Thị trường M&A dần sôi động
Dù thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã có những cải thiện trong việc cơ cấu nợ, vướng mắc pháp lý ở các dự án đang được tích cực tháo gỡ..., nhưng khó khăn vẫn còn không ít. Trong bối cảnh đó, chuyển nhượng tài sản được coi là “phao cứu sinh” của nhiều doanh nghiệp để tồn tại.
Báo cáo quý 3/2023 về đầu tư châu Á - Thái Bình Dương (APIQ) của Savills chỉ ra rằng, thị trường đầu tư bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang đối diện với những thách thức như lãi suất tăng cao và sự bất ổn toàn cầu, dẫn đến sự suy giảm đáng kể. Tuy nhiên, đã xuất hiện những dấu hiệu cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư đang dần được củng cố.
“Những thách thức dai dẳng như lãi suất tăng cao và sự bất ổn kinh tế toàn cầu tiếp tục gây trở ngại cho hoạt động đầu tư tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Tuy nhiên, có những dấu hiệu tích cực cho thấy các nhà đầu tư đang khôi phục niềm tin vào thị trường bất động sản khu vực, được hỗ trợ bởi triển vọng về lãi suất cùng một số giao dịch lớn đang trong giai đoạn kiểm toán kỹ lưỡng”, báo cáo nêu.
Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý 3 vừa qua, hoạt động M&A bất động sản ghi nhận nhiều thương vụ đáng chú ý như: SkyWorld Development Berhad (Malaysia) đã mua 2.060m2 đất (tại quận 8, TP.HCM) từ Công ty cổ phần Thuận Thành với giá 14,3 triệu USD để phát triển dự án bất động sản nhà ở.
Tương tự, Gamuda Berhad (Malaysia) đã mua 3,68ha đất tại thành phố Thủ Đức từ Công ty cổ phần bất động sản Tâm Lực với số tiền xấp xỉ 315,8 triệu USD để phát triển dự án đa dụng. Một trường hợp tiêu biểu khác là Tập đoàn Keppel (Singapore) đã mua 65% cổ phần trong một công ty nắm giữ tài sản bất động sản thương mại tại Hà Nội với tổng giá trị 50,4 triệu USD.
Đối với nhà đầu tư trong nước, quý 3 cũng ghi nhận nhiều thương vụ có thể kể đến Công ty cổ phần Địa ốc First Real Land (Việt Nam) đã mua 22% cổ phần vốn điều lệ của Công ty cổ phần thương mại - dịch vụ Bạch Đằng, chủ sở hữu một lô đất diện tích 6.879m2 tại Đà Nẵng với giá 8,2 triệu USD; Tập đoàn Saigonres (Việt Nam) cũng đã thực hiện các thủ tục M&A để mua 90% cổ phần của Công ty cổ phần Đức Nhi, trở thành chủ sở hữu của một lô đất diện tích 7.700m2 tại quận Tân Phú, TP.HCM…
Ngoài các thương vụ M&A, trong quý 3/2023 còn có sự hợp tác giữa các chủ đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Điển hình là việc hợp tác chiến lược của Tập đoàn Kim Oanh và Tập đoàn Surbana Jurong (Singapore) và khoản đầu tư từ Tập đoàn Marubeni (Nhật Bản) vào Tập đoàn Hưng Thịnh.
Theo ghi nhận của nhóm nghiên cứu Dat Xanh Services, các thương vụ M&A gần đây đến từ nhà đầu tư nước ngoài, trong đó phần lớn theo hình thức góp vốn, mua cổ phần. Dự báo trong tương lai, thị trường M&A sẽ bắt đầu phục hồi khi lạm phát và lãi suất được điều chỉnh giảm hợp lý hơn, bên cạnh các yếu tố như tình hình chính trị, pháp lý được củng cố.
Nhóm nghiên cứu của Dat Xanh Service cho biết, nhìn chung thị trường M&A tại Việt Nam vẫn rất hấp dẫn trong trung và dài hạn khi nền kinh tế vẫn cho thấy tiềm năng phát triển lớn. Đây là giai đoạn hợp lý để các nhà đầu tư săn được các thương vụ với giá tốt và điều khoản thuận lợi hơn.
Doanh nghiệp chưa có tư duy tìm nhà đầu tư khi đang phát triển
Tuy vậy, các chuyên gia cho rằng, chủ doanh nghiệp chưa có tư duy tìm nhà đầu tư khi đang trên đà phát triển, mà thường tìm đến kênh M&A khi bước vào khó khăn.
Bà Nguyễn Thị Phương Thảo, CEO INMERGERS cũng đồng tình với nhận định này và cho rằng, đa phần doanh nghiệp khi có nhu cầu tăng trưởng mạnh, cần đến vốn thì sẽ ngay lập tức nghĩ tới việc đi vay ngân hàng. Đó là bởi họ chưa có tư duy cũng như còn cảm thấy xa lạ với phương thức M&A.
“Hầu hết các doanh nghiệp Việt hiện nay đều quan ngại việc có bên khác cùng tham gia điều hành công ty. Họ cho rằng, việc điều hành sẽ không suôn sẻ nếu có sự tham gia của “người lạ”. Khi đó có thể xảy ra những ý kiến trái chiều và họ không còn được toàn quyền quyết định”, bà Thảo nói.
Ngoài ra, bà Thảo cũng cho biết, không ít doanh nghiệp ngại M&A lúc doanh nghiệp đang phát triển còn bởi lo ngại điều tiếng mình “sắp phá sản”.
Do đó, bà Thảo cho rằng, thời điểm vàng doanh nghiệp nên tham gia M&A là khi đang trong thời kỳ hưng thịnh nhất. Khi đó, vị thế của doanh nghiệp trong các cuộc đàm phán, thương lượng mới được nâng cao.
“Doanh nghiệp vừa có cơ hội chọn được người “bạn đời”, nhà đầu tư phù hợp hơn, vừa bảo toàn được lợi ích”, bà Thảo chia sẻ.
Bà Nguyễn Thị Phương Thảo cũng khuyến cáo, các doanh nghiệp nên trang bị kiến thức đầy đủ hơn về các lợi ích của M&A như: Doanh nghiệp sẽ có tiền (trường hợp tăng vốn)/chủ sở hữu có tiền (thoái vốn); đơn đặt hàng ổn định/mở rộng thị phần thông qua đối tác; kinh nghiệm quản trị tăng cao; giảm số lượng nhân viên cần thiết; tận dụng công nghệ được chuyển giao,…
“Hiểu được những điều đó, họ sẽ không còn lo ngại bị gắn mác “sắp phá sản” nữa”, bà Thảo nêu.
Giới chuyên gia cũng nhận định rằng, khi doanh nghiệp tiến hành M&A lúc khó khăn thì việc “chốt” các thương vụ cũng không dễ dàng, bởi bên mua thường mặc cả, chỉ muốn mua với mức giá thấp, pháp lý sạch, vị trí đẹp. Trong khi đó, doanh nghiệp lại khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ rất nhiều công sức và chi phí tạo lập trước đây.
Cũng bởi lý do trên, dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A dự án bất động sản tăng mạnh, nhưng hầu hết các thương vụ mới trong quá trình thẩm định, đàm phán.
