính và điều kiện làm chủ đầu tư đã có Tờ trình số 49/TTr-BQL, ngày 4/5/2016 về việc chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Viêm Trung, tham mưu UBND tỉnh Quảng Nam ban hành Quyết định số 1619/QĐ-UBND ngày 9/5/2016.
Về thủ tục giao nhiệm vụ chủ đầu tư dự án Khu đô thị Viêm Trung, Ban quản lý phát triển Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc đã có dấu hiệu không tuân thủ đúng trình tự thủ tục. Trong Báo cáo số 301/BC-SKHĐT ngày 11/6/2021 gửi UBND tỉnh Quảng Nam, Sở Kế hoạch và Đầu tư, cho biết: Theo quy định tại khoản 1 Mục IV Phần thứ nhất Thông tư số 03/2009/TT-BKHĐT ngày 16/4/2009 "Trong phạm vi quản lý của mình và theo quy định hiện hành của pháp luật, sau khi được Hội đồng Nhân dân thông qua, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định phê duyệt danh mục dự án có sử dụng đất thuộc quy hoạch xây dựng chi tiết của địa phương cần lựa chọn nhà đầu tư trên cơ sở đề nghị của Sở chuyên ngành hoặc Ủy ban Nhân dân cấp huyện có liên quan".
Tuy nhiên, Ban quản lý Phát triển Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc không thực hiện thủ tục tham mưu UBND tỉnh phê duyệt danh mục dự án theo quy định mà chỉ thực hiện Công bố danh mục dự án có sử dụng đất cần lựa chọn nhà đầu tư tại Thông báo số 09/TB-BQL ngày 28/3/2016 là chưa đúng thủ tục và thẩm quyền.
Bên cạnh đó, mặc dù được giao nhiệm vụ chủ đầu tư từ năm 2016 nhưng phải đến năm 2021, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn mới được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu dự án Khu đô thị Viêm Trung. Lý do là vì quy mô dự án mà Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư lớn hơn so với quy mô dự án được UBND tỉnh Quảng Nam giao chủ đầu tư trước đó.
Theo Quyết định số 1619/QĐ-UBND, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn được UBND tỉnh Quảng Nam giao chủ đầu tư dự án Khu đô thị Viêm Trung với quy mô khoảng 3,4ha. Tuy nhiên, tại Quyết định số 2644/QĐ-UBND ngày 25/7/2016 của UBND tỉnh về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng (1/500) Khu đô thị Viêm Trung tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, tổng diện tích khu đất lập quy hoạch được phê duyệt là 4,4ha. Trên cơ sở quy hoạch được duyệt, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án với quy mô 4,4ha.
UBND tỉnh sau đó đã đề nghị rà soát lại quy mô giao chủ đầu tư, quy mô quy hoạch của dự án. Đến ngày 18/5/2021, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 1331/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết xây dựng (1/500) Khu đô thị Viêm Trung tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc.
Ở lần điều chỉnh này, đồ án quy hoạch được chia làm 2 ranh giới, gồm ranh giới chủ đầu tư thực hiện theo quy hoạch (hơn 3,37ha) và ranh giới quy hoạch mở rộng (gần 1,03ha). Đối với ranh giới quy hoạch mở rộng, UBND TX. Điện Bàn chịu trách nhiệm đề xuất kế hoạch đầu tư xây dựng. Đến ngày 25/11/2021, UBND tỉnh có Công văn số 8428/UBND-KTN về việc chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị Viêm Trung do Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn với quy mô hơn 3,37ha.
Mất hiện trạng, ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng
Được biết, Khu đô thị Viêm Trung cũng là một trong rất nhiều dự án thuộc nhóm mất hiện trạng, bị UBND TX. Điện Bàn thanh tra công tác giải phóng mặt bằng và đã được Thanh tra tỉnh Quảng Nam kết luận.
Theo Kết luận số 07/KL-TTT ngày 21/4/2022 của Thanh tra tỉnh, dự án đến nay vẫn chưa được giao đất, bị mất hiện trạng về đất nông nghiệp, đất ở, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu, mồ mả nên không thể thực hiện các trình tự, thủ tục về bồi thường và hỗ trợ theo quy định.
Tổng số hộ bị ảnh hưởng bởi dự án là 94 hộ và 2 tổ chức với 126 thửa. Tổng số hộ đã được kiểm kê là 74 hộ và 1 tổ chức với 88 thửa (tổng diện tích 23.911m2). Trong đó, 61 hộ và 1 tổ chức bị mất hiện trạng tại 64 thửa bị ảnh hưởng với diện tích 16.467,7m2. Tổng số hộ chưa kiểm đếm là 20 hộ và 1 tổ chức với 38 thửa đất, diện tích ảnh hưởng 14.203,1m2. Trong đó, 3 hộ và 1 tổ chức bị mất hiện trạng với 18 thửa đất, diện tích ảnh hưởng là 9.212,2m2. Giai đoạn từ năm 2017 - 2020, chủ đầu tư đã chi tạm ứng tiền bồi thường cho 79 hộ với tổng số tiền gần 3,9 tỷ đồng.
Dự án Khu đô thị Viêm Trung cũng từng phải điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng vì lý do không giải phóng được mặt bằng. Trong tổng thể quy hoạch chi tiết với quy mô 4,4ha (gồm ranh giới chủ đầu tư thực hiện và ranh giới quy hoạch mở rộng), dự án đã được điều chỉnh giảm diện tích đất ở liền kề từ 18.406m2 xuống 16.011m2, tăng diện tích đất ở chỉnh trang từ 5.944m2 lên 8.263m2. Đến nay, dự án vẫn chưa được UBND TX. Điện Bàn phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ để giải phóng mặt bằng. Lý do là vì dự án không có kế hoạch sử dụng đất hằng năm từ năm 2017 đến năm 2021 và dự án nằm trong diện bị thanh tra.
Trong báo cáo gửi UBND TX. Điện Bàn về tình hình thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, đối với dự án Khu đô thị Viêm Trung, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn cho biết, đã hoàn thành khoảng 50% khối lượng thi công hạ tầng kỹ thuật của dự án. Hiện nay, một số tuyến đường trong khu vực dự án đã được chủ đầu tư thi công cấp phối đá dăm, một số khu vực đã thực hiện bó vỉa, vỉa hè. Do dự án đang trong quá trình hoàn thiện các thủ tục pháp lý và chuẩn quy trình về giải phóng mặt bằng nên mọi hoạt động xây dựng tại dự án đã bị tạm dừng trong thời gian dài, hạ tầng dở dang, hoang hóa, xuống cấp. Và đó cũng là hiện trạng của phần nhiều dự án tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc.
Theo Công văn số 8428/UBND-KTN ngày 25/11/2021 của UBND tỉnh về chấp thuận chủ trương đầu tư, thời gian hoàn thành các thủ tục đất đai, đầu tư xây dựng không quá 12 tháng sau khi được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư; thời gian hoàn thành đầu tư toàn bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công trình nhà ở, nghiệm thu, bàn giao, đưa vào sử dụng không quá 12 tháng sau khi được cấp phép xây dựng công trình. Như vậy, tiến độ thực hiện dự án kể trên sẽ đến tháng 11/2023.
Mới đây nhất, UBND TX. Điện Bàn đã có ý kiến thống nhất chủ trương phê duyệt lại giá đất nông nghiệp, cụ thể để tính tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án Khu đô thị Viêm Trung và giao Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất thị xã, các cơ quan, đơn vị theo chức năng, nhiệm vụ được giao lập hồ sơ, thủ tục liên quan, trình cấp thẩm quyền phê duyệt lại giá đất nông nghiệp cụ thể của dự án.
Căn cứ Quyết định phê duyệt giá đất nông nghiệp cụ thể được duyệt, các cơ quan, đơn vị liên quan triển khai công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các hộ dân ảnh hưởng tại dự án theo đúng trình tự và thủ tục quy định.
Chỉ với quy mô nhỏ (hơn 3,37ha) nhưng Khu đô thị Viêm Trung lại là dự án gặp nhiều vướng mắc, từ quy trình giao chủ đầu tư đến việc chủ đầu tư “nôn nóng triển khai thi công” gây mất hiện trạng, làm cho thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ dự án... Liệu cùng với sự nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc từ chính quyền thì Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn có đưa được dự án Khu đô thị Viêm Trung về đích đúng hẹn hay không?
Chấm dứt hoạt động dự án Khu đô thị Viêm Minh - Hà Dừa mở rộng
Dự án Khu đô thị Viêm Minh - Hà Dừa mở rộng tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc đã được UBND tỉnh Quảng Nam thống nhất chủ trương cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn mở rộng ranh giới dự án tại Công văn số 2780/UBND-KTN ngày 5/6/2017; phê duyệt điều chỉnh mở rộng quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất (1/500) tại Quyết định số 2260/QĐ-UBND ngày 22/6/2017. Theo đó, dự án Khu đô thị Viêm Minh - Hà Dừa mở rộng có quy mô 3,47ha.
Theo UBND TX. Điện Bàn: “Do công tác giao chủ đầu tư đối với phần diện tích mở rộng nêu trên chưa chặt chẽ về mặt pháp lý nên Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn tự nguyện trả lại dự án để lập lại hồ sơ, thủ tục thực hiện dự án theo đúng quy định”.
