Liên quan tới vụ việc công ty CP Đầu tư và Thương mại Trung Yên, chủ đầu tư (CĐT) dự án chung cư Smile Trung Yên Building bán căn hộ cho khách hàng khi chưa giải chấp, nhóm PV đã tới làm việc với CĐT nhưng đều nhận được câu trả lời vòng vo, đã giải chấp cho nhiều hộ dân.
Nhưng sự thực đó chỉ là giải chấp giá trị khoản vay của dân với ngân hàng, không phải giải chấp khoản vay giữa CĐT với ngân hàng. Để làm rõ hơn vấn đề này; đồng thời, bảo vệ khách hàng đã mua phải căn hộ của Công ty Trung Yên, nhóm PV đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Anh, Công ty luật L&P.
PV: Thưa luật sư, việc chủ đầu tư (CĐT) dự án chung cư Smile Trung Yên Building chưa giải chấp dự án hay từng căn hộ mà đã thực hiện bán có trái quy định pháp luật?
Luật sư Nguyễn Anh: Như vậy là sai. Vì tài sản đó phải là tài sản không nằm trong tình trạng thế chấp, thì mới được bán cho khách hàng. Nó được quy định trong Điều 147, Luật Nhà ở năm 2014 - Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
CĐT dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.
Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.
PV: Vậy với những khách hàng đã mua căn hộ của dự án này thì sẽ bị thiệt hại như thế nào?
Luật sư Nguyễn Anh: Trên thực tế, có rất nhiều doanh nghiệp thế chấp dự án cho ngân hàng, nhưng vẫn bán nhà cho khách. Vì như vậy, họ mới có tiền để xây dựng. Hiện nay, không có mấy CĐT có sẵn tiền để xây dựng một dự án, nên đã xảy ra tình trạng không thể làm sổ hồng cho khách hàng, dù đó là tài sản họ đã mua.
Khi khách hàng mua căn hộ nằm trong dự án đó, chính bản thân khách hàng không thể tự chủ động để làm thủ tục hợp thức hóa quyền sử dụng và quyền sở hữu căn hộ đó. Vì tất cả những giấy tờ liên quan đã bị CĐT thế chấp cho ngân hàng. Vì tại thời điểm liên quan, khi giấy tờ của CĐT bị thế chấp tại ngân hàng thì căn hộ trong dự án như vậy sẽ gặp khó khăn và phức tạp hơn rất nhiều trong việc đăng ký quyền sở hữu của mình đối với căn hộ đó, thông qua sổ hồng. Bắt buộc CĐT cùng khách hàng làm thủ tục thì mới làm được.
Một điều lưu ý nữa, trong trường hợp CĐT thế chấp dự án đó cho ngân hàng, nếu CĐT không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ lãi, nợ gốc và nợ vay đối với ngân hàng thì ngân hàng có quyền xử lý toàn bộ tài sản mà CĐT thế chấp trong dự án đó. Điều đó có nghĩa nếu CĐT có vấn đề trong việc trả nợ lãi và nợ vay thì ngân hàng có quyền siết nợ bằng chính những căn hộ mà khách hàng mua của CĐT.
Điều đó có nghĩa là tiền thì vẫn mất, nhưng nhà không phải là của mình. Trong trường hợp, CĐT làm ăn thất bại không trả được nợ cho ngân hàng thì ngôi nhà của khách hàng đã mua cùng phần tiền khách đã trả sẽ bị mất.
Nó bao gồm các khoản phải thu, các khoản này chính là các khoản thu từ khách hàng cho những lần mà khách hàng thanh toán với CĐT. Như vậy, nhà của khách hàng có thể bị siết nợ bất cứ lúc nào.
Nếu dự án đã bị thế chấp thì quyền của khách hàng sẽ không được đảm bảo, chỉ có quyền CĐT bồi thường thiệt hại, còn quyền sở hữu sở hữu căn hộ sẽ không có. Vì quyền sở hữu căn hộ đang bị bủa vây bởi ngân hàng, căn hộ đã bị thế chấp. Mà tất cả tài sản đều đã liệt kê hết, bao gồm tài sản pháp nhân và tài sản của dự án.
PV: Trên website Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp, công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Trung Yên đã ký hợp đồng giao dịch đảm bảo với số hợp đồng 1213579080 vào ngày 25/5/2016. Tài sản đảm bảo có quyền đòi nợ. Vậy chính xác quyền này là gì?
Luật sư Nguyễn Anh: Quyền đòi nợ chính là quyền của CĐT đó trong vấn đề của bên thứ 3 khác không phải là ngân hàng, thì ngân hàng có quyền đòi nợ, nếu CĐT không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. CĐT đang gán hết tất cả các quyền của mình liên quan tới vấn đề về tài sản, về nợ cho ngân hàng và chỉ khi đến thời điểm CĐT không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ lãi và nợ vay đối với ngân hàng thì tính chất lúc này sẽ phát sinh, ngân hàng sẽ trực tiếp xử lý tài sản bảo đảm.
Xử lý tài sản bảo đảm là quyền của ngân hàng trong việc xử lý tất cả các tài sản mà CĐT đã đem ra bảo đảm cho việc vay, thế chấp cho ngân hàng. Khi đó, ngân hàng có quyền xử lý phát mại, thanh lý, bán cho người khác để lấy tiền để trả nợ lãi và nợ vay của CĐT đối với ngân hàng.
CĐT thế chấp dự án này, bao gồm cả những căn hộ bán cho khách hàng thì chỉ khi CĐT giải chấp toàn bộ khoản thế chấp thì mới có đủ điều kiện ký hợp đồng bán nhà cho khách hàng.
Xin cám ơn luật sư!
