Lãi suất cao tái định hình chiến lược đầu tư bất động sản

Lãi suất neo cao hãm sức cầu

Dù nguồn cung bất động sản đã có dấu hiệu cải thiện rõ nét sau giai đoạn phục hồi, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao đang trở thành một trong những lực cản lớn nhất đối với quá trình phục hồi thanh khoản của thị trường. Khi chi phí vốn gia tăng, khả năng hấp thụ của thị trường không còn phụ thuộc hoàn toàn vào lượng sản phẩm được đưa ra mà chịu tác động trực tiếp từ sức chịu đựng tài chính của cả người mua lẫn doanh nghiệp.

Theo báo cáo mới công bố của Chứng khoán MB (MBS), lãi suất cao đang tạo áp lực đáng kể lên thanh khoản trong bối cảnh nguồn cung bất động sản gia tăng mạnh kể từ cuối năm trước. Dữ liệu cho thấy, đến hết tháng 6, tăng trưởng tín dụng đạt 6,77%, trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 4,7%, khiến khoảng cách giữa tăng trưởng tín dụng và huy động tiếp tục nới rộng. Áp lực cân đối nguồn vốn đã đẩy lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tăng khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ, lên khoảng 8%/năm, kéo theo lãi suất cho vay trung và dài hạn vượt ngưỡng 12%/năm.

Trong bối cảnh đó, chi phí sử dụng vốn tăng lên không chỉ làm suy giảm nhu cầu mua bất động sản của người dân mà còn khiến các doanh nghiệp phát triển dự án phải điều chỉnh chiến lược đầu tư. Thay vì tiếp tục mở rộng quỹ đất hay triển khai các dự án mới, nhiều chủ đầu tư lựa chọn ưu tiên hoàn thiện các dự án hiện hữu nhằm kiểm soát dòng tiền và giảm thiểu áp lực tài chính.

Để duy trì sức cầu, nhiều doanh nghiệp đã triển khai các chương trình hỗ trợ lãi suất thấp hơn khoảng 3 - 4 điểm phần trăm so với mặt bằng thị trường, đồng thời áp dụng chính sách ân hạn nợ gốc từ một đến hai năm. Tuy nhiên, theo MBS, những giải pháp này chủ yếu có tác dụng giảm bớt áp lực tài chính trong ngắn hạn, khó tạo ra cú hích đủ mạnh cho thanh khoản khi mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao và nguồn cung tiếp tục được bổ sung.

Đơn vị này cũng nhận định sức mua của thị trường sẽ tiếp tục chịu sức ép từ hai yếu tố là mặt bằng lãi suất neo cao và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước những thay đổi về quy hoạch và định hướng phát triển đô thị. Hiện nay, lãi suất ưu đãi trong hai năm đầu mà các chủ đầu tư áp dụng phổ biến ở mức 8 - 10%/năm, sau thời gian ưu đãi tăng lên khoảng 12 - 13%/năm, cao hơn từ 1 - 1,5 điểm phần trăm so với giai đoạn 2024 - 2025. Điều này đồng nghĩa với việc chi phí vốn của người mua sẽ tăng đáng kể trong các năm tiếp theo, làm giảm khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính và kéo dài thời gian ra quyết định xuống tiền.

Đồng quan điểm, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho rằng, mặt bằng lãi suất cao đang làm suy giảm đáng kể khả năng hấp thụ của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng với việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Theo đơn vị này, trong 6 tháng đầu năm, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12 - 14%/năm, trong khi nhiều khoản vay theo cơ chế thả nổi đã tăng lên 15 - 16%/năm sau thời gian ưu đãi. Chi phí vốn gia tăng khiến áp lực trả nợ ngày càng lớn, buộc người mua phải cân nhắc kỹ hơn trước mỗi quyết định xuống tiền.

Diễn biến này phản ánh khá rõ qua bức tranh thanh khoản của thị trường. Dù nguồn cung mở bán mới trên cả nước trong nửa đầu năm tăng 16% so với cùng kỳ năm trước, lượng hàng mới vẫn giảm 44% so với nửa cuối năm 2025. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ sơ cấp suy giảm cả về quy mô giao dịch lẫn tốc độ tiêu thụ. Dòng tiền chủ yếu tập trung vào các dự án mới có pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc phục vụ chiến lược đầu tư trung và dài hạn, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như rút khỏi thị trường.

Theo DXS-FERI, không chỉ mặt bằng lãi suất neo ở mức cao, việc hạn mức tín dụng tiếp tục được kiểm soát cũng làm giảm khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến sức cầu. Đơn vị này dự báo trong 6 tháng cuối năm, lãi suất cho vay nhiều khả năng vẫn duy trì quanh ngưỡng 12 - 14%/năm. Điều đó đồng nghĩa thanh khoản thị trường sẽ khó có thể phục hồi mạnh trong ngắn hạn, đồng thời quá trình phân hóa sẽ diễn ra rõ nét hơn giữa các phân khúc, khu vực cũng như giữa những dự án có chất lượng, pháp lý hoàn chỉnh với các dự án thiếu lợi thế cạnh tranh.

Khẩu vị đầu tư thay đổi: Dòng tiền tìm đến tài sản có giá trị thực

Không chỉ làm chậm đà phục hồi thanh khoản, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao còn đang tạo ra sự thay đổi căn bản trong hành vi của dòng tiền trên thị trường bất động sản. Nếu giai đoạn trước, đòn bẩy tài chính là công cụ phổ biến để tối đa hóa lợi nhuận từ kỳ vọng tăng giá, thì nay, khi chi phí vốn gia tăng và dư địa đầu cơ thu hẹp, nhà đầu tư buộc phải chuyển sang chiến lược thận trọng hơn, đặt hiệu quả khai thác và giá trị nội tại của tài sản lên hàng đầu.

Theo DXS-FERI, nhu cầu sở hữu bất động sản trên thị trường vẫn hiện hữu, song người mua không còn đưa ra quyết định một cách vội vàng. Thay vào đó, họ chủ động theo dõi diễn biến lãi suất, dòng tiền và các chỉ số kinh tế vĩ mô trước khi giải ngân. Những sản phẩm được ưu tiên là các dự án có pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu sử dụng thực, có khả năng tạo dòng tiền ổn định và sở hữu phương án tài chính an toàn trong dài hạn.

Trong một chia sẻ gần đây với báo chí, ông Nguyễn Thanh Sang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings cho rằng, những biến động vừa qua phản ánh sự thay đổi rõ rệt trong tâm lý thị trường. Dù hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm liên tục được khởi công trên cả nước - yếu tố từng đủ sức tạo nên những "làn sóng đón đầu" của giới đầu tư, nhưng dòng tiền hiện vẫn khá thận trọng. Điều đó cho thấy thị trường không còn phản ứng theo kỳ vọng ngắn hạn, mà đang cân nhắc nhiều hơn đến hiệu quả đầu tư thực chất.

Theo ông Sang, bất động sản vẫn là kênh tích lũy tài sản hấp dẫn trong dài hạn, song dòng tiền không biến mất mà đang dịch chuyển theo hướng chọn lọc hơn. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư chủ yếu mua đất để chờ tăng giá rồi chuyển nhượng hưởng chênh lệch, thì hiện nay các quyết định đầu tư ngày càng dựa trên những tiêu chí cốt lõi như quy hoạch, pháp lý, khả năng khai thác và tiềm năng tạo dòng tiền bền vững. Những tài sản không đáp ứng được các yêu cầu này sẽ ngày càng khó thanh khoản, bất chấp mặt bằng giá.

Dù thị trường vẫn phải đối mặt với áp lực từ chi phí vốn cao, nhiều chuyên gia cho rằng một chu kỳ cơ hội mới đang dần hình thành nhờ làn sóng đầu tư hạ tầng, mở rộng không gian đô thị và tái cấu trúc quy hoạch trên phạm vi cả nước. Tuy nhiên, cơ hội này không còn dành cho những dòng tiền mang tính đầu cơ hay kỳ vọng "lướt sóng" ngắn hạn, mà thuộc về các nhà đầu tư có năng lực phân tích, biết đánh giá đúng giá trị của hạ tầng, quy hoạch và xu hướng phát triển đô thị trong trung và dài hạn.

Thực tế cũng cho thấy thị trường đang từng bước xác lập một chuẩn mực đầu tư mới, trong đó yếu tố an toàn và giá trị nội tại trở thành tiêu chí quan trọng hơn kỳ vọng tăng giá đơn thuần. Dòng tiền có xu hướng tìm đến những tài sản có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác ổn định và sức chống chịu tốt trước biến động kinh tế, thay vì chạy theo các cơn sốt ngắn hạn.

Sự thay đổi trong "khẩu vị" của nhà đầu tư đồng thời tạo ra một cuộc sàng lọc mạnh mẽ đối với các doanh nghiệp bất động sản. Mô hình đầu tư nhỏ lẻ, phân lô bán nền theo phong trào hay hoạt động môi giới dựa trên các cơn sốt giá đang dần thu hẹp dư địa tồn tại. Thay vào đó, lợi thế ngày càng thuộc về những chủ đầu tư có năng lực tài chính vững vàng, phát triển dự án bài bản, sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và chiến lược kinh doanh dài hạn.

Có thể thấy, mặt bằng lãi suất cao không chỉ tạo áp lực lên thanh khoản mà còn góp phần tái định hình cấu trúc của thị trường bất động sản. Khi đòn bẩy tài chính không còn là động lực chính, dòng tiền buộc phải quay trở về với những giá trị cốt lõi của một tài sản: khả năng khai thác, tính pháp lý, chất lượng phát triển và hiệu quả đầu tư bền vững. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước sang một giai đoạn trưởng thành hơn, nơi lợi nhuận sẽ thuộc về những chủ thể tạo ra giá trị thực, thay vì dựa vào kỳ vọng tăng giá thuần túy như trước đây./.