Những năm gần đây, thị trường bất động sản ngày càng mở rộng cả về quy mô, loại hình, số lượng và chất lượng dự án, đáp ứng yêu cầu thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, tình trạng mất cân đối cung – cầu ở phân khúc đất nền và các loại hình nhà ở giá thấp tại các đô thị lớn vẫn còn tồn tại.
Cầu “thịnh” - cung “suy”
Theo Báo cáo Chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam 2022, có 92% người được khảo sát đang muốn sở hữu thêm bất động sản, trong đó có hơn một nửa số người đang tìm mua nhà trong hai năm tới. TP.HCM và Hà Nội là hai địa điểm được lựa chọn nhiều nhất, chiếm gần 80% nhu cầu tìm kiếm nhà ở. Riêng tại TP.HCM, xu hướng tìm kiếm chiếm tới 45%, Hà Nội chiếm 34%, tiếp đến là các tỉnh giáp ranh hai thành phố lớn này.
Giới chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn đang có dấu hiệu lệch pha cung – cầu, khi giá tăng cao nhưng thiếu nguồn cung ở những phân khúc nhà ở giá thấp.
Theo số liệu của Savills, tại Hà Nội, tỷ lệ nguồn cung nhà ở năm 2021 giảm 19% so với năm trước đó và thấp nhất trong 5 năm gần đây. Đặc biệt, phân khúc nhà ở giá bình dân ngày càng trở nên khan hiếm và không có nguồn cung mới cho sản phẩm căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng một m2.
Trong khi đó, tại TP.HCM, nguồn cung nhà ở năm 2021 so với năm 2020 về tổng số dự án đưa ra thị trường giảm hơn 35% và tổng số căn nhà giảm hơn 14%. Về cơ cấu sản phẩm cũng bộc lộ rõ sự mất cân đối, khi tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân chiếm 0%, phân khúc căn hộ trung cấp chiếm 26%, trong khi phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 74%.
Theo đánh giá về lượng tồn kho bất động sản 2021 của Bộ Xây dựng, nguồn cung hầu hết các phân khúc bất động sản mới của thị trường đều hạn chế. Nhìn chung, các phân khúc như căn hộ bình dân, căn hộ trung cấp, nhà ở riêng lẻ và đặc biệt là đất nền đều được hấp thụ tốt và tính thanh khoản cao.
Riêng với phân khúc đất nền, TP.HCM gần như không có nguồn cung loại hình này trong suốt nhiều tháng qua. Dịch Covid-19 bùng phát mạnh ở nhiều tỉnh thành phía Nam, dẫn đến các biện pháp siết chặt giãn cách xã hội được áp dụng. Chịu ảnh hưởng trực tiếp trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản ở TP.HCM và vùng phụ cận có sự sụt giảm về nguồn cung và lượng tiêu thụ ở các phân khúc chủ chốt như đất nền.
Cụ thể, phân khúc đất nền trong năm 2021 tại thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận 46 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 6.220 sản phẩm. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 4,697 nền, tương đương 76% nguồn cung mới. Nguồn cung hiện tại ở thị trường này đa số là hàng tồn kho từ những dự án cũ, giá trị cao... do việc siết chặt cấp phép xây dựng và sự khan hiếm quỹ đất tại TP.HCM.
Điều tiết nguồn cung, ổn định thị trường
Lý giải nguyên nhân tình trạng lệch pha cung – cầu nhà ở tại các thành phố lớn, chuyên gia Savills cho biết, nguồn cung nhà ở ngày càng hạn chế do thời gian thực hiện hồ sơ pháp lý kéo dài. Bên cạnh đó, sự thay đổi về cơ cấu dân số tại thành thị của Việt Nam là yếu tố thúc đẩy những nhu cầu mới trong thị trường nhà ở. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, phân khúc căn hộ ở tầm giá thấp hơn đang tồn tại một sự mất cân đối giữa hai nguồn lực trong thị trường.
Xu hướng trên cảnh báo những dấu hiệu bất ổn của thị trường bất động sản, tiềm ẩn nhiều rủi ro như gia tăng đầu cơ mua đi bán lại, mục tiêu phát triển đô thị và diện tích nhà ở bình quân đầu người bị ảnh hưởng. Do đó, cần có sự điều chỉnh về quy hoạch để kịp thời điều tiết nguồn cung trong tương lai, đảm bảo thị trường được tăng trưởng một cách ổn định.
Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam nhận định: “Tỷ lệ phân hạng căn hộ vẫn bất ổn, thiếu vắng loại hình căn hộ vừa túi tiền, căn hộ hạng A và hạng sang vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Từ dịch bệnh Covid-19, có thể thấy cần phải tổ chức lại không gian đô thị và nhà ở cho người có thu nhập khiêm tốn”.
Nhiều chuyên gia cho rằng, việc giá bán tăng cao đã khiến nhiều người không thể tìm được sản phẩm bất động sản ở các khu vực họ mong muốn và phù hợp với mức ngân sách dự kiến. Phần lớn nhóm đối tượng này là những người có nhu cầu mua nhà thực ở và nhóm có thu nhập tích lũy tầm trung. Vì vậy, để thị trường bất động sản được cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp và kế đến là phân khúc cao cấp.
Song song với điều chỉnh cơ cấu phân khúc căn hộ, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản nhà ở cũng phải được bổ sung và hoàn thiện hơn nhằm bắt kịp diễn biến và nhu cầu thị trường, nhất là sự phát triển của các loại hình bất động sản mới. Quy trình pháp lý cần được đơn giản hóa, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc thủ tục, sớm hoàn thiện pháp lý dự án.
Bên cạnh đó, diễn biến dịch bệnh đang được kiểm soát và tình hình kinh tế - xã hội dần ổn định trở lại trong trạng thái bình thường mới cũng là tín hiệu khởi sắc cho tình trạng khan hiếm đất nền tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh.
Theo Dự báo từ DKRA Vietnam, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền tại khu vực này trong năm 2022 có thể phục hồi và tăng so với năm 2021 với vị thế chủ lực từ các vùng phụ cận./.
