Kỳ vọng khơi thông nguồn lực đất đai to lớn từ Luật Đất đai (sửa đổi)

Khơi thông tiềm năng lớn từ đất 

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại 3 kỳ họp và lấy ý kiến rộng rãi trong nhân dân. Sau khi được tiếp thu, chỉnh lý, dự thảo luật gồm 16 chương và 260 điều bỏ 5 điều, sửa đổi, bổ sung tại 250 điều.

Có thể thấy, cho đến nay đây là đạo luật giữ kỷ lục về số lượng ý kiến góp ý và thời gian thông qua (tới 4 kỳ họp Quốc hội).

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện nay các khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản có tới 70% là pháp lý. Bởi vậy, việc thông qua Luật đất đai (sửa đổi) được doanh nghiệp, người dân rất chờ đợi. Do vậy, mặc dù Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được thông qua, nhưng rất nhiều điểm mấu chốt vẫn phải đợi thêm Luật Đất đai (sửa đổi) để tránh sự lệch pha, rắc rối.

Trao đổi với phóng viên, bà Bùi Thị An, Đại biểu Quốc hội khoá 13 đánh giá cao công tác lấy ý kiến các tầng lớp nhân dân trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo bà An, dù giai đoạn đầu công tác này có hơi chậm, nhưng càng về sau thì việc lấy ý kiến nhân dân đươc triển khai một cách sâu rộng với số lượng góp ý đạt kỷ lục. Người dân, chuyên gia cũng góp ý rất tích cực về các vấn đề như thu hồi đất, đền bù, tái định cư, định giá đất, quy hoạch… Ngoài ra, cơ quan soạn thảo cũng đã tiếp thu rất nhiều vấn đề.

Bà An cho biết, với Luật Đất đai (sửa đổi) lần này, bà quan tâm nhiều nhất đến vấn đề quy hoạch. Bà mong việc thực hiện các khâu trong quá trình quy hoạch, từ lấy ý kiến người dân, xây dựng, công bố, giám sát… quy hoạch phải thực sự công khai, minh bạch và quy rõ trách nhiệm.

"Việc thực hiện quy hoạch, đền bù thực hiện thế nào? Giám sát quy hoạch, quy rõ trách nhiệm thế nào?... cần được làm rõ", bà An nói.

Vị chuyên gia cũng góp ý, quy hoạch phải có tầm nhìn dài hạn, không được phép điều chỉnh quy hoạch ngắn hạn, băm nát quy hoạch, gây ra tiêu cực.

"Sự minh bạch, công khai ở tất cả các khâu, để dân biết, dân bàn, dân kiểm tra thì. Quy hoạch bài bản, chuẩn chỉnh sẽ hạn chế được hệ luỵ xấu về sau như quy hoạch treo, trục lợi", bà An nói.

Ngoài ra, cựu ĐBQH này cũng quan tâm đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất "đúng thời điểm". Đây là quyền lợi của người dân, là trách nhiệm của Nhà nước. Theo đó, Nhà nước cần thực hiện nghiêm chỉnh để tránh những tiêu cực phát sinh, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

Còn về tái định cư, bà An cũng đề nghị làm rõ vấn đề chất lượng cuộc sống phải bằng hoặc hơn chỗ ở cũ. Thậm chí, với người dân vùng núi, vùng sâu vùng xa thì việc tái định cư thậm chí phải hơn chỗ ở cũ.

Cũng theo bà An, trước đây, các luật mới ban hành thường phát sinh những mâu thuẫn, chồng chéo. Do đó, việc này cần rút kinh nghiệm ở luật lần này. Theo đó, cần rà soát tất cả các luật liên quan, nếu còn chồng chéo, mâu thuẫn thì sửa ngay.

Vẫn còn những băn khoăn

Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Weland) cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến được Quốc hội biểu quyết thông qua ngày 29.11.2023. Tuy nhiên, dự thảo luật vẫn còn một số nội dung, chính sách lớn cần tiếp tục được nghiên cứu để thiết kế phương án chính sách tối ưu. Mặt khác, Luật Đất đai (sửa đổi) là dự luật rất quan trọng, tác động đến mọi mặt của đời sống nên càng phải thận trọng. Vì vậy, Quốc hội đã hoãn chưa thông qua luật.

"Việc hoãn thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) vừa qua sẽ kéo dài các vướng mắc trong thực thi chính sách đất đai, các dự án đầu tư vẫn cần thêm một thời gian ngắn nữa trước khi được tháo gỡ "nút thắt". Tuy nhiên, đây là sự thận trọng cần thiết để tránh một nguy cơ lớn hơn, khi luật vừa ban hành đã lập tức phát sinh bất cập, đòi hỏi phải tiếp tục sửa", ông Tuấn nói.

Theo ông Tuấn, vừa qua rất nhiều cán bộ các địa phương vướng lao lý liên quan đến đất đai và kéo theo tâm lý thận trọng, sợ sai không dám làm. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đã góp phần "củng cố" niềm tin của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.

Ví dụ, trước đây nhiều sai phạm liên quan đến đấu giá, đấu thầu khi lựa chọn nhà đầu tư dự án, hoặc tính tiền sử dụng đất không đúng, gây thất thoát..., dự thảo luật đã quy định rõ các điều kiện, tiêu chí, các trường hợp giao đất thông qua đấu thầu, đấu giá, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để thực thi.

"Điểm nghẽn" về xác định giá đất tồn tại thời gian qua cũng được kỳ vọng khơi thông khi dự thảo luật mới quy định cụ thể 4 phương pháp xác định giá đất và tiêu chí áp dụng. Đây cũng là nội dung quan trọng để tránh vướng mắc, rủi ro trong quá trình các địa phương thực hiện; khắc phục các vi phạm trong xác định giá đất dẫn đến "mất cán bộ".

Theo ông Tuấn, dự thảo luật đã hoàn thành điều kiện "cần" về lập pháp, còn điều kiện "đủ" thì cơ quan chức năng cần triển khai luật trên thực tế một cách hiệu quả, phù hợp, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai.

Theo VARS, dù đang "chạy nước rút" để thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), nhưng vẫn còn khoảng 20 điểm quan trọng, ảnh hưởng tới thị trường bất động sản chưa có sự thống nhất.

Ví dụ, vấn đề thu hồi đất cần cơ chế đền bù, giải phóng mặt bằng phù hợp, đảm bảo người dân không thiệt thòi. Đồng thời, việc bố trí tái định cư phải đảm bảo cuộc sống sinh hoạt của người dân, tránh tâm lý bị cưỡng chế hoặc cưỡng đoạt.

Ngoài ra, VARS cho rằng, việc tiếp cận đất đai cần công khai và minh bạch hơn khi các quy định đấu giá, đấu thầu cần cụ thể, thủ tục đơn giản, tránh rườm rà; việc tính tiền sử dụng đất cần đảm bảo công bằng, hài hoà lợi ích, khuyến khích các chủ đầu tư phát triển dự án.

Về phương án nộp tiền sử dụng đất, VARS khuyến nghị xem xét phương án nộp tiền hàng năm thay vì nộp tiền một lần, giúp bớt gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư. Điều này cũng góp phần hạ nhiệt giá bất động sản, tránh nguy cơ "đánh bóng dự án" để huy động vốn.

VARS cũng băn khoăn quy định phải có đất ở có sẵn trong dự án nhà ở thương mại, đô thị hỗn hợp và chủ đầu tư phải tự thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng. Quy định này có thể gây khó cho doanh nghiệp.