Livehouse - Lối đi mới cho bài toán bất động sản đa năng trong đô thị

Tham dự Hội thảo, về phía các cơ quan Trung ương có sự hiện diện của: GS.TS. Hoàng Văn Cường, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội; ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).

Về phía các chuyên gia, nhà khoa học, có PGS.TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương; TS. Võ Trí Thành, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh; TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam và Thế giới; PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội.

Về phía lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam; TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Về phía Ban tổ chức, có ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam; Nhà báo Nguyễn Thành Công, Phó Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam; Nhà báo Trần Minh Huệ, Phó Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam; cùng đại diện các doanh nghiệp và cơ quan báo chí truyền thông.

Livehouse - Lời giải cân bằng giữa nhu cầu sử dụng và khả năng chi trả của nhóm khách hàng mới

Phát biểu khai mạc, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho biết, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, với tỷ lệ dân số đô thị năm 2024 đạt 44,3% và dự kiến vượt 50% vào năm 2030. Điều này đặt ra yêu cầu ngày càng cao về hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện đang đối diện với những thách thức về nguồn cung. Sự khan hiếm các sản phẩm bất động sản tại vùng lõi trung tâm các đô thị khiến giá bất động sản khu vực này liên tục lập đỉnh. Không chỉ đại bộ phận người dân có nhu cầu an cư khó tiếp cận được với các sản phẩm có mức giá phù hợp, mà cả những người có nhu cầu tìm mặt bằng để đầu tư, kinh doanh cũng khó tính toán bài toán đầu tư ở thời điểm hiện tại.

Song song với đó, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong nhu cầu sử dụng không gian của nhóm khách hàng trẻ, các doanh nghiệp khởi nghiệp, hộ kinh doanh cá thể. Ngày càng nhiều người tìm kiếm những loại hình bất động sản đa công năng, nơi họ vừa có thể sinh sống, làm việc và kinh doanh nhưng cũng phải đảm bảo chi phí không quá sức với nhóm khách hàng mới. Chính vì vậy, thị trường đang đòi hỏi những mô hình bất động sản thế hệ mới, đa năng, linh hoạt, đảm bảo định hướng quy hoạch, pháp lý, đồng thời có mức giá hợp lý để người mua có thể tiếp cận được.

Dẫn khảo sát mới nhất của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), Nhà báo Phạm Nguyễn Toan cũng cho biết, nếu như trước đây, bất động sản chủ yếu được coi là khoản đầu tư tích trữ hoặc kênh đầu cơ ngắn hạn, thì hiện nay, bất động sản được kỳ vọng như một kênh đầu tư tăng trưởng với mức sinh lời cạnh tranh cao. Do đó, những yếu tố như "thời hạn sở hữu" không còn là rào cản quá lớn trong tâm lý đầu tư, miễn đó là sản phẩm có pháp lý minh bạch, quyền lợi của nhà đầu tư được Nhà nước công nhận và bảo hộ đầy đủ, quy hoạch rõ ràng, đúng định hướng.

"Từ thực tiễn đó, những sản phẩm bất động sản thế hệ mới như Livehouse - mô hình đa công năng, pháp lý rõ ràng, sở hữu có thời hạn - ra đời sẽ là lời giải quan trọng, giúp cân bằng giữa nhu cầu sử dụng và khả năng chi trả của nhóm khách hàng mới. Quan trọng hơn, đây còn là bước tiến của thị trường để hướng tới sự phát triển bền vững, linh hoạt và hiệu quả", Nhà báo Phạm Nguyễn Toan nhìn nhận.

Phát biểu về mô hình Livehouse, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội cũng đánh giá cao về những ưu việt của mô hình này.

Ông cho rằng, Livehouse có thể khơi dậy một xu thế mới. Bởi vì, hành vi sử dụng bất động sản đầu tiên là bắt đầu từ nhu cầu ở, nhưng gắn liền với nó là mục tiêu sở hữu tài sản. Tuy nhiên, hai mục tiêu này đang thay đổi tùy theo hoàn cảnh xã hội từng nước.

"Tại sao ở nhiều nước, giá bất động sản không tăng phi lý như ở Việt Nam? Bởi vì họ dừng lại ở nhu cầu sử dụng, còn ở ta, lại có thêm động cơ thứ hai là sở hữu, tích lũy tài sản. Từ đó, bất động sản bị đẩy giá lên theo kỳ vọng tăng giá tài sản, chứ không hẳn theo giá trị khai thác thực tế. Ở nước ngoài, giá trị bất động sản của họ thường gắn với hiệu quả khai thác thực, chứ không phải đầu cơ, do họ đánh thuế cao. Như Hàn Quốc còn đánh thuế hết cả phần giá chênh lệch", GS.TS. Hoàng Văn Cường chia sẻ.

Vì vậy, vị chuyên gia nhận định Livehouse có thể góp phần kéo giá bất động sản giảm, bởi mô hình này phản ánh đúng giá trị sử dụng thực tế. Với thời hạn sở hữu rõ ràng và khả năng khai thác đa công năng, Livehouse sẽ tạo ra lợi ích thiết thực, đồng thời góp phần giải bài toán giá bất động sản leo thang do nhu cầu sở hữu vượt quá nhu cầu sử dụng.

Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, các mô hình bất động sản truyền thống hiện nay đang bộc lộ nhiều hạn chế trong việc đáp ứng nhu cầu đa dạng và ngày càng thay đổi của người dân và nhà đầu tư. Nhà phố là loại hình đầu tư phổ biến nhưng đang dần khó tiếp cận do giá trị đầu tư ngày càng cao, không phù hợp với khả năng tiếp cận của nhóm nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ hoặc người có nhu cầu ở thực. Tỷ suất lợi nhuận từ việc khai thác kinh doanh cho thuê thấp.

Shophouse thì đang dư thừa, vì việc kinh doanh thường chỉ hiệu quả vào ban ngày, trong khi nguồn khách lại phụ thuộc nhiều vào mật độ cư dân và các quy định vận hành khác trong khu đô thị. Officetel là lựa chọn linh hoạt giữa ở và làm việc, nhưng bị giới hạn về diện tích (thường dưới 50 - 60m2). Còn căn hộ ở thông thường dù vẫn giữ vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở, nhưng hạn chế khả năng khai thác thương mại hay chuyển đổi công năng linh hoạt, khiến dòng vốn đầu tư bị hạn chế trong một mục đích duy nhất.

Trong khi đó, nhu cầu thị trường hiện nay đã thay đổi đáng kể khi ngày càng quan tâm đến các sản phẩm bất động sản mang tính linh hoạt, tích hợp đa chức năng, đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, làm việc, nghỉ dưỡng, kinh doanh.

Chính vì vậy, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường cần một mô hình bất động sản thế hệ mới như Livehouse. "Được thiết kế đa năng và quy hoạch tổng thể với đầy đủ tiện ích, hạ tầng hỗ trợ sẵn có, cho phép khai thác linh hoạt các mục đích như lưu trú, kinh doanh, làm việc, nghỉ dưỡng, giải trí, Livehouse sẽ giúp tối ưu dòng tiền cho nhà đầu tư, tạo ra dòng tiền thật và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Ngoài ra, Livehouse được cấp quyền sở hữu có thời hạn theo quy định pháp luật. Hình thức pháp lý này giúp giảm chi phí đầu tư, tối ưu giá bán và dễ tiếp cận hơn so với nhà phố hay shophouse sở hữu lâu dài", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

Cần cơ chế khuyến khích mô hình bất động sản mới

Phát biểu tại Hội thảo, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, trước đây, khi nhắc đến bất động sản thuộc dự án giao đất có thời hạn, tâm lý của người dân thường lăn tăn. Họ chỉ an tâm khi nghe đến bất động sản vô thời hạn. Nhưng hiện nay, tâm lý này đã có sự thay đổi, bởi nhà đầu tư và khách hàng hiện đã hiểu rõ hơn các quy định pháp luật, rằng đất có thời hạn không đồng nghĩa với việc hết hạn là mất.

Theo PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Điểm c, Điều 172 Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ: Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu người dân có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước sẽ xem xét gia hạn, với thời gian không vượt quá chu kỳ cũ. Nghị định 102/2024/NĐ-CP cũng đã hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục gia hạn đất. Do đó, quyền lợi của nhà đầu tư bất động sản vẫn đảm bảo.

Chính vì vậy, những mô hình sở hữu có thời hạn như Livehouse sẽ được khách hàng, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn. Đặc biệt, pháp lý cho mô hình này về cơ bản đã có nền tảng, đủ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.

Tuy nhiên, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, để mô hình này phát triển đúng tiềm năng, hành lang pháp lý cần cụ thể hơn, đồng thời bổ sung các chính sách ưu đãi cho các chủ đầu tư phát triển và cần tháo gỡ các rào cản về đất đai, thủ tục.

"Tôi được biết, hiện Ban Chính sách chiến lược đang chuẩn bị sửa đổi Nghị quyết 18, và chúng ta cũng đang xem xét điều chỉnh một số nội dung trong Luật Đất đai, nhằm phù hợp với điều kiện thực tiễn. Đây sẽ là cơ hội tốt để lồng ghép các quy định dành riêng cho bất động sản đa chức năng, như Livehouse, trong tiến trình hoàn thiện thể chế giai đoạn tới", vị chuyên gia chia sẻ.

Ở góc độ nhà quản lý, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đồng tình, Livehouse là một loại hình mới nhưng được phát triển, tiến hóa trên các mô hình cũ như condotel, officetel, nhằm đáp ứng xu hướng mới của thị trường. Vì vậy, những loại hình bất động sản mới như này cần có sự đón nhận. Tiếp đó là nghiên cứu để khuyến khích phát triển và góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới.

"Mô hình mới lúc đầu có thể dễ khiến nhiều người mông lung, chưa rõ ràng, nhưng theo thời gian sẽ trở nên quen thuộc nếu được triển khai đúng hướng. Cơ sở pháp lý cơ bản cho mô hình này là đã có, tuy nhiên để mô hình này vận hành trôi chảy và bền vững, chắc chắn vẫn cần có thêm các nghiên cứu sâu hơn từ phía nhà đầu tư và cơ quan quản lý", ông Dũng nhìn nhận./.