Kỳ 3: Nhà nước áp giá quá cao, doanh nghiệp và người dân không kham nổi

Theo đó, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Đất Quảng – Quảng Nam kiến nghị UBND tỉnh Quảng Nam và Cục Thuế tỉnh Quảng Nam tạm dừng ban hành Thông báo nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được giao theo hai đợt 4 và 5 (thuộc dự án Khu đô thị NgocDuong Riverside).

Đối với dự án Khu đô thị NgocDuong Riverside

Ngày 15/8/2023, UBND tỉnh Quảng Nam đã ban hành Quyết định số 1712/QĐ-UBND về việc phê duyệt phương án giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được giao đợt 4 và đợt 5 (thuộc dự án Khu đô thị NgocDuong Riverside (gọi tắt là Quyết định 1712).

Theo như đơn kiến nghị, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Đất Quảng – Quảng Nam nhận thấy phương án giá đất được thông qua tại Quyết định này là chưa phù hợp với quy định cũng như điều kiện kinh doanh thực tế của công ty.

Về cách xác định doanh thu dự án: Quyết định 1712 đang xác định doanh thu giả định theo quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 của Thông tư này thì: “Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biển động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu”.

Trong khi đó, Quyết định 1712 căn cứ trên quy định này để tính tổng doanh thu phát triển giả định cho toàn dự án. Tuy nhiên, đối chiếu với thực tiễn kinh doanh dự án thì đối với diện tích đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Đất Quảng – Quảng Nam đã thực hiện kinh doanh và hình thành doanh thu từ các năm 2017, 2018. Đây là phần doanh thu thực tế mà công ty đã đạt được và không thể thay đổi. Vì vậy, việc áp dụng doanh thu giả định vào phần diện tích đã có doanh thu thực tế (không thể thay đổi) để làm cơ sở xác định giá đất theo phương pháp thặng dư (tổng doanh thu phát triển giả định – tổng chi phí phát triển giả định) là không phù hợp, vì thực tế công ty không thể đạt được mức doanh thu dự án giả định mà Quyết định 1712 đã đưa ra.

Về lợi nhuận của chủ đầu tư: Tại Quyết định 1712 đang xác định lợi nhuận của chủ đầu tư là 10%. Tuy nhiên, tại Phụ lục 04 kèm theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT lại xác định lợi nhuận của chủ đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn là 15%. Vậy cơ sở nào mà Quyết định 1712 lại áp lợi nhuận cho Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Đất Quảng – Quảng Nam là con số 10% mà không phải là con số 15% theo Thông tư đã hướng dẫn.

Về đơn giá đất để xác định doanh thu: Quyết định 1712 đã đưa ra là quá cao. Các giao dịch trên thị trường mà Hội đồng Thẩm định giá đất thu thập để làm cơ sở xác định đơn giá đất cho từng mặt cắt đường tại dự án Khu đô thị NgocDuong Riverside theo công ty chưa phải là giá giao dịch thông thường phổ biến trên thị trường.

Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Đất Quảng – Quảng Nam cho rằng Hội đồng Thẩm định giá đất đang chọn những giao dịch có giá giao dịch cao nhất trên thị trường để áp dụng so sánh giá cho dự án, như vậy là không phù hợp với tình hình hiện nay và kế hoạch kinh doanh của công ty trong tình hình kinh tế hiện nay.

Mặc khác, theo quy định hiện nay, Chủ đầu tư chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện huy động vốn khi đã hoàn thành 100% dự án và bàn giao đưa vào sử dụng. Căn cứ tiến độ thực hiện dự án và công tác giải phóng mặt bằng như hiện nay thì việc hoàn thành 100% dự án là không thể thực hiện trong một sớm một chiều (thậm chỉ có thể kéo dài đến vài năm). Nếu số tiền sử dụng đất đợt này mà công ty phải nộp dựa trên phương án giá đất mà Quyết định 1712 đã đưa ra là rất lớn, như vậy vượt quá khả năng tài chính hiện tại của công ty.

Về việc không tính chi phí lãi vay: Khi xây dựng phương án giá đất tại Quyết định số 1712 không tính chi phí lãi vay là không phù hợp. Bởi dự án đã bị kéo dài thời gian thực hiện do vướng công tác giải phóng mặt bằng dẫn đến chi phí thực hiện dự án tăng cao, trong đó đáng kể là chi phí lãi vay để thực hiện dự án. Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Công văn số 3146/BXD-KTXD ngày 12/8/2022 thì: “Theo quy định tại Điều 134 Luật Xây dựng và pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng qua các thời kỳ, tổng mức đầu tư xây dựng là toàn bộ chi phí đầu tư xây dụng của dự án được xác định phù hợp với thiết kế cơ sở và các nội dung của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng. Nội dung tổng mức đầu tư xây dựng gồm: chi phí xây dựng, thiết bị, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh và trượt giá. Trong đó, chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng, các khoản phí và lệ phí theo quy định được dự tính trong chỉ phí khác thuộc tổng mức đầu tư xây dựng của dự án”. Theo quy định này thì chi phí lãi vay là chi phí hợp lý được tính vào tổng chi phí dự án. Tuy nhiên, Quyết định 1712 đã không đưa chi phí lãi vay vào tổng chi phí giả định của dự án, việc này ảnh hưởng rất lớn đến chủ đầu tư.

Trước tình hình kinh tế khó khăn do dịch bệnh Covid-19 liên tục kéo dài trong các năm qua cùng với lạm phát, suy thoái kinh tế đã gây ảnh hưởng mạnh mẽ đến tình hình kinh doanh, tài chính của công ty. Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Đất Quảng – Quảng Nam đang phải gồng mình với những khoản vay để có nguồn tài chính tiếp tục thực hiện các dự án đầu tư tại Quảng Nam.

Đối với dự án Khu đô thị DatQuang Riverside

Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Đất Quảng – Quảng Nam cũng đã gửi đơn kiến nghị đến UBND tỉnh Quảng Nam, Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh Quảng Nam xin tạm dừng ban hành Quyết định phê duyệt phương án giá đất đối với dự án Khu đô thị DatQuang Riverside.

Theo đó, ngày 17/8/2023, Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh Quảng Nam đã tổ chức họp để thẩm định phương án giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án Khu đô thị DatQuang Riverside để áp dụng tính tiền sử dụng đất, thuê đất đối với diện tích đất được UBND tỉnh giao đợt 5 tại Quyết định số 3263/QĐ-UBND ngày 30/11/2022.

Theo nội dung cuộc họp, Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh đã thống nhất thông qua phương án giá đất cụ thể theo phương án giá đất đã đưa ra. Tuy nhiên, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Đất Quảng – Quảng Nam cho rằng phương án giá đất mà Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh thông qua là chưa phù hợp với quy định cũng như điều kiện kinh doanh thực tế của công ty.

Về cách xác định doanh thu dự án: Phương án xác định giá đất hiện tại của Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh Quảng Nam đang xác định doanh thu giả định theo quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh căn cứ trên quy định này để tính tổng doanh thu phát triển giả định cho toàn dự án. Tuy nhiên, theo lý giải của Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Đất Quảng – Quảng Nam, đối chiếu với thực tiễn kinh doanh dự án thì đối với diện tích đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Đất Quảng – Quảng Nam đã thực hiện kinh doanh và hình thành doanh thu từ năm 2021. Đây là phần doanh thu thực tế mà công ty đã đạt được và không thể thay đổi. Vì vậy, việc áp dụng doanh thu giả định vào phần diện tích đã có doanh thu thực tế (không thể thay đổi) để làm cơ sở xác định giá đất theo phương pháp thặng dư (tổng doanh thu phát triển giả định – tổng chi phí phát triển giả định) là không phù hợp, vì thực tế công ty không thể đạt được mức doanh thu dự án giả định mà Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh đưa ra.

Về đơn giá đất để xác định doanh thu: Theo Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Đất Quảng – Quảng Nam, đơn giá đất để xác định doanh thu mà Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh đã đưa ra là quá cao và công ty không thể bán hàng được với mức giá như vậy. Trong khi đó hiện nay các thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không thể bán được với giá cao như vậy, thị trường ế ẩm, không có người mua. Mặc khác, theo quy định hiện nay, Chủ đầu tư chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện huy động vốn khi đã hoàn thành 100% dự án và bàn giao đưa vào sử dụng. Căn cứ tiến độ thực hiện dự án và công tác giải phóng mặt bằng như hiện nay thì việc hoàn thành 100% dự án là không thể thực hiện trong một sớm một chiều (thậm chí có thể kéo dài đến vài năm). Nếu số tiền sử dụng đất đợt này mà công ty phải nộp dựa trên phương án giá đất mà hội đồng thẩm định đã đưa ra là rất lớn như vậy, vượt quá khả năng hiện tại của công ty trong thời kỳ hết sức khó khăn hiện nay.

Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Đất Quảng – Quảng Nam mong muốn UBND tỉnh Quảng Nam, Hội đồng Thẩm định giá đất và các sở, ngành liên quan xem xét, điều tra, khảo sát, thu thập thông tin, xác định lại phương án giá đất một cách khách quan, công tâm để xác định lại giá đất cụ thể cho từng dự án, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước và chủ đầu tư, tạo điều kiện cho chủ đầu tư có khả năng tài chính tiếp tục thực hiện các dự án đầu tư tại tỉnh nhà, với mục tiêu mọi người dân đều có cơ hội được sinh sống an cư lập nghiệp tại dự án.