LTS: Nhiều nhà đầu tư cá nhân nhận định, so với giá trị thực tế thì giá đất nền tại nhiều khu vực ở Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc (TX. Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam) vẫn đang neo ở mức khá cao, là cản trở cho thanh khoản cũng như làm cho người có nhu cầu ở thực sự khó tiếp cận. Sở dĩ giá đất neo cao cũng chính là hệ quả từ giai đoạn “sốt” đất trước đó.
Nhưng ở một phương diện khác, chỉ riêng một dự án khi Nhà nước tính đơn giá đất có nhiều mức giá tùy vào thời điểm giao đất cũng là một trong những yếu tố làm giá đất khu vực đi lên. Điều này, tạo khó khăn cho doanh nghiệp trong việc bán ra sản phẩm mới và đây cũng là rào cản khiến người dân khó tiếp cận sản phẩm. Từ đó, quyền lợi của nhiều nhà đầu tư bị ảnh hưởng nặng nề vì “lỡ tay” ký kết hợp đồng góp vốn, đặt cọc mua nhà đất hình thành trong tương lai...
Có nhiều doanh nghiệp khi đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở, phát triển đô thị đã “trúng lớn” và mang lại lợi nhuận không hề nhỏ, đồng thời góp phần tích cực vào việc hoàn thiện, nâng cấp cơ sở hạ tầng, tạo động lực phát triển cho địa phương.
Đầu tư dự án có phải là miếng bánh ngon?
Tuy nhiên, cũng có nhiều doanh nghiệp lại đang “mắc kẹt” vào chính những dự án của mình mà chẳng biết khi nào mới tìm ra lối thoát. Đơn cử, trên địa bàn tỉnh Quảng Nam, theo báo cáo của Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam gửi Tổ công tác đặc biệt của UBND tỉnh, hiện nay doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đang gặp vô vàn khó khăn, xuất phát từ vấn đề giải phóng mặt bằng, một phần cũng từ yếu tố pháp lý, chính sách của Nhà nước.
Thực chất, những khó khăn mà Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam nêu ra đã xuất hiện từ lâu, nhưng chưa được đề cập đến và nhiều doanh nghiệp phải tự thân tìm hướng xử lý. Mãi đến nay, trong giai đoạn khó khăn bủa vây tứ phía và doanh nghiệp đã có dấu hiệu hụt hơi, nguy cơ chẳng thể “gồng gánh” để vượt qua giai đoạn khủng hoảng của thị trường thì mọi vấn đề như những hòn đá tảng mà doanh nghiệp bất động sản phải gánh trên lưng mới được mổ xẻ, làm sáng tỏ hơn. Thế mới thấy, nhận được dự án đất nền, xây dựng nhà ở có thể là miếng bánh ngon, nhưng không dễ nuốt đối với nhiều doanh nghiệp.
Theo Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam, trong công tác giải phóng mặt bằng, nhiều trường hợp đã có quyết định cưỡng chế thu hồi đất cách đây một năm nhưng đến nay cơ quan chức năng vẫn chưa triển khai thực hiện cưỡng chế. Các hộ dân không đồng ý phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (phương án dự kiến) được công khai, không đồng ý bốc thăm lô tái định cư, dẫn đến không thể trình thẩm định phương án theo quy định. Một số hộ dân đã nhận tiền bồi thường, hỗ trợ nhưng không đồng ý bàn giao mặt bằng để thi công xây dựng dự án; một số hộ dân có đất ảnh hưởng bởi 2 dự án yêu cầu 2 dự án triển khai cùng lúc để người dân ổn định đời sống và bố trí lại đất tái định cư…
Về pháp lý, Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam cho biết, việc doanh nghiệp vừa phải bỏ ra chi phí để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, vừa phải nộp tiền sử dụng đất cùng lúc nhưng chưa được trừ chi phí giải phóng mặt bằng là một gánh nặng lớn trong thời kỳ khó khăn này. Theo quy định hiện nay, chi phí giải phóng mặt bằng chỉ được trừ vào tiền sử dụng đất khi hoàn thành xong việc quyết toán giải phóng mặt bằng, và mỗi dự án chỉ được quyết toán không quá 2 lần. Trên thực tế, việc hoàn thiện 100% công tác giải phóng mặt bằng để quyết toán giải phóng mặt bằng cho toàn dự án là một việc đòi hỏi rất nhiều thời gian, có khi kéo dài hơn 10 năm. Như vậy, những chi phí giải phóng mặt bằng mà doanh nghiệp đã bỏ ra bị treo ở ngân sách thời gian dài, trong khi nguồn vốn của doanh nghiệp lại bị thiếu hụt nghiêm trọng.
Theo đó, Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam đề xuất cho phép doanh nghiệp khấu trừ tiền giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất phải nộp mà không đợi đến khi quyết toán để giảm tải áp lực về nguồn vốn cho chủ đầu tư. Cùng với đó, vấn đề gia hạn tiến độ đối với những dự án vướng giải phóng mặt bằng (lỗi do địa phương) thì không cần lấy ý kiến của các Sở ngành mà địa phương xác nhận rồi trình Sở Kế hoạch Đầu tư trình lên tỉnh, bởi việc lấy ý kiến sở ngành mất vài tháng hoặc có khi gần hết tiến độ gia hạn.
Doanh nghiệp mất thế chủ động?
Một rào cản lớn để có mặt bằng sạch triển khai dự án là vấn đề thu hồi đất nông nghiệp của người dân. Đơn giá thu hồi đất nông nghiệp thấp trong khi giá trị thu về sau đầu tư quá lớn khiến cho người dân không đồng tình với phương án được đưa ra, yêu cầu doanh nghiệp tự thoả thuận và yêu cầu bố trí tái định cư khi thu hồi đất nông nghiệp. Rào cản này cũng xuất phát từ hệ luỵ "bán lúa non" trước đây của nhiều doanh nghiệp tại các dự án ở Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc (TX. Điện Bàn).
Theo bảng giá đất thời kỳ 2020 – 2024 của tỉnh Quảng Nam, đối với đất nông nghiệp trên địa bàn TX. Điện Bàn, tùy từng vị trí khác nhau, đất trồng lúa có đơn giá từ 35.000 – 55.000 đồng/m2; đất trồng cây hằng năm có đơn giá từ 29.000 – 52.000 đồng/m2; đất trồng cây lâu năm có đơn giá từ 40.000 – 58.000 đồng/m2… và có hệ số điều chỉnh giá đất (k) = 1,0. Đa phần, các dự án phát triển đô thị tại đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc nói riêng và TX. Điện Bàn nói chung, diện tích đất ảnh hưởng của người dân chủ yếu là đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm. Với phần lớn dự án phát triển đô thị tại TX. Điện Bàn, chủ đầu tư sẽ có khoảng 35 - 40% diện tích đất trên tổng diện tích dự án để khai thác thương mại (như đất phân lô liền kề, đất biệt thự, đất thương mại - dịch vụ…).
Nhiều năm trước, khi một số dự án dù chưa hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng nhưng nhiều doanh nghiệp đã tổ chức huy động vốn, bán đất nền theo quy hoạch phân lô (quy hoạch chi tiết 1/500) với giá vài triệu đồng/m2, trong khi giá thu hồi đất nông nghiệp chỉ khoảng vài chục nghìn đồng/m2. Mặc dù để “biến” một vùng đất nông nghiệp trở thành một dự án đất nền, xây dựng nhà ở phải trải qua quá trình đầu tư với số vốn không hề nhỏ, nhưng sự chênh lệch giữa đơn giá thu hồi đất và giá sản phẩm bán ra đã phần nào ảnh hưởng đến tâm lý của người dân vùng dự án.
Theo quy định, giá đất được xác định tại thời điểm cấp thẩm quyền có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất đối với chủ đầu tư. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp phần nào không thể chủ động được giá bán sản phẩm do công tác giải phóng mặt bằng bế tắc, làm tiến độ dự án bị ảnh hưởng, thậm chí kéo dài nhiều năm. Khi có được mặt bằng sạch để thi công thì nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất khai thác đã vượt xa so với dự toán nhiều năm trước của doanh nghiệp khi chuẩn bị thực hiện dự án. Bên cạnh đó, chi phí đầu tư đội lên nhiều khiến cho giá bán sản phẩm dự án bị đẩy lên cao, mặc nhiên khó cạnh tranh được với các sản phẩm cũ, đã ra mắt thời gian trước nhưng vẫn đang mang tính chất đầu tư.
Một nguyên nhân đáng chú ý khác là công tác tham mưu phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất kéo dài từ thời điểm có quyết định giao đất khiến cho nhiều chủ đầu tư chưa thể thực hiện việc nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước để có cơ sở thực hiện các thủ tục tiếp theo, vô tình làm mất thế chủ động trong việc đưa sản phẩm ra thị trường.
Qua khảo sát, Reatimes nhận thấy một số dự án chậm trễ trong việc xác định giá đất cụ thể như dự án Khu đô thị Ngocduong Riverside (tại phường Điện Ngọc và phường Điện Dương, TX. Điện Bàn) được giao đất đợt 4 tại Quyết định số 3768/QĐ-UBND ngày 18/11/2019 (điều chỉnh tại Quyết định số 58/QĐ-UBND ngày 8/1/2021) và đợt 5 tại Quyết định số 2795/QĐ-UBND ngày 1/10/2021 nhưng phải đến ngày 15/8/2023 mới có Quyết định phê duyệt phương án giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất; dự án Khu đô thị QNK I (phường Điện Ngọc, TX. Điện Bàn) được giao đất đợt 1 theo Quyết định số 3108/QĐ-UBND ngày 27/10/2021 nhưng đến ngày 2/8/2023 mới có Quyết định phê duyệt phương án giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất; dự án Khu dân cư đô thị Hà Quảng (phường Điện Dương, TX. Điện Bàn) được UBND tỉnh giao, cho thuê đất tại Quyết định số 3715/QĐ-UBND ngày 21/12/2020 nhưng đến ngày 14/3/2023 mới có Quyết định phê duyệt phương án giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích đất được giao, cho thuê…
Trước thực trạng này, Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam kiến nghị cần phải có cơ chế phối hợp giữa các sở, ban, ngành địa phương để rút ngắn thời gian trong công tác xác định giá đất. Bên cạnh đó là kiến nghị địa phương cho phép các dự án bất động sản chậm nộp tiền sử dụng đất và không phạt chậm nộp tiền thuế đất nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoạt động, tháo gỡ khó khăn tài chính vì tiền sử dụng đất rất lớn…
Quảng Nam: Xây dựng phương án sửa đổi, bổ sung quy định giá đất, bảng giá đất thời kỳ 2020 – 2024
UBND tỉnh Quảng Nam vừa có công văn giao Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan theo dõi, hướng dẫn, đôn đốc các địa phương, đơn vị tập trung xây dựng sửa đổi, bổ sung bảng giá đất thời kỳ 2020 – 2024 để tổng hợp, trình thẩm định đảm bảo nội dung, tiến độ quy định; hoàn chỉnh đầy đủ các hồ sơ, thủ tục ban hành văn bản quy phạm pháp luật, tham mưu UBND tỉnh trình HĐND tỉnh thông qua và áp dụng kể từ ngày 01/01/2024 theo chỉ đạo của UBND tỉnh tại Công văn số 979/UBND-KTTH ngày 24/02/2023, Công văn số 3505/UBNDKTTH ngày 06/6/2023 và khoản 3, Thông báo số 195/TB-UBND ngày 28/6/2023.
UBND các huyện, thị xã, thành phố, Ban quản lý các khu kinh tế và khu công nghiệp tỉnh chỉ đạo các đơn vị liên quan tập trung xây dựng phương án sửa đổi, bổ sung bảng giá đất thời kỳ 2020 – 2024 trên địa bàn quản lý; gửi Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, tổng hợp, trình thẩm định theo chỉ đạo của UBND tỉnh tại Công văn số 979/UBND-KTTH ngày 24/02/2023 và khoản 3, Thông báo số 195/TB-UBND ngày 28/6/2023.
Yêu cầu Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, Trưởng Ban quản lý các khu kinh tế và khu công nghiệp tỉnh; Chủ tịch UBND các huyện, thị xã, thành phố và thủ trưởng các cơ quan có liên quan tập trung triển khai thực hiện.
