Làm thế nào để bảng giá đất thực sự là 'la bàn' của thị trường bất động sản?

Chính phủ mới đây đã chính thức bãi bỏ khung giá đất từ ngày 15/8/2025, theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP, đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong quản lý và điều tiết thị trường bất động sản. Đây không chỉ là một thay đổi mang tính kỹ thuật trong luật pháp, mà còn là tín hiệu cho thấy Việt Nam đang tiến tới cơ chế định giá đất sát hơn với giá thị trường, minh bạch và công bằng hơn.

Bước đi tất yếu

Khung giá đất do Chính phủ ban hành trong suốt những năm vừa qua luôn được xem là giá "trần" cho bảng giá đất tại các địa phương.

Mặc dù vậy, thực tế đã phản ánh khung giá này thường thấp hơn so với giá giao dịch trên thị trường, điều này vô hình chung tạo nên khoảng cách lớn, kéo theo nhiều hệ lụy: Gây thất thu ngân sách Nhà nước, tình trạng khiếu kiện kéo dài, cũng như méo mó trong định giá bồi thường, tính thuế và thu hút đầu tư.

Chính vì thế, việc bãi bỏ khung giá đất nhằm tạo điều kiện tiến tới việc áp dụng bảng giá đất thống nhất trên cả nước, được xây dựng dựa trên dữ liệu thực tiễn và cập nhật thường xuyên.

Đây được xem là nền tảng để thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hạn chế tình trạng "giá hai sổ" cũng như tiến tới công bằng hơn giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, bảng giá đất mới nếu như được xây dựng khoa học và khách quan, sẽ trở thành thước đo tin cậy đối với việc quản lý Nhà nước cũng như hoạt động chung của toàn thị trường.

Theo đó, việc giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ giúp Nhà nước tăng thu ngân sách, giảm tình trạng thất thoát từ thuế phí liên quan đến đất đai.

Ngoài ra, việc minh bạch giá trị đất cũng tạo cơ sở nhằm thu hút nhà đầu tư, khi chi phí đất đai được xác định rõ ràng, tránh rủi ro về mặt pháp lý.

Ở góc độ người dân, bảng giá đất sát thị trường cũng giúp quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng trở nên công bằng hơn.

Trên thực tế, đã có không ít vụ khiếu kiện kéo dài suốt nhiều năm xuất phát từ việc người dân cho rằng mức bồi thường "không phản ánh giá trị thật của đất". Khi khoảng cách này được thu hẹp, niềm tin xã hội với chính sách đất đai nhờ đó cũng sẽ được củng cố.

Thách thức lớn

Dù được đánh giá có nhiều bước tiến mới, tuy nhiên việc vận hành bảng giá đất thống nhất trên cả nước cũng đặt ra không ít khó khăn. Trước hết, đến từ hệ thống quản lý khi hệ thống dữ liệu giá đất ở Việt Nam hiện nay vẫn còn phân tán, thiếu cập nhật và chưa phản ánh đầy đủ biến động thực tế. Do đó, nhiều chuyên gia cho rằng để có bảng giá đất đáng tin cậy rất cần một cơ chế thu thập, cập nhật dữ liệu thị trường liên tục, chính xác và minh bạch.

Ngoài ra, việc đưa giá đất tiệm cận thị trường cũng kéo theo việc các nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp (thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) cũng sẽ tăng. Điều này có thể tạo áp lực ngắn hạn, đặc biệt với hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc doanh nghiệp nhỏ. Nếu không có chính sách hỗ trợ, dễ dẫn tới phản ứng xã hội.

Ngoài ra, việc xác lập cũng như điều chỉnh bảng giá đất đối với các địa phương cũng là một dấu hỏi lớn. Nguy cơ "cài cắm lợi ích" hay chậm trễ trong cập nhật giá đất hoàn toàn có thể khiến bảng giá đất trở thành hình thức và mất đi ý nghĩa "kim chỉ nam" đối với thị trường bất động sản.

Việc bãi bỏ khung giá đất nhìn chung được xem là quyết định mang tính cải cách mạnh mẽ, nhưng để bảng giá đất thực sự trở thành "la bàn" của thị trường bất động sản, Việt Nam cần thêm nhiều điều kiện.

Trước hết là cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, minh bạch, được kết nối trên toàn quốc. Tiếp đến là cơ chế giám sát độc lập, ngăn chặn tình trạng thao túng, trục lợi chính sách.

Cuối cùng, quan trọng hơn cả là xây dựng được niềm tin xã hội. Khi người dân thấy giá đất do Nhà nước ban hành phản ánh đúng giá trị họ có thể nhận được trên thị trường, khi nhà đầu tư yên tâm rằng chi phí đất đai minh bạch, thì lúc đó bảng giá đất mới thực sự trở thành chiếc “la bàn” định hướng cho cả thị trường bất động sản.

Trước đó, theo báo VnExpress, quy định về bảng giá đất là một trong những nội dung đáng chú ý đã được Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi tại dự thảo Luật Đất đai.

Theo đó, trong tờ trình, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đề xuất 2 phương án sửa đổi, cụ thể:

Phương án 1: Chính phủ ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, thay vì hàng năm như hiện hành. Bảng giá đất này sẽ được xây dựng theo từng khu vực, vị trí. Đối với những khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu, bảng giá đất sẽ được xây dựng đến từng thửa.

Đối với phương án này, UBND cấp tỉnh có quyền quyết định những trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm.

Phương án 2: Bỏ giá đất cụ thể và áp dụng lại hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). UBND cấp tỉnh sẽ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất bắt đầu từ năm tiếp theo của chu kỳ 5 áp dụng bảng giá đất.

Theo đánh giá của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Nhà nước cần tiến hành kiểm soát, quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp. Mặc dù vậy, việc định giá đất lại phụ thuộc vào thị trường thứ cấp và kết quả tư vấn từ đơn vị chuyên môn. Điều này khiến cho giá đất không phản ánh đúng với bản chất thực tế.

Ngoài ra, thực tế, việc áp dụng phương pháp định giá thặng dư cũng gặp nhiều vướng mắc do phụ thuộc vào thông tin thị trường không có sự ổn định, kéo theo chi phí đầu tư tăng cao, giảm khả năng cạnh tranh tại địa phương.

Có thể nói, việc bỏ khung giá đất và thay thế bằng bảng giá đất sát giá thị trường là một bước tiến quan trọng trong cải cách thể chế, nhưng hiệu quả đến đâu phụ thuộc vào cách tổ chức thực thi.

Bảng giá đất chỉ trở thành "la bàn" của thị trường bất động sản khi nó phản ánh trung thực giá trị giao dịch, được cập nhật kịp thời và được giám sát minh bạch. Nếu như làm được điều này, cải cách này không chỉ tháo gỡ những nút thắt cố hữu về đất đai mà còn mở đường cho một thị trường bất động sản vận hành lành mạnh, công bằng và bền vững hơn.