Lãi suất tăng, căn hộ Hà Nội bước vào giai đoạn 'thử lửa'

Thị trường căn hộ Hà Nội hiện nay đang đứng trước một phép thử mới khi nguồn cung tăng mạnh, trong khi sức mua bắt đầu bộc lộ dấu hiệu thận trọng. Báo cáo CBRE cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, Hà Nội ghi nhận 16.600 căn hộ mở bán mới, mức cao nhất trong một nửa đầu năm kể từ 2020.

Tuy nhiên, đáng chú ý là trong hai quý liên tiếp, thị trường không còn nguồn cung mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các khoản chiết khấu. Đây là nghịch lý đáng chú ý của thị trường nhà ở hiện nay khi nguồn cung đang trở lại, nhưng khả năng tiếp cận nhà ở của người mua không cải thiện tương ứng.

Trong quý II/2026, lượng căn hộ bán được tại Hà Nội đạt hơn 5.800 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 68% nguồn cung mới. Con số này tương đương quý I nhưng thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi tỷ lệ hấp thụ thường xuyên vượt 90%, thậm chí có thời điểm cao hơn lượng hàng mới đưa ra thị trường.

Theo CBRE, lãi suất cao đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng nhất thay đổi hành vi người mua. Nếu trong giai đoạn lãi suất thấp, khách hàng có xu hướng ra quyết định nhanh, thì hiện nay người mua thận trọng hơn, tính toán kỹ dòng tiền và thời điểm xuống tiền, đặc biệt với những sản phẩm đòi hỏi sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Diễn biến giá cũng bắt đầu cho thấy sự phân hóa rõ hơn giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội trong quý II đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng 12% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ. Việc nguồn cung mới tập trung đáng kể tại các khu vực lõi đô thị là một nguyên nhân đẩy mặt bằng giá sơ cấp lên cao.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp đã xuất hiện một tín hiệu đặc biệt khi giá căn hộ bình quân giảm gần 3% theo quý, xuống khoảng 60 triệu đồng/m2. Đây là lần đầu tiên kể từ cuối năm 2022 giá thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận điều chỉnh giảm. Tốc độ tăng giá theo năm cũng thu hẹp còn 13%, gần bằng một nửa mức tăng 24-26% từng ghi nhận trong giai đoạn 2024-2025.

Như vậy, thị trường chưa rơi vào trạng thái suy giảm diện rộng, nhưng đang bước sang một giai đoạn khác khi giá không còn tăng đồng đều và thanh khoản trở thành yếu tố quyết định sức mạnh của từng dự án.

Bối cảnh kinh tế vĩ mô phần nào lý giải cho sự thay đổi này. Sáu tháng đầu năm 2026, GDP Việt Nam tăng 8,18%, FDI đăng ký đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ; tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 12,9%. Đây là những nền tảng tích cực đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, CPI cùng kỳ tăng 4,38%, trong khi môi trường lãi suất cao khiến chi phí vay mua nhà trở thành áp lực đáng kể đối với người sử dụng đòn bẩy.

Điều này khiến sức khỏe của thị trường nhà ở không thể chỉ nhìn qua tốc độ tăng trưởng kinh tế. Thu nhập, giá nhà và chi phí vốn mới là những biến số trực tiếp quyết định khả năng xuống tiền của người mua.

Áp lực này đang lan sang cả phân khúc nhà ở thấp tầng. Trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội có gần 2.100 căn nhà liền thổ mở bán, giảm 17% so với cùng kỳ. Riêng quý II có hơn 1.110 căn được tung ra, trong đó gần 80% nguồn cung đến từ các đại đô thị tại Văn Giang, Hưng Yên, khu vực giáp Hà Nội.

Thanh khoản phân khúc này giảm mạnh hơn căn hộ. Quý II/2026 ghi nhận hơn 660 giao dịch, giảm 30% so với quý trước và tới 74% so với cùng kỳ năm trước. CBRE cho rằng lãi suất đang khiến một bộ phận người mua chuyển sang trạng thái chờ đợi, kỳ vọng chi phí vay trở về ngưỡng phù hợp hơn với khả năng tài chính của hộ gia đình.

Giá cũng bắt đầu điều chỉnh. Giá bán sơ cấp bình quân nhà liền thổ trong quý II khoảng 209 triệu đồng/m2 đất, giảm 9% theo quý và gần 9% theo năm. Trên thị trường thứ cấp, giá biệt thự và nhà phố khoảng 195 triệu đồng/m2 đất, giảm 3% theo quý.

Những con số này cho thấy khả năng chi trả đang dần trở thành bộ lọc quan trọng của thị trường. Khi chi phí vốn tăng, người mua không còn chỉ quan tâm đến kỳ vọng tăng giá mà bắt đầu cân nhắc khả năng tạo dòng tiền, thời gian nắm giữ và áp lực trả nợ.

Trong nửa cuối năm, CBRE dự báo Hà Nội có thể đón gần 39.000 căn hộ mới, vượt đỉnh nguồn cung hơn 37.000 căn của năm 2019. Quy mô hàng hóa lớn sẽ đặt các chủ đầu tư trước áp lực cạnh tranh cao hơn, đặc biệt về giá, định vị sản phẩm và chính sách hỗ trợ tài chính. Đây có thể là bước ngoặt quan trọng của thị trường nhà ở Hà Nội. Nguồn cung càng lớn nhưng sức mua càng chọn lọc, cuộc cạnh tranh sẽ không còn nằm ở việc ai có thể đưa ra nhiều sản phẩm hơn, mà ở việc sản phẩm nào có mức giá phù hợp hơn với khả năng tài chính thực tế của người mua.

Với người mua nhà, đây cũng là giai đoạn mà lợi thế bắt đầu dịch chuyển từ người bán sang người có khả năng thanh toán thực. Giá sơ cấp có thể vẫn neo cao, nhưng diễn biến trên thị trường thứ cấp cho thấy không phải mọi mức giá đều còn được thị trường chấp nhận như trước.