Thị trường từng bước được tháo gỡ về chính sách
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, bất động sản luôn được xác định là một thị trường hết sức quan trọng của nền kinh tế. Theo thống kê và đánh giá của Việt Nam cũng như nhiều quốc gia khác, bất động sản xây dựng là ngành cấp I, có thể nói là tương đương với các ngành công nghiệp chế biến, chế tạo nông nghiệp ở Việt Nam hiện nay.
Đóng góp của xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây là khoảng 11%, trong đó bất động sản đóng góp khoảng 4,5% GDP và xây dựng khoảng hơn 6%... Bên cạnh đó, doanh thu của bất động sản chiếm khoảng hơn 2% và lợi nhuận chiếm khoảng 7% của toàn bộ khu vực doanh nghiệp Việt Nam. Như vậy, hoạt động bất động sản luôn có một vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế nước ta.
Chính vì vậy, năm 2020, Chính phủ, Quốc hội đã quan tâm và có những cơ chế tháo gỡ cho thị trường bất động sản. Đơn cử như VCCI đã có rất nhiều ý kiến về những khó khăn, vướng mắc của thị trường trong hoạt động kinh doanh và cũng đã được các cấp có thẩm quyền tháo gỡ, thông qua việc ban hành một loạt các cơ chế chính sách mới.
Việc ban hành chính sách đã thúc đẩy thị trường rất nhiều. Trong đó, năm 2020, Quốc hội đã thông qua Luật Đầu tư sửa đổi và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Xây dựng. Song song với đó, Chính phủ ban hành một loạt Nghị định tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Bộ Xây dựng cũng trình Chính phủ ban hành 3 Nghị định và ngày 15/7 vừa qua, Thủ tướng đã ký Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đây là một trong những giải pháp tháo gỡ vướng mắc trong công tác cải tạo chung cư cũ, đồng thời góp phần chỉnh trang các khu chung cư cũ trên địa bàn.
Ngoài ra hàng năm, có rất nhiều sự kiện, diễn đàn liên quan đến bất động sản được tổ chức. Dù thời gian qua dịch Covid-19 đã ảnh hưởng đến các buổi trao đổi thảo luận, song cơ quan Nhà nước vẫn tích cực đưa ra chính sách phát triển bất động sản ngày càng phù hợp hơn, nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trong bối cảnh dịch bệnh.
Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, sau khi Nhà nước ban hành một số chính sách, đã giải quyết được các vấn đề như:
Thứ nhất, từng bước tháo gỡ được những khó khăn vướng mắc trong hoạt động đầu tư kinh doanh nói chung và trên thị trường bất động sản nói riêng như: Chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chủ trương đầu tư, các hoạt động thẩm định thiết kế, thẩm định dự án... Bên cạnh đó, các quy định, thủ tục hành chính cũng đơn giản và rút gọn hơn.
Thứ hai, chính quyền địa phương đã và đang rất quan tâm đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, như đã hoàn thành rà soát để các dự án bắt đầu triển khai. Về phía các doanh nghiệp cũng đã có những điều chỉnh về chiến lược kinh doanh, xác định cơ cấu sản phẩm bất động sản cho phù hợp với nhu cầu mới của người dân và thị trường, trong đó xác định phương thức hoạt động cho phù hợp với tình hình đại dịch mới và những biến động của nền kinh tế trong nước cũng như thế giới.
7 vướng mắc của thị trường bất động sản
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, thời gian vừa qua vẫn còn xảy ra một số tồn tại mà các cơ quan Nhà nước và bộ ngành cần tiếp tục bàn bạc, nghiên cứu, lưu ý. Cụ thể:
Thứ nhất, mặc dù hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản đã được tháo gỡ nhưng vẫn còn những quy định cần tiếp tục nghiên cứu, đề xuất để hỗ trợ thị trường.
Thứ hai, thời gian qua, thị trường còn tồn tại tình trạng mất cân đối về nguồn cung các sản phẩm nhà ở chung cư. Trong đó, sản phẩm cao cấp thừa cung còn các sản phẩm trung bình, giá rẻ phục vụ cho đại đa số tầng lớp có nhu cầu thì chưa dồi dào.
Thứ ba, vẫn còn xuất hiện tình trạng một số dự án bất động sản chưa đủ cơ sở pháp lý vẫn tung ra thị trường, gây nên những rủi ro; xuất hiện các hoạt động kinh doanh bất thường hoặc có biểu hiện lừa đảo trên thị trường bất động sản.
Thứ tư, về tính minh bạch của thị trường, mặc dù đã có tháo gỡ, yêu cầu cung cấp công khai minh bạch thông tin, tuy nhiên tính minh bạch từ các hoạt động đầu tư tạo lập, đến các giao dịch mua bán vẫn còn những điểm cần phải tiếp tục nghiên cứu để quy định chặt chẽ, bảo đảm công khai hơn, kịp thời, chính xác hơn.
Thứ năm là tình trạng đầu cơ vẫn còn diễn ra phổ biến ở nhiều nơi, nhất là các đô thị lớn, các khu vực có chủ trương tách nhập, nâng cấp xuất hiện tình trạng thổi giá cục bộ.
Thứ sáu, về giao dịch bất động sản ở thị trường sơ cấp vẫn tiếp tục khó kiểm soát, tiềm ẩn nhiều rủi ro không đáng có trong quá trình hoạt động, nhất là trong vấn đề cung cấp sản phẩm bất động sản ra thị trường thông qua các đơn vị môi giới, sàn giao dịch bất động sản.
Thứ bảy, nguồn lực tài chính vẫn còn nhiều điều phải tiếp tục nghiên cứu. Dù Nhà nước đã có các quy định yêu cầu cung cấp tín dụng cho vay bất động sản hay các cơ chế tài chính hỗ trợ doanh nghiệp và người mua nhà, tuy nhiên trong quá trình triển khai, một số vấn đề bất cập xảy ra đòi hỏi cần phải tiếp tục nghiên cứu để tránh việc mượn đòn bẩy tài chính để đầu cơ dẫn đến bong bóng bất động sản.
“Đây là những vấn đề đặt ra cho các cơ quan quản lý Nhà nước khi xuất hiện những diễn biến về đại dịch, những biến động mới trong phát triển kinh tế của đất nước”, ông Khởi nhấn mạnh.
Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết thêm, giai đoạn 2021 - 2025 là một nhiệm kỳ mới của đất nước, của Quốc hội và các cấp chính quyền. Do đó, chắc chắn sẽ có những chính sách, quyết sách mới và những chính sách này ít nhiều sẽ tác động đến thị trường bất động sản, vấn đề là thời gian, thời điểm và mức độ tác động như thế nào”.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi cũng cho hay, từ nay đến cuối năm, Bộ Xây dựng sẽ có một loạt những chính sách mới ban hành. “Chúng tôi đang nghiên cứu sửa đổi trình Chính phủ vào quý III, quý IV/2021 để Chính phủ ban hành những quy định cụ thể hơn, nhằm hạn chế hoặc kiểm soát các hoạt động giao dịch của thị trường, đặc biệt là các giao dịch liên quan đến đất nền, kinh doanh bất động sản. Tới đây, các doanh nghiệp cũng hãy tham gia đóng góp ý kiến tích cực để chúng tôi có cơ sở báo cáo Chính phủ”, ông Khởi nói.
Cần chính sách khơi thông
Nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, thị trường vẫn có thể tiếp tục gặp khó khăn bởi:
Một là, dù bất động sản không phải ngành chịu ảnh hưởng lớn của đại dịch nhưng dịch bệnh kéo dài sẽ ảnh hưởng nhiều đến hoạt động đầu tư từ các thị trường khác tác động vào. Đơn cử như vừa qua, giá vật liệu xây dựng tăng cao khiến giá thành đầu tư bất động sản tăng theo.
Hai là, mặc dù các hoạt động đầu tư liên quan đến xây dựng đã được tháo gỡ nhưng các cơ chế về đất đai vẫn chưa được tháo gỡ kịp thời, dẫn đến các vấn đề về giao đất, cho thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng rất khó khăn.
Ba là, chính quyền các địa phương là những chính quyền mới, đang triển khai thực hiện các chính sách mới tại địa phương nên chưa có chính sách mạnh tác động đến thị trường.
Bốn là, sự thay đổi của nền kinh tế trong nước và thế giới đã tác động đến thị trường bất động sản, góp phần cho thị trường phát triển thuận lợi. Tuy nhiên, những khó khăn của dịch bệnh có thể sẽ kéo dài và tác động đến sự hồi phục của thị trường bất động sản trong năm 2022.
“Thị trường bất động sản là một ngành kinh tế tổng hợp và còn liên quan đến nhiều bộ ngành khác như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính..., nên nếu chỉ riêng Ngành xây dựng xử lý chắc chắn sẽ gặp nhiều khó khăn. Chúng tôi cho rằng, giải pháp mang tính tổng hợp trước tiên là phải tiếp tục hoàn thiện thể chế về đầu tư kinh doanh bất động sản, sửa đổi bổ sung Luật Đất đai, quy định đầu tư kinh doanh bất động sản nhà ở để đáp ứng nhu cầu mới”, ông Khởi nhận định.
Theo ông Khởi, hiện nay có rất nhiều mô hình kinh doanh bất động sản mới trên thế giới được các doanh nghiệp Việt Nam đưa về, nhưng luật pháp trong nước lại chưa có quy định và cũng đang vướng mắc. Bản thân các cơ quan Nhà nước ở địa phương và Trung ương cũng đang vướng mắc. Có nhiều dự án khả năng chưa thể xử lý ngay được mà cần có sự tháo gỡ từng bước.
Bên cạnh đó cần phải có hệ thống thông tin cung cấp cho thị trường bảo đảm minh bạch, kịp thời, nhanh chóng và chính xác, đặc biệt thông tin về quy hoạch, về các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Ngoài ra, cải cách hành chính cần tiếp tục thực hiện, như lồng ghép các thủ tục hành chính, giảm bớt thời gian, giảm bớt hồ sơ, giảm quy trình để bảo đảm các doanh nghiệp có thời gian, cơ hội để thực hiện dự án nhiều hơn. Để làm được điều này cần có sự vào cuộc của các ngành liên quan đến gần 40 thủ tục hành chính, của hơn 10 đạo luật liên quan từ đầu tư xây dựng, đất đai, phòng cháy chữa cháy, đánh giá tác động môi trường...
Cuối cùng, các doanh nghiệp phải có cách nhìn dài hạn; không chỉ đoán định chiến lược kinh doanh, chiến lược thị trường, mà còn phải bám sát các cơ chế chính sách của cơ quan Nhà nước. Bởi các chính sách liên quan đến bất động sản có độ trễ tương đối lâu so với chính sách khác, thường từ 6 tháng mới có tác động nhiều đến thị trường. Như vậy, ở góc độ quản lý Nhà nước, các doanh nghiệp, các nhà hoạt động kinh doanh bất động sản và người tham gia thị trường cần phải có cách nhìn hết sức thận trọng, đặt ra chiến lược kinh doanh bảo đảm để tránh bị tác động xấu gây ảnh hưởng./.
