LTS: Nhiều nhà đầu tư cá nhân nhận định, so với giá trị thực tế thì giá đất nền tại nhiều khu vực ở Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc (TX. Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam) vẫn đang neo ở mức khá cao, là cản trở cho thanh khoản cũng như làm cho người có nhu cầu ở thực sự khó tiếp cận. Sở dĩ giá đất neo cao cũng chính là hệ quả từ giai đoạn “sốt” đất trước đó.
Nhưng ở một phương diện khác, chỉ riêng một dự án khi Nhà nước tính đơn giá đất có nhiều mức giá tùy vào thời điểm giao đất cũng là một trong những yếu tố làm giá đất khu vực đi lên. Điều này, tạo khó khăn cho doanh nghiệp trong việc bán ra sản phẩm mới và đây cũng là rào cản khiến người dân khó tiếp cận sản phẩm. Từ đó, quyền lợi của nhiều nhà đầu tư bị ảnh hưởng nặng nề vì “lỡ tay” ký kết hợp đồng góp vốn, đặt cọc mua nhà đất hình thành trong tương lai...
Giá đất cao vì đâu?
Thông thường, một dự án sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư phải mất khoảng 6 tháng để thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư xây dựng; thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, trình thủ tục giao đất, cho thuê đất phải mất từ 1 – 2 năm trở lên và thực hiện thi công xây lắp từ 1 – 2 năm.
Tuy nhiên, nhiều dự án thường hay bế tắc và dừng ở giai đoạn giải phóng mặt bằng. Một số dự án thuận lợi hơn khi vừa song song thực hiện xây lắp trên phần diện tích đã được bàn giao, vừa tiếp tục giải phóng mặt bằng phần diện tích còn lại, nhưng thời điểm hoàn thành thường cách xa nhau (tính bằng năm). Đó cũng là nguyên nhân vì sao một dự án lại có nhiều phương án giá đất, dù chỉ là dự án nhỏ với quy mô khoảng chừng 5ha.
Đơn cử với dự án Khu đô thị Ngọc Dương CoCo tại Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc do Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn làm chủ đầu tư với quy mô 5,03ha. Dự án này được UBND tỉnh Quảng Nam giao chủ đầu tư từ tháng 1/2017 và chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 11/2019. Đến ngày 19/8/2020, UBND tỉnh Quảng Nam có quyết định giao đất đợt 1 với diện tích 2,68ha cho chủ đầu tư thực hiện dự án và đến ngày 1/4/2021 thì ban hành phương án giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất của dự án Khu đô thị Ngọc Dương CoCo. Theo đó, đơn giá đất ở tính doanh thu theo mặt cắt đường được tính như sau: đường 20,5m (5m+10,5m+5m) là 6.125.000 đồng/m2; đường 15,5m (4m+7,5m+4m) là 4.180.000 đồng/m2; đường 13,5m (3m+7,5m+3m) là 4.055.000 đồng/m2; đường 13,5m (3m+7,5m+3m) giáp sông là 4.401.000 đồng/m2. Đối với những lô có vị trí 2 mặt tiền tại ngã ba đường, ngã tư, có chiều sâu lớn hơn 25m với từng phần diện tích khác nhau sẽ áp dụng hệ số giá đất khác nhau.
Mãi đến tháng 7/2022, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Điện Bàn mới tiếp tục được UBND tỉnh giao đất đợt 2 với diện tích 1,57ha và phê duyệt phương án giá đất cụ thể cho phần diện tích được giao đợt 2 vào tháng 4/2023. Theo đó, giá đất ở tính doanh thu được giao trong đợt 2 (năm 2022) đã có sự chênh lệch khoảng 1,5 lần so với đơn giá đất được giao trong đợt 1 (năm 2020). Cụ thể, đất có mặt cắt đường 20,5m (5m-10,5m-5m) là 8.525.000 đồng/m2; đường 15,5m (4m-7,5m-4m) là 6.126.000 đồng/m2; đường 13,5m (3m-7,5m-3m) là 5.953.000 đồng/m2; đường 13,5m (6m-7,5m-0m) giáp sông Cổ Cò là 6.496.000 đồng/m2.
Được biết, sau 2 đợt giao đất thì chủ đầu tư mới chỉ được bàn giao thực hiện 4,26/5,03ha tổng diện tích dự án. Trong khoảng 0,77ha chưa giao thì có gần 0,31ha diện tích đất ở phân lô biệt thự. Giả sử nếu công tác giải phóng mặt bằng được hoàn thành và chủ đầu tư được giao nốt phần diện tích còn lại trong đợt giao đất tiếp theo thì dự án Khu đô thị Ngọc Dương CoCo tuy chỉ với quy mô 5,03ha nhưng sẽ có đến ít nhất 3 phương án giá đất cụ thể, tạo ra sự chênh lệch trong giá đất của cùng một dự án.
Dù chưa phải áp dụng những phương án giá đất cụ thể khác nhau nhưng dự án Khu dân cư mới Thái Dương 2 tại Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc cũng đang đứng trước nguy cơ phải trải qua tình cảnh như trên. Theo đó, dự án Khu dân cư mới Thái Dương 2 quy mô 5,62ha do Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng và Dịch vụ Thái Dương làm chủ đầu tư, được UBND tỉnh Quảng Nam giao đất 2 đợt với tổng diện tích 4,88/5,62ha. Theo quyết định về mức thu tiền sử dụng đất tại dự án Khu dân cư mới Thái Dương 2 do UBND tỉnh Quảng Nam ban hành vào tháng 3/2017, đối với loại đất ở phân lô liền kề nằm tại các đường có lộ giới từ 9,5 – 22,5m sẽ có đơn giá từ 1.700.000 – 2.200.000 đồng/m2.
Đối với phần diện tích khoảng 0,73ha còn lại chưa thể hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng của dự án Khu dân cư mới Thái Dương 2, có khoảng 0,23ha đất ở phân lô liền kề (loại đất có thu tiền sử dụng đất). Theo quy định thì giá đất sẽ được xác định tại thời điểm cấp thẩm quyền có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất đối với chủ đầu tư. Như vậy, với phần diện tích còn lại nếu được giải phóng mặt bằng và chủ đầu tư được giao đất đợt 3 trong năm nay, thì phương án giá đất cụ thể sẽ được xây dựng trên cơ sở giá đất của năm 2023 và chắc chắn sẽ có sự chênh lệch lớn so với đơn giá áp dụng cho năm 2017 (thời điểm áp dụng đơn giá cho phần diện tích được giao tại 2 đợt trong năm 2017).
Tình trạng và nguy cơ kể trên chính là điểm chung của rất nhiều dự án tại Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc hiện đang gặp phải. Nguyên nhân chính xuất phát từ công tác giải phóng mặt bằng khó khăn tại nhiều dự án, phần diện tích đất sạch được bàn giao chỉ mang tính cục bộ, đứt đoạn khiến cho nhiều dự án trong tình cảnh chắp vá, tạo nên diện mạo đô thị mới vẫn chưa thể khớp nối hạ tầng đồng bộ như kỳ vọng.
Nhiều dự án quy mô khiêm tốn, chỉ khoảng 5ha nhưng vẫn có nhiều phương án giá đất gây bất lợi cho doanh nghiệp rõ ràng cũng cần nhìn nhận về công tác tham mưu của các cơ quan chức năng khi tính giá đất đã thực sự hợp lý hay chưa? Tại sao không xác định phần lỗi của cơ quan chức năng chính là giải phóng mặt bằng, giao đất sạch cho chủ đầu tư khi mà họ đã chuyển trước kinh phí giải phóng mặt bằng?
Giao đất theo đợt là sức ép với chủ đầu tư
Cần nhìn nhận rằng, nhiều phương án giá đất trong một dự án xuất phát từ nhiều nguyên nhân, gồm khách quan và chủ quan. Tuy nhiên, tình trạng đó sẽ tác động đến nhiều đối tượng khác nhau, chung quy lại sẽ tạo ra hệ luỵ cho thị trường bất động sản tại khu vực.
Với chủ đầu tư, nhiều phương án giá đất khác nhau sẽ làm cho sản phẩm bán ra thị trường tại một dự án, cùng chung tính chất, diện tích nhưng sẽ có những mức giá khác nhau. Sản phẩm ra sau, được áp dụng giá đất cao hơn so với sản phẩm ra trước sẽ khó nhận được sự tiếp cận từ khách hàng, dẫn đến lượng thanh khoản khó khăn và nguy cơ tồn kho. Bên cạnh đó, nhiều phương án giá đất sẽ làm cho chi phí đầu tư thực tế của dự án đẩy lên cao, tạo sức ép cho doanh nghiệp về khả năng cân đối nguồn tài chính.
Với thị trường bất động sản, việc thoả thuận mua bán đất nền giữa các nhà đầu tư nằm trên quan điểm thuận mua vừa bán, nhưng cũng sẽ xét trên nhiều yếu tố để xác định một khung giá. Dù trong cùng một dự án, nhưng những lô đất cũ, đã ra mắt thị trường từ lâu cũng sẽ bị đội giá lên tương đương những lô đất ra mắt sau này, vô tình đẩy giá đất vượt xa giá trị thật. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị lô đất như tính chất cùng khu vực, cùng dự án, cùng loại đường; giá chốt hoặc giá rao bán của các lô liền kề… Đó là chưa kể đến trải qua nhiều đời chủ khác nhau với giá trị tăng dần vì tính chất đầu tư, nếu cộng thêm yếu tố trải qua thời gian “sốt” của thị trường thì cuối cùng giá trị lô đất sẽ bị “neo” ở mức cao. Lâu nay, khi thấy giá đất “trên trời” nhiều người hay đổ lỗi cho môi giới hoặc chủ đầu tư “ham lời” mà quên đi phần lớn trách nhiệm từ… cách tính giá đất để thu nộp vào ngân sách địa phương?!
Với tình trạng này, những người có nhu cầu ở sẽ khó tiếp cận được với đất dự án. Còn lượng thanh khoản thứ cấp sẽ gặp phải cản trở bởi giá đất cao và tâm lý ngập ngừng, khó “ra hàng” từ các nhà đầu tư. Cuối cùng, những dự án dù đã hoàn chỉnh hạ tầng nhưng vẫn vắng bóng cư dân, nguy cơ trở thành những dự án ma, bỏ hoang hoá…
Một tình trạng rất phổ biến trong thời gian trước đây tại các dự án ở Quảng Nam là vấn đề huy động vốn khi chưa đủ điều kiện của các chủ đầu tư bằng các hợp đồng góp vốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng đặt cọc… với bản chất là nhận tiền đặt cọc mua đất nền từ khách hàng. Tại các hợp đồng huy động vốn này, chủ đầu tư (hoặc đơn vị phân phối) sẽ đưa ra một mức giá bán cụ thể, dựa trên tính toán và dự báo thời gian hoàn thành của dự án.
Tuy nhiên, khi dự án kéo dài vì công tác giải phóng mặt bằng, thậm chí phải mất nhiều năm để hoàn thành, thì nghĩa vụ tài chính đối với diện tích đất khai thác mà chủ đầu tư phải thực hiện theo phương án giá đất cụ thể mà Nhà nước phê duyệt sẽ có sự thay đổi lớn so với thời điểm các chủ đầu tư huy động vốn, thậm chí là cao hơn rất nhiều so với giá bán cho khách hàng. Trong trường hợp này, dù ở hướng giải quyết nào thì mọi thiệt thòi đều thuộc về phía khách hàng. Thực tế thì tình trạng này đã và đang diễn ra khi một số chủ đầu tư chọn phương án “nằm im bất động” vì hoàn thành dự án sẽ bị lỗ. Lại có trường hợp vì giá đất lên quá cao, chủ đầu tư quyết tâm lật kèo…
