Thích
Cho rằng Luật Đất đai 2024 chưa theo kịp các quy định mới của Luật Nhà ở 2023, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) kiến nghị bổ sung loại hình "đất ở có thời hạn". Theo Hiệp hội, đây không chỉ là giải pháp đồng bộ hệ thống pháp luật mà còn mở ra thêm công cụ để Nhà nước quản lý, khai thác hiệu quả quỹ đất và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển linh hoạt hơn.
Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 đang được rà soát để chuẩn bị sửa đổi sau gần hai năm thực thi, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa đề xuất bổ sung loại hình đất ở sử dụng có thời hạn vào luật nhằm bảo đảm sự thống nhất với các quy định của Luật Nhà ở 2023.
Theo HoREA, Luật Đất đai hiện chỉ quy định đất ở được sử dụng ổn định, lâu dài. Trong khi đó, Luật Nhà ở 2023 đã mở ra cơ chế cho phép mua bán nhà ở có thời hạn, tạo ra khoảng trống pháp lý giữa hai đạo luật.
HoREA đang đề xuất đưa đất ở có thời hạn vào Luật Đất đai 2024. Ảnh minh họa
Cụ thể, Luật Nhà ở quy định người mua có thể sở hữu nhà ở trong thời hạn do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Khi hết thời hạn này, bên mua phải hoàn trả lại nhà ở cho bên bán theo thỏa thuận.
Nhà ở được giao dịch theo hình thức này có thể được xây dựng trên đất ở sử dụng lâu dài của bên bán; trên đất ở do bên bán thuê lại từ người có quyền sử dụng đất ở lâu dài; hoặc trên đất ở có thời hạn được thuê để xây dựng nhà ở phục vụ mục đích mua bán có thời hạn.
Theo HoREA, trong khi cơ chế mua bán nhà ở có thời hạn đã được luật cho phép thì việc Luật Đất đai chưa ghi nhận loại hình đất ở sử dụng có thời hạn khiến hệ thống pháp luật thiếu sự đồng bộ, gây khó khăn trong quá trình triển khai trên thực tế.
Bài học từ Singapore
Lý giải cho đề xuất này, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu dẫn kinh nghiệm của Singapore - quốc gia mà khoảng 95% diện tích đất thuộc sở hữu Nhà nước.
Theo ông Châu, Chính phủ Singapore phát triển nhà ở để bán cho người dân với thời hạn sở hữu tối đa 99 năm. Khi hết thời hạn, quyền sở hữu nhà và đất sẽ quay trở lại Nhà nước.
Mô hình này giúp cơ quan quản lý chủ động hơn trong công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị, đồng thời tạo điều kiện sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ lợi ích công cộng và chiến lược phát triển dài hạn.
Từ thực tiễn đó, HoREA kiến nghị sửa đổi Điều 172 Luật Đất đai 2024, bổ sung quy định về đất ở sử dụng có thời hạn bên cạnh loại hình đất ở sử dụng ổn định lâu dài như hiện nay.
Theo Hiệp hội, việc đa dạng hóa các loại hình sử dụng đất sẽ giúp Nhà nước có thêm công cụ quản lý quỹ đất, đồng thời tạo sự linh hoạt trong phát triển thị trường bất động sản.
Đề xuất sửa quy định về thời hạn sử dụng đất của dự án
Bên cạnh kiến nghị trên, HoREA cũng đề xuất sửa đổi quy định liên quan đến thời điểm tính thời hạn sử dụng đất đối với các dự án bất động sản.
Theo quy định hiện hành, thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất được tính từ thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.
Tuy nhiên, HoREA đề xuất mở rộng cách tính này, cho phép thời hạn sử dụng đất được xác định từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng dự án, gia hạn thời gian sử dụng đất, chuyển đổi hình thức sử dụng đất hoặc ban hành quyết định xử lý vi phạm về đất đai.
Theo Hiệp hội, quy định hiện hành khiến nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án chỉ được tiếp tục sử dụng phần thời hạn còn lại của dự án, làm giảm sức hấp dẫn của hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A), đồng thời ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác và khả năng mở rộng đầu tư.
Nếu kiến nghị được chấp thuận, doanh nghiệp sẽ có thêm điều kiện để tái cơ cấu các dự án chậm triển khai, thúc đẩy hợp tác đầu tư và khai thông nguồn lực đất đai đang bị "đóng băng", qua đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Chuẩn bị sửa Luật Đất đai sau gần hai năm thực thi
Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Sau gần hai năm triển khai, nhiều quy định đã góp phần hoàn thiện khung pháp lý về quản lý, sử dụng đất đai.
Tuy nhiên, quá trình thực hiện cũng bộc lộ một số điểm chưa thống nhất với các luật liên quan, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở, đầu tư và kinh doanh bất động sản.
Theo kế hoạch, Quốc hội dự kiến sẽ xem xét việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai tại kỳ họp vào tháng 10 tới. Các kiến nghị của HoREA được kỳ vọng sẽ góp thêm cơ sở thực tiễn cho quá trình hoàn thiện chính sách, hướng tới một hệ thống pháp luật đồng bộ, minh bạch và phù hợp hơn với yêu cầu phát triển của thị trường bất động sản.
