'Làn sóng' Nam tiến của các sàn giao dịch, nhà đầu tư bất động sản phía Bắc

Từ cuối năm 2024 đến nay, nhiều sàn giao dịch bất động sản miền Bắc đồng loạt Nam tiến. Chỉ trong 2 quý đầu năm 2025, đã có nhiều đại lý phân phối mở văn phòng giao dịch tại TP.HCM để đón đầu các dự án mới.

Ghi nhận thực tế của Reatimes cho thấy, nhiều sàn giao dịch bất động sản có trụ sở tại miền Bắc đang tích cực mở rộng hoạt động, mang theo lượng khách hàng và vốn đầu tư vào miền Nam. Đơn cử, sàn giao dịch bất động sản Newstarland đã chính thức khai trương văn phòng mới tại Thảo Điền; Mai Việt Land và G.Empire, Euro Holdings cũng công bố kế hoạch Nam tiến sẵn sàng đón sóng ở chu kỳ mới.

Điểm đáng chú ý là khi các sàn lớn Nam tiến cùng chủ đầu tư, họ mang theo mạng lưới nhà đầu tư miền Bắc, góp phần gia tăng thanh khoản và lan tỏa sức mua cho thị trường phía Nam.

Theo báo cáo mới đây của một đơn vị nghiên cứu thị trường, các chủ đầu tư đang "trên đà tăng tốc" với việc ra hàng và chuẩn bị ra hàng của loạt dự án lớn nhỏ trên cả nước. Trong đó, các dự án mở bán dẫn dắt thị trường đang tập trung chủ yếu tại khu vực miền Nam.

Các chủ đầu tư bước vào cuộc đua "tuyển đại lý", tuyển nhân viên kinh doanh và đẩy mạnh truyền thông nhằm chuẩn bị kế hoạch mở bán các dự án quy mô lớn trong năm 2025. Đối với các sàn môi giới, lựa chọn dự án, chủ đầu tư để tham gia phân phối trở thành quyết định chiến lược mang tính sống còn của lãnh đạo sàn. Các sàn môi giới tiếp tục tăng cường tuyển dụng, tăng tốc "luyện quân" cho các dự án lớn. Xu hướng Nam tiến, mở rộng địa bàn, văn phòng hoạt động, "bám sóng" theo các dự án trọng điểm đang là ưu tiên của nhiều sàn môi giới.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua, thị trường bất động sản khu vực phía Bắc, đặc biệt tại Hà Nội và các tỉnh vùng ven, liên tục thiết lập mặt bằng giá cao. Sau giai đoạn sôi động nhờ lực cầu bị dồn nén được giải phóng, mức giá neo cao cùng với nguồn cung thiếu đa dạng đã khiến sức hấp dẫn của thị trường miền Bắc suy giảm.

Ngược lại, thị trường phía Nam đang ghi nhận sự trỗi dậy rõ nét với hàng loạt dự án mới được triển khai, cũng như nhiều dự án đã và đang tháo gỡ được các vướng mắc pháp lý để tái khởi động, mở bán trở lại. Nhờ đó, nguồn cung phía Nam trở nên đa dạng hơn, nhiều dự án được chào bán với mức giá phù hợp với khả năng tài chính của nhiều đối tượng, đáp ứng được nhu cầu tích lũy bị nén trong thời gian dài. Sự hồi phục này đã thu hút không ít khách hàng, nhà đầu tư quan tâm, trong đó có một lượng đáng kể nhà đầu tư đến từ miền Bắc.

Theo giới chuyên gia, TP.HCM là đầu tàu kinh tế của nước ta, dân số đông, sức mua mạnh, hạ tầng giao thông sắp tới cũng được đầu tư mạnh mẽ là tiền đề cho sự tăng trưởng mạnh mẽ về bất động sản hơn nữa. Song song, việc mặt bằng giá tại Hà Nội và một số tỉnh phía Bắc tăng cao là một yếu tố góp phần khiến cả người mua lẫn các đơn vị phân phối dịch chuyển về phía Nam để tìm kiếm cơ hội mới với biên lợi nhuận tốt hơn, tính thanh khoản cao hơn.

Không dừng lại ở những thị trường bất động sản truyền thống, nhiều nhà đầu tư miền Bắc đã bắt đầu tìm kiếm các thị trường mới, có tiềm năng phát triển và biên độ tăng trưởng dài hạn, thay vì tập trung lướt sóng kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Xu hướng ưu tiên các sản phẩm bất động sản đa mục đích, vừa đầu tư đón tiềm năng tăng giá hạ tầng trọng điểm, vừa có thể khai thác cho thuê, sinh lời ổn định, nằm trong các khu tổ hợp đa tiện ích đang được quan tâm nhiều hơn.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc miền Nam Batdongsan.com.vn cho biết, xu hướng dịch chuyển từ Hà Nội vào TP.HCM không chỉ xuất phát từ các sàn giao dịch mà còn đến từ chính các nhà đầu tư. Trong giai đoạn 2023–2024, thị trường bất động sản Hà Nội diễn ra rất sôi động. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tỷ lệ người tìm kiếm bất động sản ngoài TP.HCM tăng từ 42% lên 57%. Trong số này, có đến 60% đến từ các tỉnh phía Bắc, con số này trước đây chỉ khoảng 40%.

Theo ông Tuấn, giá bất động sản miền Bắc tăng cao khiến nhiều nhà đầu tư chốt lời và chuyển dòng vốn vào phía Nam. Năm 2023, giá căn hộ tại Hà Nội vẫn thấp hơn TP.HCM, nhưng chỉ sau 2 năm, giá đã tăng gấp đôi. Điều này khiến nhà đầu tư cảm nhận giá bất động sản TP.HCM ngày càng "rẻ" hơn.

Hiện nay, giá chung cư mới tại Hà Nội và trung tâm TP.HCM gần như tương đương nhau, dao động từ 110–150 triệu đồng/m² đối với các dự án ở trung tâm và cận trung tâm. Với mức giá này, nhiều nhà đầu tư không lựa chọn các dự án trung tâm TP.HCM mà chuyển hướng sang khu vực vùng ven, nơi giá vẫn còn "mềm" hơn so với vùng ven Hà Nội.

Giám đốc miền Nam Batdongsan.com.vn cho rằng, có 3 động lực chính thúc đẩy các sàn và nhà đầu tư miền Bắc Nam tiến.

Động lực thứ nhất đến từ chính khách hàng. Nhiều nhà đầu tư lâu năm thường có độ nhạy cao, tài chính tốt luôn tìm kiếm thị trường mới. Khi nhận thấy tiềm năng tại thị trường miền Nam, các nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển vào, điều này buộc các sàn phải mở rộng thị trường phân phối để tiếp tục phục vụ nhóm khách này. Nếu các sàn miền Bắc không kịp thời tham gia thị trường phía Nam, nhóm khách hàng sẽ tìm đến các sàn phân phối bản địa, dẫn tới nguy cơ mất khách. Vì vậy, để giữ chân và duy trì mối quan hệ, các sàn miền Bắc buộc phải Nam tiến.

Thứ hai, nhiều sàn vốn đã thân quen và hợp tác lâu năm với các chủ đầu tư lớn. Khi các chủ đầu tư này phát triển dự án tại TP.HCM, các sàn cũng dịch chuyển theo để tiếp tục phân phối sản phẩm của đối tác chiến lược.

Thứ ba, thị trường TP.HCM đã vượt qua giai đoạn khó khăn. Sau hai năm chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh, suy thoái kinh tế và vấn đề trái phiếu, hiện nay hạ tầng TP.HCM và vùng ven đang được triển khai mạnh mẽ, kéo theo sự hồi phục rõ rệt của thị trường bất động sản. Nhận thấy tín hiệu tích cực này, các sàn đã sớm quay trở lại, dịch chuyển lực lượng kinh doanh để đón đầu cơ hội phục hồi và tăng trưởng trong giai đoạn tới.

"Hiện tại, thị trường đang bước vào giai đoạn chuyển giao với nhiều cơ hội, khi nguồn hàng từ các chủ đầu tư và nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển mạnh. Dự kiến từ nay đến 2 năm tới, nguồn cung mới tại TP.HCM sẽ khá dồi dào, đáp ứng đúng nhu cầu của nhà đầu tư. Các sàn Hà Nội sau 2 năm tăng trưởng đột biến tại thị trường miền Bắc đang kỳ vọng TP.HCM sẽ có mức tăng trưởng tương tự", ông Tuấn nhìn nhận.

Ghi nhận thực tế cũng cho thấy, tại thị trường phía Nam, bất động sản khu vực Đông Bắc TP.HCM ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét, nhờ nguồn cung có xu hướng cải thiện từ hàng loạt dự án bất động sản mới được chấp thuận chủ trương đầu tư và được gỡ vướng. Trong 6 tháng đầu năm 2025, một số dự án bất động sản tại khu vực này mở bán đã tạo "ấn tượng" lớn ghi nhận thanh khoản tốt chỉ sau một thời gian ngắn mở bán.

Trong thời gian tới, nhiều chuyên gia nhận định mặt bằng giá bất động sản tại khu Đông Bắc TP.HCM, đặc biệt là phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục tăng mạnh nhờ hàng loạt cú hích từ chính sách và hạ tầng. Các dự án cao cấp "all-in-one" vẫn sẽ được thị trường hấp thụ tốt nếu đáp ứng đúng nhu cầu an cư, nhờ lực đẩy từ xu hướng giãn dân đô thị, dòng vốn dịch chuyển về vùng ven, cùng nhu cầu lớn từ đội ngũ chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp. Từ đó, khu vực này sẽ thiết lập mặt bằng giá mới ở mức cao hơn trong thời gian tới./.