Chung cư chiếm sóng thị trường
Tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 do Batdongsan.com.vn tổ chức, số liệu báo cáo cho thấy, trong quý II/2025, loại hình chung cư tiếp tục khẳng định vị thế "dẫn dắt" thị trường khi ghi nhận tỷ trọng mức độ quan tâm lên đến 29%, vượt qua đất nền (ở mức 28%) và nhà riêng (ở mức 22%).
Điều này cho thấy hành vi người mua đang dịch chuyển rõ rệt từ xu hướng đầu cơ sang nhu cầu ở thực và đầu tư khai thác dòng tiền ổn định.
Theo Batdongsan.com.vn, ở khu vực Hà Nội, mức giá bán chung cư tiếp tục duy trì đà tăng và hiện đang neo cao hơn so với tại TP. HCM.
Chung cư là phân khúc đang dẫn đầu lượng quan tâm trong năm 2025.
Dữ liệu từ đơn vị nghiên cứu thị trường này cho thấy đầu năm 2023, mức giá bán chung cư Hà Nội trung bình ở mức 38 triệu đồng/m2, thấp hơn 23% so với mức giá trung bình ở TP. HCM ̣(cũ) là 47 triệu đồng/m2.
Trong năm 2024, giá chung cư tại Hà Nội đã đuổi kịp TP. HCM và hiện đã đạt mức trung bình 70 triệu đồng/m2, cao hơn khoảng 11% so với TP. HCM.
Theo báo cáo của CBRE cho thấy, trong quý vừa qua, giá bán thông thủy của chung tư tại Hà Nội đạt 79 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và tăng tới 33% so với cùng kỳ năm trước.
Mặc dù vậy, lượng giao dịch lại có sự sụt giảm. Trong 6 tháng đầu năm, tổng số căn chung cư Hà Nội bán được là 9.130 căn, giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới đạt khoảng 60%, giảm nhẹ so với mức 70% của năm 2024.
Sau khi sáp nhập đơn vị hành chính, mức giá trung bình tại TP. HCM (mới) là 57 triệu đồng/m2, thấp hơn 25% so với Hà Nội.
Trong khi giá bán chênh lệch, mức giá thuê chung cư tiếp tục giữ ổn định ở hai thành đô thị lớn của Việt Nam.
Tại thị trường TP. HCM, thị trường căn hộ đã có sự phục hồi rõ rệt từ tháng 6/2025.
Theo đó, so với tháng 4/2025, mức độ quan tâm chung cư tại TP. HCM (mới) tăng 11%, TP. HCM (cũ) tăng 9%. Ngoài ra, lượng tin đăng bán chung cư tại TP. HCM mới và cũ hiện cũng ghi nhận mức tăng 12%, cho thấy nguồn cung đang có sự phục hồi mạnh mẽ.
Chuyên gia cảnh báo chiêu trò
Giữa bối cảnh giá nhà tại TP. HCM cũ hiện đang cao hơn so với mặt bằng giá của các vùng lân cận như Đồng Nai và Bình Dương (cũ) hiện đang là xu hướng lựa chọn của người mua ở thực.
Trước thực trạng này, chia sẻ trên báo Dân trí, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS nhận định, thời gian qua, thanh khoản chung cư tại Hà Nội giảm do giá đã ở ngưỡng quá cao, người dân không đủ khả năng chi trả.
Những sản phẩm chung cư hiện nay chủ yếu đang bị chi phối bởi các nhóm đầu tư và đầu cơ, người mua thực sẽ khó có thể theo được mức giá mà nhóm này đưa ra.
Sự trỗi dậy của các khu vực cận trung tâm cùng với sự trợ lực từ hạ tầng đã làm thay đổi dòng tiền đầu tư của người mua lẫn các nhà đầu tư dài hạn. Ảnh: Internet
"Những nhóm đầu tư, đầu cơ chỉ thích mua nhanh, lãi nhanh. Họ tạo ra những thông tin, chiêu trò đánh vào tâm lý người mua và người bán nhằm đẩy giá, thổi giá chung cư. Do đó, người mua thực rất khó tiếp cận. Việc này đã tạo ra tình trạng giá dù không bán được nhưng giá chung cư vẫn tăng", vị chuyên gia này nhận định.
Ở khía cạnh khác, chuyên gia bất động sản Phạm Đức Toản nhận định, thời điểm trước năm 2022, phân khúc chung cư chỉ để phục vụ nhu cầu ở, đến khi bán đi chủ nhà đều phải chịu lỗ.
Tuy nhiên từ năm 2022 trở đi, khi có sự tham gia của các nhóm đầu tư, đầu cơ tham gia vào phân khúc, nhiều nhóm đã ôm hàng, chắc chắn có lãi mới bán đi, vì thế nhóm này thường đưa ra mức giá cao để thu lợi.
Chuyên gia này nêu ví dụ trong bối cảnh hiện nay, nhiều môi giới sẽ gọi điện đến từng nhà để hỏi mua lại căn hộ với mức giá mỗi ngày một khác.
Trong khi đó, các chủ căn hộ dù chưa biết có bán được hay không nhưng đều chịu sự tác động về mặt tâm lý, cho rằng thị trường đang sôi động, vì thế cứ chờ thời điểm "được giá" mới bán.
Vị chuyên gia này cho rằng người mua nhà cũng cần tỉnh táo, bỏ thời gian để khảo sát các dự án, có thêm nhiều nguồn tin để có được mức giá chính xác nhất.
Đánh giá chung về thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ trên Tạp chí Petro Times, cho rằng miền Bắc hiện đang có mặt bằng giá cao hơn so với miền Nam.
Giai đoạn nửa đầu năm 2025, thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mang tính phân hóa rõ rệt. Trong khi phân khúc đất nền đang tạm thời lắng xuống trước các yếu tố về thuế quan, chi phí nắm giữ thì chung cư (đặc biệt tại các đô thị lớn) hiện vẫn giữ vai trò chủ đạo nhờ nhu cầu ở thực và dòng tiền đầu tư ổn định. Sự trỗi dậy của các khu vực cận trung tâm cùng với sự trợ lực từ hạ tầng đã làm thay đổi dòng tiền đầu tư của người mua lẫn các nhà đầu tư dài hạn.
