Làng bất động sản “vào mùa” đón tân binh

Sức hút khó cưỡng với doanh nghiệp ngoài ngành

Ngày 23/5/2018, Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM chính thức công bố thành lập. Không chỉ được quan tâm bởi việc TP.HCM có thêm một tổ chức xã hội tự nguyện phục vụ cho hoạt động của cộng đồng kinh doanh, phân phối, môi giới bất động sản, mà sự kiện gây chú ý bởi dàn lãnh đạo Câu lạc bộ xuất hiện ông Trần Quí Thanh - ông chủ của Tân Hiệp Phát, một doanh nghiệp gắn với sản xuất đồ uống, giải khát.

Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM, ông Nguyễn Quốc Bảo cho biết, Tân Hiệp Phát sẽ dùng nguồn tiền dồi dào của mình để hỗ trợ các thành viên trong Câu lạc bộ khi thiếu vốn triển khai các dự án bất động sản. Không đề cập trực tiếp đến Tân Hiệp Phát, nhưng khi nói về vấn đề quỹ đất sạch, ông Bảo cho biết, trước đây Nhà nước cấp cho một số doanh nghiệp quỹ đất lớn để xây nhà máy, nhưng bây giờ, khu vực đó không thích hợp để xây nhà máy sản xuất nữa, nên doanh nghiệp đó có thể xin chuyển mục đích sử dụng để xây chung cư, nhà liền kề.

Chưa rõ kế hoạch lấn sân bất động sản của Tân Hiệp Phát ra sao, chỉ biết rằng, đơn vị này hiện có 4 nhà máy sản xuất nước giải khát ở Bình Dương, Hà Nam, Chu Lai - Quảng Nam và Hậu Giang. Trao đổi với báo chí, ông Trần Quí Thanh cũng thừa nhận, Tập đoàn nhắm vào 2 lợi thế về nguồn vốn và quỹ đất khi chọn bất động sản để mở rộng lĩnh vực kinh doanh, biến Tân Hiệp Phát trở thành một tập đoàn đa ngành trong tương lai.

Ông Thanh cũng cho biết, bất động sản là một ngành khá thú vị nhưng không phải tại nó đang lên mà Tân Hiệp Phát tham gia. Lên hay xuống có thể là rủi ro hoặc cơ hội của người này hoặc người khác. Tân Hiệp Phát quan tâm tới bất động sản vì tất cả mọi người, mọi lĩnh vực đều có mối liên quan đến địa ốc. Đây là một ngành rất tiềm năng, nhất là trong giai đoạn đất nước đang phát triển, nhu cầu mở rộng thành phố, mở rộng kinh doanh rất lớn.

Lĩnh vực bất động sản là ngành kinh doanh đặc thù, không phải dành cho tất cả các nhà đầu tư, nên với những doanh nghiệp mới, cần hết sức thận trọng, đặc biệt trong việc lựa chọn dự án để rót tiền đầu tư triển khai hoặc ôm sàn để phân phối lại. Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho Vietnam

"Tất nhiên, khi Tân Hiệp Phát quyết định tham gia cũng đã chọn điểm rơi thích hợp, có lợi nhất cho những lợi thế cạnh tranh của mình. Hơn nữa, khi chúng tôi đã thu xếp ổn thoả mọi chuyện cho ngành cốt lõi, sẽ tham gia vào các ngành khác với tâm thế tiêu tốn thời gian và nguồn lực trong tầm kiểm soát", ông Thanh nhấn mạnh.

Cũng trong tâm trạng khá lạc quan như Tân Hiệp Phát, năm 2018 chính thức đánh dấu cú "lấn sân" ngoài ngành kinh doanh chính lần thứ 2 của Công ty cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings do ông Cao Tùng Lâm làm Chủ tịch HĐQT. Thành lập 2001, 17 năm qua, Phục Hưng (tiền thân là thành viên của Constrexim Holdings) gắn tên tuổi mình trong lĩnh vực xây dựng.

Đến năm 2010, Phục Hưng Holdings bất ngờ phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản khi làm nhà đầu tư chung cư The Light trên đường Tố Hữu, Hà Nội. Tuy nhiên, cú chào sân lần đầu của Phục Hưng Holdings không suôn sẻ lắm khi dự án liên tục gặp vấn đề về pháp lý, cũng như chất lượng xây dựng không tốt ngay từ lúc bắt đầu triển khai đến khi bàn giao vào vào cuối 2014.

Sau Dự án The Light, những tưởng Phục Hưng Holdings sẽ chỉ tập trung vào mảng kinh doanh cốt lõi khi doanh nghiệp này vươn lên trở thành một trong những nhà thầu xây dựng đáng chú ý nhất trong giai đoạn 2014 - 2017. Tuy nhiên, “giấc mơ” trở thành nhà đầu tư bất động sản được tiếp tục khi đầu năm 2018, Phục Hưng Holdings lại một lần nữa tuyên bố quay trở lại thị trường địa ốc. Phục Hưng Holdings giải thích lý do cho sự trở lại là nhận định, so với nhu cầu nhà ở của 10 triệu dân ở Hà Nội thì nguồn cung hiện nay chưa nhiều, chưa kể nhu cầu dịch chuyển chỗ ở theo hướng tốt hơn luôn tồn tại trong mọi gia đình. Do vậy, thị trường nhà ở vẫn sẽ phát triển ổn định trong một vài năm tới.

Chính vì thế, ông Cao Tùng Lâm đã quyết định thâu tóm cổ phần chi phối tại lô X3 Trần Hữu Dực, vốn là trụ sở cũ của Công ty TNHH một thành viên Giống Gia súc Hà Nội, để triển khai Dự án Florence Mỹ Đình. Trước đó, thông qua việc làm tổng thầu thi công cho Dự án The Legend tại Nguyễn Tuân, ông Lâm cũng quy đổi thành một số căn hộ và trực tiếp thử bán hàng ra thị trường.

Cũng liên quan đến câu chuyện doanh nghiệp ngoài ngành lấn sân mạnh mẽ vào bất động sản, không thể không kể đến câu chuyện của Tập đoàn dược phẩm Vimedimex. Là một trong những nhà sản xuất và phân phối thuốc hàng đầu tại khu vực phía Bắc, giữa năm 2017, tập đoàn này bất ngờ công bố ra mắt thương hiệu bất động sản Vimefulland, đồng thời giới thiệu 8 dự án lớn sẽ triển khai trong năm 2018 gồm The Emerald Mỹ Đình, The Eden Rose, Iris Garden Trần Hữu Dực…

Không rõ Vimedimex có ý định chuyển hướng sang bất động sản và tiến hành thâu tóm tích lũy quỹ đất từ khi nào, chỉ biết rằng, những dự án mà Vimefulland đang triển khai đều có vị trí khá đắc địa, là những mảnh đất vàng được khá nhiều nhà phát triển bất động sản khác thèm muốn.

Theo đại diện của Vimefulland chia sẻ tại thời điểm ra mắt, nhà phát triển mới nổi này kỳ vọng sẽ trở thành đầu tàu, mang giá trị cốt lõi và định hướng phát triển cho dòng sản phẩm bất động sản hệ sinh thái xanh và các tiêu chuẩn chăm sóc sức khỏe theo đúng triết lý kinh doanh ngành dược mà Vimedimex Group đã theo đuổi hơn 30 năm qua.

Ngoài những cái tên nêu trên, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, có hàng loạt tên tuổi ngoài ngành khác cũng đang muốn chuyển hướng vào bất động sản như Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Thủy sản Sài Gòn (SSN), Công ty cổ phần Đầu tư Tài chính Hoàng Minh, Công ty cổ phần Dịch vụ tổng hợp Dầu khí Thăng Long (đổi tên thành Landmark Holding), Bitis...

Nở rộ doanh nghiệp thành lập mới

Số liệu từ Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, trong 5 tháng đầu năm 2018 có hơn 52.300 doanh nghiệp thành lập mới, tăng hơn 3,5% so với cùng kỳ năm trước. Số doanh nghiệp thành lập mới này tạo việc làm cho hơn 412.000 người lao động. Có tăng trưởng thấp nhất, nhưng doanh nghiệp có quy mô vốn dưới 10 tỷ đồng vẫn chiếm áp đảo về số lượng với gần 90% trên tổng số doanh nghiệp đăng ký mới.

Tuy nhiên, câu chuyện đáng chú ý nằm ở phân ngành khi nhóm ngành bất động sản tiếp tục dẫn đầu về tăng trưởng số lượng doanh nghiệp. Theo đó, 5 tháng qua có 2.623 công ty địa ốc được thành lập với tổng vốn gần 150.000 tỷ đồng. Ước tính bình quân mỗi ngày, có thêm 17 doanh nghiệp bất động sản thành lập.

Đây cũng là lĩnh vực dẫn đầu về số vốn đăng ký mới với 149.434 tỷ đồng, chiếm 28,9% trên tổng số vốn đăng ký. Như vậy, trong 5 tháng, trung bình mỗi ngày có 1.000 tỷ đồng đổ vào lĩnh vực bất động sản. Con số này vượt trội hoàn toàn so với các nhóm ngành khác như bán buôn; bán lẻ; sửa chữa ô tô, xe máy có 81.276 tỷ đồng, chiếm 15,7%.

Lĩnh vực xây dựng vốn có liên quan mật thiết với bất động sản đứng vị trí thứ 3 khi có 74.285 tỷ đồng vốn đăng ký, chiếm 14,4%.

Một điểm đặc biệt liên quan đến sự tăng trưởng số lượng thành lập doanh nghiệp mới thời gian vừa qua có thể thấy rõ là chỉ có một lượng không nhiều doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản. Còn lại, theo số liệu khảo sát không chính thức từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, khoảng 80 - 90% doanh nghiệp thành lập mới với mục đích kinh doanh phân phối, môi giới các sản phẩm bất động sản hoặc một số hoạt động mang tính chất "phái sinh" như đào tạo, tổ chức sự kiện truyền cảm hứng... trong ngành này.

Qua quan sát, ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cũng như đối chiếu với số liệu công bố thời gian gần đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam có thể thấy, số lượng doanh nghiệp thành lập mới tăng lên cùng thời điểm với sự xuất hiện của lượng sàn giao dịch mọc như nấm tại nhiều địa phương, đặc biệt là tại 3 đặc khu tương lai. 

Chỉ tính riêng Vân Đồn, trong cơn sốt đất vừa diễn ra cách đây không lâu, trong một thời gian ngắn, có tới cả trăm sàn giao dịch lớn nhỏ cùng xuất hiện dọc đường vào trung tâm huyện, chưa kể cả trăm sàn giao dịch khác hoạt động đầy đủ giấy tờ và con dấu mà không cần trụ sở giao dịch làm việc trực tiếp tại Vân Đồn. Các trụ sở đăng ký hoạt động tại Hà Nội hoặc một số địa phương lân cận, nhưng chủ yếu môi giới, mua đi bán lại đất đai tại Vân Đồn.

Điều này cũng diễn ra tương tự tại Khánh Hòa hay Phú Quốc. Chẳng hạn, tại Khánh Hòa, 5 tháng đầu năm, ghi nhận của Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa cho biết, hàng loạt sàn giao dịch mọc lên tại đường Vân Đồn, đường Yersin, đường Đoàn Trần Nghiệp, đường Cao Bá Quát... tại TP. Nha Trang. Tất cả các sàn này đều được hình thành vài tháng nay, trong đó chỉ trên một đoạn ngắn của đường Cao Bá Quát có đến 5 - 7 sàn giao dịch bất động sản nằm san sát nhau cùng hoạt động.

Lãnh đạo Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa cũng chia sẻ thêm, thị trường bất động sản phát triển nóng đã dẫn đến lượng giao dịch tăng đột biến, từ đó các sàn giao dịch thi nhau ra đời. Có nhiều cá nhân trước kia làm thuê cho một sàn nào đó, nay thấy thị trường có vẻ dễ kiếm tiền nên tách ra thành lập sàn riêng. Tiêu biểu nhất là sàn C.L ở Khánh Hòa, trong vòng 2 năm nay, có hàng chục nhân viên nghỉ việc để thành lập sàn giao dịch bất động sản của riêng mình.

Nửa mừng, nửa lo

Sự tăng trưởng mạnh số lượng doanh nghiệp bất động sản có yếu tố tích cực khi kỳ vọng về sự phát triển dài hạn của thị trường địa ốc còn lớn. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, sự ra đời một cách “ồ ạt” như thế này có thể tiềm ẩn không ít rủi ro.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc nhiều doanh nghiệp gia nhập thị trường chứng tỏ dưới góc nhìn của họ, thị trường đang phát triển tốt, tạo sự hưng phấn. Tuy nhiên, thị trường vốn khắt khe, nếu doanh nghiệp không có năng lực, không khai thác được khách hàng, nguồn hàng thì sẽ gặp khó khăn lớn.

Nếu nhìn vào số vốn đăng ký của các doanh nghiêp thành lập mới, có thể thấy đặc điểm chung là phần lớn thuộc nhóm nhỏ và vừa. Bên cạnh các doanh nghiệp làm ăn chân chính, thì một số lượng không nhỏ có tâm lý “hớt váng” thị trường. Nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ tư cơ quan quản lý, việc chạy theo lợi nhuận, thiếu chuyên nghiệp có thể khiến các doanh nghiệp mang tâm lý này bị sa lầy, làm ảnh hưởng đến thị trường.

Còn đối với những doanh nghiệp ngoài ngành lấn sân sang địa ốc, kể cả những đại gia có tiềm lực cũng có không ít người phải “nếm mật nằm gai”.

Chẳng hạn, với Tập đoàn Hoa Sen, năm 2009, khi đang kinh doanh thuận buồm xuôi gió ở lĩnh vực tôn, thép, ông Lê Phước Vũ - Chủ tịch Tập đoàn quyết định mở rộng lĩnh vực hoạt động sang bất động sản. Dự án đầu tiên mà Hoa Sen triển khai là khu dân cư Điền Phúc Thành ở quận 9 (TP.HCM) có tổng mức đầu tư 180 tỷ đồng. Sau đó, tập đoàn này tiếp tục đầu tư thêm 2 dự án căn hộ khác tại quận 9 là Hoa Sen Phước Long B và căn hộ Hoa Sen Riverside. Tuy nhiên, rơi đúng thời điểm thị trường gặp khủng hoảng  kéo dài nên Hoa Sen buộc phải tính chuyện rút lui vào năm 2011.

Bẵng đi mấy năm, khi nhận thấy thị trường đang bắt đầu “nóng” trở lại, ông Lê Phước Vũ lại quyết định quay lại chinh phục mảng địa ốc một lần nữa. Tập đoàn Hoa Sen lần này không hướng đến nhà đất nội đô, mà quay ra đổ vốn vào bất động sản du lịch - phân khúc đang được xem là “mỏ vàng” của nhiều “ông  lớn”. Chỉ trong tháng 5/2016, Hoa Sen đã thành lập tới 4 công ty con chuyên đầu tư vào địa ốc, gồm Hoa Sen Yên Bái, Hoa Sen Hội Vân, Hoa Sen Vân Hội và Hoa Sen Quy Nhơn. Đặc biệt, tập đoàn này còn đang có kế hoạch đầu tư một khu du lịch tâm linh, sinh thái quy mô tới 1.000 ha, trong đó có 400 ha mặt nước ở đầm Vân Hội (Yên Bái).

Bài học “nếm trái đắng” bất động sản được thị trường nhắc đến nhiều hơn cả là Tập đoàn Mai Linh. Vốn là doanh nghiệp vận tải lớn nhất cả nước và tham vọng vươn đến vị trí số 1 tại thị trường Đông Nam Á, nhưng sau thời gian dài lún sâu vào đầu tư ngoài ngành, đặc biệt là lĩnh vực đất đai, Mai Linh đã phải trả một cái giá rất đắt. Vì nợ nần chồng chất, nên trước đây Mai Linh đã phải bán đi khá nhiều tài sản để trang trải các khoản nợ cũng như trả lãi suất cho nhà đầu tư. Đến nay, câu chuyện đầu tư bất động sản của Mai Linh vẫn là bài học còn nguyên giá trị với bất kỳ nhà đầu tư nào.

Một đại gia ngành vận tải khác là Công ty Vận tải Phương Trang cũng tương tự khi mải mê đầu tư vào bất động sản khiến khoản nợ xấu ngân hàng phình lên đến 3.000 tỷ đồng.

Theo GS.TS. Đặng Đình Đào, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Phát triển (Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội), trong lý thuyết kinh doanh, người ta không bao giờ “bỏ trứng vào một rổ” mà thường đầu tư kinh doanh đa dạng. Tuy nhiên, sự đa dạng này thường xoay quanh ngành nghề cốt lõi để các ngành kinh doanh có thể bổ trợ cho nhau.

“Đối với vấn đề doanh nghiệp ngoại đạo ‘lấn sân’ sang bất động sản hay bất kỳ lĩnh vực nào, nếu chưa đủ sức, chưa chuẩn bị kỹ lưỡng các nền tảng cho ngành nghề mới mà nhảy sang nhiều lĩnh vực thì không có lợi. Rủi ro sẽ rất lớn với các doanh nghiệp đầu tư theo kiểu phong trào, theo đám đông”, GS.TS. Đặng Đình Đào nói.

Ngoài những trường hợp rủi ro với các doah nghiệp ngoài ngành trong đầu tư và phát triển dự án, theo ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa, cần quan tâm kiểm soát hiện tượng gia tăng quá nhanh các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới. Trên thực tế, phần lớn các sàn giao dịch ở địa phương là chi nhánh của các đơn vị tại Hà Nội, TP.HCM. Tuy nhiên, do thiếu sự kiểm soát của công ty mẹ nên không ít sàn tổ chức theo kiểu đội nhóm, cấu kết với một số nhà đầu cơ cỡ lớn lũng đoạn thị trường một số khu vực, thậm chí “cò mồi” mua bán trái phép các sản phẩm bất động sản bằng hình thức huy động vốn, đặt cọc, giữ chỗ…

“Tình trạng này gây ảnh hưởng lớn đến tính minh bạch của thị trường, tạo nên hiện tượng mất công bằng về quyền lợi của các chủ đầu tư, nhà môi giới uy tín và ảnh hưởng không nhỏ đến khách hàng. Nhiều đơn vị lách luật bằng cách đặt tên sàn là ‘công ty tư vấn, sàn đầu tư, công ty đầu tư’, nhưng trên thực tế lại hoạt động dưới hình thức sàn giao dịch ngầm và là tác nhân không nhỏ gây ra nóng lạnh cục bộ thị trường địa ốc nhiều địa phương thời gian qua”, ông Quý nhận định.