Ngân hàng Nhà nước vừa công bố dự thảo lấy ý kiến với Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Một trong những nội dung sửa đổi so với Thông tư 36 trước đó là thay đổi quy định về hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản.
Theo bản dự thảo, hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150%, cao gấp ba lần so với quy định trước đó. Điều này có nghĩa, ngân hàng sẽ phải phân bổ số vốn chủ sở hữu của mình nhiều hơn cho các khoản vay có hệ số rủi ro cao. Nếu các ngân hàng không tăng được lượng vốn chủ sở hữu qua việc tăng vốn điều lệ, tăng lợi nhuận thì sẽ phải giảm quy mô cho vay lại để đáp ứng được mức hệ số rủi ro 150% theo quy định. Do đó, việc tăng hệ số rủi ro sẽ làm tăng lãi suất cho vay khiến khách hàng vay mua nhà gặp nhiều khó khăn.
Theo ban soạn thảo, việc điều chỉnh này nhằm thực hiện chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, bảo đảm phát triển hiệu quả, bền vững cho thị trường và an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng. Do đó sẽ siết tín dụng vào phân khúc bất động sản cao cấp, điều chỉnh định hướng thị trường về phân khúc trung bình và thấp cấp, tránh đầu cơ bất động sản.
Tuy nhiên, việc siết tín dụng đối với người mua nhà và con số 3 tỷ đồng đang gây ra nhiều tranh cãi. Liệu rằng, dự thảo chính sách mới này của ngân hàng sẽ điều tiết được thị trường bất động sản về mức cân bằng hay sẽ tạo ra phản ứng ngược, là kìm hãm sự phát triển của thị trường?
CHÍNH SÁCH ĐIỀU TIẾT KHÔNG PHÙ HỢP SẼ LÀM THỊ TRƯỜNG ĐỔ VỠ
Chia sẻ trong chương trình Góc nhìn đa chiều, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh thị trường hiện nay, việc áp dụng siết tín dụng đối với bất kỳ phân khúc nào cũng làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như giao dịch trên thị trường bất động sản nói chung.
“Tưởng rằng thị trường đang phát triển rất tốt nhưng chúng ta không lường trước được tính nhạy cảm, mong manh, dễ vỡ của thị trường bất động sản Viêt Nam hiện nay. Mọi động thái bất lợi từ chính sách tại thời điểm này đều có thể sẽ ảnh hưởng mạnh đến thị trường bất động sản. Chỉ riêng các hoạt động thanh tra, rà soát vào cuối năm 2018 cũng đã gây ra không ít sóng gió khiến nguồn cung sụt giảm mạnh.
Khi thị trường đang rất nỗ lực để đẩy nhanh tốc độ phát triển, nếu lại “bồi” thêm một chính sách mới là hạn chế tín dụng vào phân khúc cao cấp thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến lượng tiêu thụ, giảm niềm tin của nhà đầu tư”, ông Nguyễn Văn Đính phân tích.
Theo ông Đính, phân khúc bất động sản cao cấp hiện tại đang dần phát triển ổn định trở lại, có sự tăng trưởng nhất định trên thị trường, thanh khoản tốt, không có nhiều dấu hiệu rủi ro, do đó không cần thiết phải siết tín dụng vào phân khúc này ở thời điểm hiện tại. Thay vào đó, ngân hàng nên xem xét kiểm soát tín dụng vào phân khúc đất nền để chống đầu cơ, găm đất…
“Chúng tôi đánh giá thị trường cao cấp không thừa cung, tỷ lệ hấp thụ của các dòng sản phẩm này rất cao, thể hiện nhu cầu và sức mua của dòng sản phẩm này rất lớn, thanh khoản không có đột biến, giá bán chưa có dấu hiệu tăng nóng bất thường. Do đó, không có lý do gì để hạn chế tín dụng, kìm hãm sự phát triển của phân khúc này. Nếu muốn chống đầu cơ, bong bóng bất động sản thì nên hạn chế tín dụng đổ vào đất nền”, ông Đính nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Văn Đính lo ngại, nếu quy định này đi vào thực tế sẽ có thể làm thay đổi xu hướng đầu tư của các nhà đầu tư một cách mạnh mẽ, khi đó họ sẽ dành sự quan tâm nhiều hơn tới phân khúc bình dân và nhà ở giá rẻ, gây ra sự mất cân đối trên thị trường. Do đó, chắc chắn phân khúc cao cấp sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
“Các phân khúc thấp hơn cũng rất cần khuyến khích nhưng đừng vì cần khuyến khích mà phải 'hy sinh' phân khúc nhà ở cao cấp, bởi nhà ở cao cấp là sản phẩm chủ đạo để dành cho thị trường người nước ngoài đến Việt Nam, đặc biệt các sản phẩm ở phân khúc này cũng tạo nên nét đẹp và hiện đại của các đô thị mà bắt buộc cần phải có”.
TẠI SAO PHẢI HẠN CHẾ CHO VAY MUA NHÀ KHI ĐÓ LÀ NHU CẦU THỰC?
Theo dự báo của Ngân hàng thế giới, Việt Nam với lực lượng dân số trẻ, trung bình mỗi năm có khoảng 1,5 triệu người gia nhập tầng lớp trung lưu toàn cầu, dự kiến đạt mốc 33 triệu người trong năm 2022.
Sự gia tăng và trẻ hóa của tầng lớp trung lưu được xem là một trong những động lực tạo đà cho sự tăng trưởng kinh tế và kích thích tiêu dùng. Nhóm người trẻ có thu nhập cao, ổn định và có khả năng chi trả tốt có khuynh hướng chi tiêu mạnh cho việc sở hữu các tài sản bất động sản có giá trị.
Ở một diễn biến khác, hiện nay, một căn chung cư diện tích dưới 100m2, có vị trí tương đối đẹp tại Hà Nội có giá trung bình từ 3 – 4 tỷ đồng/căn. Các biệt thự liền kề có giá từ 7 – 8 tỷ đồng, thậm chí có thể lên đến hàng chục tỷ đồng. Với số tiền lớn như vậy, đa số người dân phải sử dụng đến vốn vay ngân hàng, đặc biệt là những khách hàng đầu tư, rất ít người mua nhà bằng tiền mặt 100%.
Báo cáo của Vietnamreport cũng cho thấy, có 45% người dân có xu hướng vay ngân hàng để mua nhà, 30% sẽ vay các nguồn khác và chỉ có 25% có kế hoạch tự mua nhà ở bằng tiền của mình.
Đó cũng chính là nguyên nhân khiến các chính sách hỗ trợ lãi suất cho vay giữ một vai trò rất quan trọng trong việc kích cầu thanh khoản cho các dự án, hỗ trợ cho khách hàng.
Do vậy, việc hạn chế cho vay để mua nhà ở có giá trên 3 tỷ đồng, hướng đến dòng sản phẩm bất động sản cao cấp được được cho là có sự mâu thuẫn trong việc kích thích phát triển kinh tế và khuyến khích đầu tư.
“Tôi cho rằng, không có lý gì để hạn chế cho vay đối với người mua nhà. Bởi nhu cầu đối với các sản phẩm bất động sản cao cấp hiện nay là rất lớn. Người giàu, tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang tăng lên rất nhanh và hầu hết họ đều hướng đến các sản phẩm bất động sản cao cấp, không chỉ để ở mà còn đòi hỏi về chất lượng sống, chất lượng hạ tầng. Bên cạnh đó, họ mua một căn biệt thự, họ có thể dùng để ở, hoặc để kinh doanh hay có nhiều mục đích khác. Hầu hết đó là nhu cầu thực bởi những người không có tiền, không có năng lực tài chính họ sẽ không dại gì đầu tư vào bất động sản cao cấp”, Phó Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.
Ngược lại, để kiểm soát tốt thị trường bất động sản, hạn chế rủi ro tín dụng, ông Đính cho rằng, nên có những giải pháp kiểm soát năng lực của nhà đầu tư trước khi cho vay để triển khai dự án. Bằng cách đó sẽ thấy được những chủ đầu tư đủ năng lực và dự án chất lượng, giúp thị trường giảm bớt những dự án yếu kém, từ đó giảm thiểu nợ xấu cho ngân hàng.
“Còn việc hạn chế cho vay đối với người mua và đánh đồng tất cả với hệ số rủi ro 150% là chính sách đi ngược lại với thực tế phát triển. Bởi với những dự án đã triển khai, nếu hạn chế tín dụng “đầu ra” sẽ càng làm tăng lượng tồn kho, tăng dự án dở dang, thanh khoản sụt giảm, gây tắc nghẽn thị trường”, ông Đính nêu quan điểm.
MỆNH LỆNH HÀNH CHÍNH CỨNG NHẮC CÓ THỂ KIỂM SOÁT ĐƯỢC THỊ TRƯỜNG?
Câu trả lời là không thể. Ngân hàng Nhà nước không thể sử dụng một quyết định hành chính để can thiệp sâu vào thị trường bất động sản. Nhất là khi thị trường này có sức ảnh hưởng lớn đối với nền kinh tế. Việc sử dụng công cụ hành chính kiểm soát tín dụng cần phải có sự điều tiết hài hòa, phù hợp với thực trạng, nếu không sẽ khiến thị trường chao đảo.
“Việc siết tín dụng vào bất động sản chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản, và trên thực tế có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp đô thị. Thêm vào đó nó cũng sẽ tác động đến nhiều ngành, nghề có liên quan đến thị trường bất động sản và công ăn, việc làm của người lao động. Khi ngân hàng siết tín dụng với bất động sản thì sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều ngành nghề kinh tế khác như: sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, xây dựng, dịch vụ… Đây đều là những lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.
Chính vì thế, mỗi một chính sách đưa ra cần được nghiên cứu kỹ càng và tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, không thể đánh đồng tất cả trên cùng một quyết định để tránh làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Bởi trong thị trường bất động sản, mỗi phân khúc, mỗi khu vực lại có những cách thức phát triển khác nhau”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.
Đối với tỷ lệ rủi ro 150%, ông Đính cũng cho rằng, không nên áp dụng ngay mà cần phải có lộ trình, nếu tiến hành đột ngột sẽ tạo ra cú sốc cho thị trường. Đồng thời, phía ngân hàng cần có sự phân rõ giữa các loại hình bất động sản để đưa ra những con số phù hợp. Theo đó, ngân hàng phải phân biệt được các đối tượng và điều kiện cho vay chứ không nên quy định một cách cứng nhắc.
“Chúng ta đã có bài học của năm 2007 - 2008, khi khóa “van” tín dụng một cách đột ngột, thị trường đã đi xuống và cũng phải mất nhiều năm mới có thể bình ổn lại. Vì thế tôi cho rằng, không thể áp dụng ngay 150%, thay vào đó, nên đưa ra từng phân đoạn, thời kỳ, có thể dừng ở những con số nhỏ hơn, giãn ra trong 2 năm 3 năm tới sẽ phù hợp hơn".
Thiết kế: Đức Anh
