Lộ diện thế hệ mới đang tái định hình thị trường bất động sản

Trong bối cảnh pháp lý dần được hoàn thiện, hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư và cơ cấu người mua thay đổi nhanh chóng, yếu tố quyết định giá trị của bất động sản không còn đơn thuần là khả năng tăng giá, mà là khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực và chất lượng sống của người sở hữu.

Đây cũng là thông điệp xuyên suốt được ông Tô Anh Hùng - Giám đốc REFI CM(AAust), CWP - đưa ra tại hội thảo chuyên sâu "Kỷ nguyên tái thiết - Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn ưu tiên nhu cầu ở thật".

Thị trường đang ở đâu trong chu kỳ mới?

Theo phân tích tại hội thảo, bất động sản luôn vận động theo chu kỳ gồm bốn giai đoạn: Phục hồi, tăng trưởng, bùng nổ nguồn cung và suy thoái. Sau giai đoạn khó khăn kéo dài từ năm 2022, thị trường đã xuất hiện những tín hiệu phục hồi nhờ chính sách tiền tệ hỗ trợ, lãi suất giảm và các vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ.

Tuy nhiên, khác với các chu kỳ trước, đợt phục hồi hiện nay diễn ra trong bối cảnh dòng tiền đầu cơ không còn chiếm ưu thế tuyệt đối. Việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tăng trưởng tín dụng, cùng áp lực lạm phát và biến động kinh tế toàn cầu khiến nhà đầu tư thận trọng hơn khi đưa ra quyết định.

Điều đó buộc thị trường phải quay về những giá trị nền tảng hơn: sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác sử dụng thực tế và được hỗ trợ bởi hạ tầng, tiện ích cũng như khả năng kết nối.

Chủ đầu tư thay đổi để thích nghi

Một trong những dấu hiệu rõ nét của sự dịch chuyển này là chiến lược bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản.

Nếu trước đây thị trường chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá, nhiều chủ đầu tư hiện nay đang triển khai hàng loạt chính sách hỗ trợ tài chính như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất kéo dài hoặc cam kết mua lại sản phẩm nhằm giảm áp lực dòng tiền cho khách hàng.

Theo ông Tô Anh Hùng, đây không đơn thuần là các chương trình kích cầu ngắn hạn mà phản ánh sự thay đổi trong tư duy phát triển sản phẩm. Khi người mua ngày càng quan tâm đến khả năng chi trả thực tế, các doanh nghiệp buộc phải thiết kế chính sách bán hàng linh hoạt hơn để tiếp cận nhóm khách hàng ở thật thay vì chỉ dựa vào nhà đầu tư ngắn hạn.

Sự thay đổi này cũng cho thấy thị trường đang chuyển từ cuộc đua tăng giá sang cuộc đua tạo giá trị.

Gen Z sẽ là lực lượng định hình thị trường

Một trong những luận điểm đáng chú ý nhất của tham luận là vai trò ngày càng lớn của thế hệ Gen Z đối với thị trường nhà ở.

Dẫn các nghiên cứu quốc tế, ông Hùng cho biết tại nhiều quốc gia đang phát triển, nhóm Millennials và Gen Z được dự báo sẽ thực hiện khoảng 60% giao dịch nhà ở vào cuối thập kỷ này. Trong khi đó, tại Mỹ, tỷ lệ sở hữu nhà của Gen Z ở tuổi 24 đã vượt các thế hệ trước ở cùng độ tuổi.

Khác với thế hệ khách hàng truyền thống, người trẻ ngày nay không chỉ tìm kiếm một nơi để ở mà còn đòi hỏi không gian sống phải đáp ứng đồng thời nhu cầu làm việc, giải trí và kết nối cộng đồng.

Xu hướng làm việc linh hoạt khiến các căn hộ tích hợp không gian làm việc, khu co-working, phòng họp trực tuyến hay hạ tầng internet tốc độ cao trở thành những yếu tố được ưu tiên. Bên cạnh đó là nhu cầu về các tiện ích phục vụ lối sống hiện đại như phòng gym 24/7, công viên thú cưng, hệ thống giao nhận thông minh và công nghệ nhà ở thông minh.

Đáng chú ý, thế hệ trẻ cũng có xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh, nơi giá nhà dễ tiếp cận hơn nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối với trung tâm thông qua hệ thống giao thông công cộng.

Đô thị tích hợp và TOD trở thành tâm điểm

Theo ông Tô Anh Hùng, một trong những xu hướng nổi bật của giai đoạn tới là sự phát triển của các đô thị tích hợp - mô hình quy hoạch đồng bộ nơi cư dân có thể sống, làm việc, học tập, mua sắm và giải trí trong cùng một hệ sinh thái.

Mô hình này gắn liền với khái niệm "thành phố 15 phút", nơi người dân có thể tiếp cận các tiện ích thiết yếu trong thời gian ngắn thay vì phải di chuyển xa như trước đây.

Điểm đặc biệt của các đô thị tích hợp là ưu tiên không gian xanh, tăng cường tiện ích cộng đồng và phát triển đồng bộ với hệ thống giao thông công cộng. Khi kết hợp với mô hình TOD (phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng), giá trị bất động sản không chỉ đến từ vị trí địa lý mà còn đến từ khả năng kết nối.

Theo mô hình định giá Hedonic được trình bày trong tham luận, giá trị bất động sản được quyết định bởi ba nhóm yếu tố chính gồm chất lượng sản phẩm, môi trường sống xung quanh và khả năng tiếp cận giao thông. Trong đó, yếu tố kết nối hạ tầng ngày càng có vai trò quan trọng khi các tuyến metro, đường sắt đô thị và các dự án giao thông chiến lược được triển khai.

Hạ tầng sẽ quyết định dòng tiền tương lai

Bài tham luận cũng dành nhiều thời lượng phân tích tác động của hạ tầng đến sự hình thành các cực tăng trưởng mới.

Tại khu vực phía Nam, hàng loạt dự án như cầu Cát Lái, cầu Phú Mỹ 2, cầu Long Hưng (Đồng Nai 2), tuyến metro kéo dài đến Đồng Nai và sân bay Long Thành hay tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành được kỳ vọng sẽ tái cấu trúc không gian phát triển đô thị của toàn vùng.

Theo đó, giá trị bất động sản trong tương lai sẽ không chỉ được đo bằng khoảng cách tới trung tâm hiện hữu mà bằng khả năng kết nối với các trung tâm kinh tế, logistics và giao thông mới.

Đây cũng là lý do những khu vực nằm dọc các hành lang hạ tầng lớn đang được đánh giá là những điểm đến tiềm năng của dòng vốn trong chu kỳ phát triển mới.

Giá trị thực sẽ là thước đo mới

Theo ông Tô Anh Hùng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang giai đoạn mà giá trị sử dụng sẽ quan trọng hơn giá trị kỳ vọng.

Trong kỷ nguyên "nhà là để ở", những sản phẩm có vị trí kết nối tốt, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thực tế, sở hữu hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh và gắn với các cực tăng trưởng mới sẽ là nhóm tài sản có sức cạnh tranh bền vững nhất.

Nói cách khác, thay vì chạy theo những cơn sóng ngắn hạn, thị trường đang dần quay trở lại với bản chất cốt lõi của bất động sản: phục vụ con người và tạo ra giá trị sử dụng thực sự cho cuộc sống.