Hàng tồn kho ngày một "phình to"
Thanh khoản thị trường liên tục sụt giảm, các giao dịch khó có thể thiết lập đã khiến hàng tồn kho của nhiều doanh nghiệp địa ốc liên tục tăng cao. Theo báo cáo tài chính của một số doanh nghiệp, lượng tồn kho bất động sản thậm chí đã chiếm hơn nửa tài sản doanh nghiệp khi kết thúc năm 2023.
Đơn cử như Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH), tính đến cuối năm 2023, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt hơn 26.400 tỷ đồng, tăng 22% so với đầu năm. Song đáng chú ý, giá trị hàng tồn kho cũng tăng từ hơn 12.450 tỷ đồng đầu năm lên gần 18.800 tỷ đồng vào cuối năm. Như vậy, lượng hàng tồn kho của Nhà Khang Điền đang chiếm hơn 70% tổng tài sản.
Trong đó, hàng tồn kho của doanh nghiệp chủ yếu tập trung ở các dự án dang dở như dự án khu dân cư Tân Tạo với 6.528 tỷ đồng, Đoàn Nguyên - Bình Trung Đông với 3.381 tỷ đồng, Bình Trưng - Bình Trưng Đông là 3.159 tỷ đồng, khu định cư Phong Phú 2 với 1.675 tỷ đồng…
Tương tự, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) có tổng tài sản trong năm 2023 đạt hơn 28.600 tỷ đồng, tăng 5% so với năm 2022. Tuy nhiên, phần tăng lên chủ yếu do hàng tồn kho tăng gần 17% so với đầu năm. Báo cáo tài chính doanh nghiệp cho biết, hàng tồn kho tính đến ngày 31/12/2023 đạt 17.348 tỷ đồng, chiếm hơn 60% tổng tài sản.
Trong đó, giá trị bất động sản dở dang tập trung vào hàng loạt dự án như Izumi hơn 8.550 tỷ đồng, Waterpoint giai đoạn 1 khoảng 3.560 tỷ đồng, Akari là 1.666 tỷ đồng, Waterpoint giai đoạn 2 khoảng 1.603 tỷ đồng, dự án Cần Thơ khoảng 1.280 tỷ đồng...
Một trong những "ông lớn" bất động sản cũng đang sở hữu lượng hàng tồn kho khổng lồ là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, NVL). Thông qua việc gia tăng quỹ đất, tổng tài sản của Novaland cũng gia tăng tương ứng, từ mức 36.527 tỷ đồng năm 2016 lên mức hơn 241.376 tỷ đồng năm 2023. Tuy nhiên, cùng với tổng tài sản tăng thì lượng tồn kho bất động sản của doanh nghiệp cũng liên tục "phình to".
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2023 của Novaland, hàng tồn kho doanh nghiệp tính đến cuối năm 2023 ghi nhận gần 138.700 tỷ đồng, chiếm 57% tổng tài sản. Trong đó, có hơn 93% giá trị hàng tồn kho đến từ quỹ đất và dự án đang xây dựng. Tồn kho bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ.
Mặc dù không chiếm trên nửa tài sản như các doanh nghiệp nêu trên, song không ít công ty địa ốc cũng lộ diện lượng hàng tồn kho tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2022. Đơn cử như Tập đoàn Bamboo Capital (BCG) tăng hơn 37%, Tổng Công ty Cổ phần Địa ốc Sài gòn (GGR) tăng gần 13%, Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) tăng 10%.
"Con dao hai lưỡi"
Hàng tồn kho vốn được xem là "của để dành" đối với các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, "của để dành" này cũng có tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu nếu đa phần hàng tồn kho là các dự án dang dở, pháp lý không hoàn thiện.
Theo giới chuyên gia, hàng tồn kho có tính hai mặt, việc tăng lượng hàng tồn kho nếu nằm trong kế hoạch sẽ là lợi thế cho doanh nghiệp khi thị trường quay lại quỹ đạo phát triển ổn định. Song, đặt trong bối cảnh rất nhiều điểm nghẽn pháp lý còn trói chân các chủ đầu tư, lượng hàng tồn kho chưa phải là thành phẩm thực sự đáng lo ngại.
Điều này đòi hỏi không chỉ các doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình bằng cách đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện pháp lý mà quan trọng hơn là sự vào cuộc của các cơ quan liên quan và chính quyền địa phương trong việc tháo gỡ điểm nghẽn của các dự án để sớm đẩy sản phẩm hoàn thiện ra thị trường.
"Lượng hàng tồn kho lớn có thể là "của để dành" quan trọng của doanh nghiệp khi thị trường phục hồi, nhưng nếu đó là hàng tồn kho đến từ các dở dang do vướng pháp lý cũng có thể sẽ là "cục máu đông" của doanh nghiệp", chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong nhận định.
Kết thúc năm 2023, bên cạnh doanh thu, lợi nhuận sụt giảm, báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản còn cho thấy, lượng hàng tồn kho tiếp tục tăng cao. (Ảnh: Báo Chính phủ)
Vị chuyên gia cho rằng, các doanh nghiệp cần nhận thức rõ tồn kho bất động sản là "con dao hai lưỡi", để từ đó có những kế hoạch phát triển doanh nghiệp cũng như cơ cấu tài sản phù hợp. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường chưa rõ ràng về khả năng hồi phục thì việc ôm quá nhiều hàng tồn kho không phải là các sản phẩm bất động sản sẽ rất đáng lo ngại.
Ở một góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM lại cho rằng, cái đáng lo nhất đối với hàng tồn kho là hàng tồn kho đã hoàn thiện và được đưa ra thị trường nhưng thị trường không chấp nhận bởi thanh khoản của sản phẩm thấp.
Do đó, ở góc độ nào cũng phải cảnh báo với con số tồn kho bất động sản thành phẩm tăng cao. Bởi vì, khi doanh nghiệp muốn kinh doanh theo ý của họ, nhưng nhà đầu tư tài chính, nhà đầu tư bất động sản không thể nào biết được đó là ý muốn chủ quan của doanh nghiệp, tồn kho theo kế hoạch, hay thực chất là hàng tồn kho không bán được - ông Châu chia sẻ thêm./.
