Thích
Sau giai đoạn phục hồi trong năm 2025, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại khi hàng loạt doanh nghiệp được dự báo ghi nhận kết quả kinh doanh kém tích cực trong quý II/2026. Theo báo cáo mới công bố của MBS Research, bức tranh lợi nhuận đi xuống không xuất phát từ khó khăn nội tại của từng doanh nghiệp mà phản ánh những áp lực chung của toàn thị trường, từ mặt bằng lãi suất tăng cao, thanh khoản suy yếu đến tâm lý chờ đợi quy hoạch tại các đô thị lớn.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể chứng kiến lợi nhuận giảm trong quý II/2026. Ảnh minh họa
Lợi nhuận đồng loạt giảm, thị trường bước vào giai đoạn "phòng thủ"
Theo MBS Research, quý II/2026 là giai đoạn thị trường bất động sản đối mặt với nhiều lực cản cùng lúc. Mặt bằng lãi suất tiếp tục tăng mạnh khiến chi phí vốn của cả người mua nhà và doanh nghiệp phát triển dự án đều gia tăng, trong khi nhu cầu đầu tư suy giảm đáng kể.
MBS cho biết lãi suất huy động tại các ngân hàng trong quý II tăng thêm khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước. Điều này kéo lãi suất cho vay bất động sản lên mức 13-14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Chi phí tài chính tăng khiến nhiều khách hàng trì hoãn quyết định xuống tiền, ngay cả khi một số chủ đầu tư lớn tung ra các chương trình hỗ trợ lãi suất. Các dự án như Masterise Lumière Hanoi, Vinhomes Hạ Long Xanh hay Vinhomes Cần Giờ đều áp dụng chính sách cố định lãi suất khoảng 7-8% trong hai năm đầu nhằm giảm áp lực cho người mua, song theo MBS, hiệu quả kích cầu vẫn khá hạn chế do tâm lý lo ngại lãi suất sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian dài.
Không chỉ chịu áp lực từ lãi suất, thị trường còn bị ảnh hưởng bởi tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư trước việc công bố Quy hoạch Tổng thể Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn 2050 và định hướng phát triển dài hạn của nhiều đô thị lớn. Khi chưa xác định rõ những khu vực được hưởng lợi từ quy hoạch, dòng tiền có xu hướng đứng ngoài quan sát, khiến thanh khoản trên thị trường giảm đáng kể.
Theo ước tính của MBS, giá giao dịch tại một số dự án chung cư trong quý II đã giảm khoảng 5% so với quý trước, phản ánh xu hướng điều chỉnh của thị trường trong bối cảnh giao dịch chậm lại.
Nguồn thu chủ yếu đến từ các dự án cũ
Đáng chú ý, trong quý II vừa qua, phần lớn doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản không đến từ các dự án mới, mà chủ yếu được ghi nhận từ hoạt động bàn giao những sản phẩm đã bán trong giai đoạn 2024-2025.
MBS dự báo KQKD của các doanh nghiệp ngành Bất động sản. Nguồn: BCTC các doanh nghiệp, MBS dự phóng
Trong bối cảnh sức mua suy yếu, các doanh nghiệp niêm yết đều hạn chế mở bán dự án mới. Nguồn cung mới trên thị trường chủ yếu đến từ các đại đô thị của Vinhomes như Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay. Theo MBS, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án này khó có thể đạt mức cao như giai đoạn 2024-2025.
Đối với nhóm doanh nghiệp còn lại, hoạt động bán hàng diễn ra khá trầm lắng. Nam Long (NLG), Khang Điền (KDH) và Đất Xanh (DXG) đều ghi nhận tiến độ mở bán chậm hơn do nhu cầu suy yếu dưới tác động của lãi suất cao.
Kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp này vì vậy chủ yếu dựa vào việc bàn giao các dự án đã triển khai từ trước như Waterpoint của Nam Long, Gem Sky World của Đất Xanh hay Gladia của Khang Điền. Khi nguồn thu phụ thuộc vào các dự án cũ trong khi lượng bán mới suy giảm, lợi nhuận ròng của nhiều doanh nghiệp được MBS dự báo sẽ giảm so với cùng kỳ năm trước.
Ở chiều ngược lại, Vinhomes là trường hợp hiếm hoi được dự báo duy trì tăng trưởng lợi nhuận. Theo MBS, doanh nghiệp có thể ghi nhận lợi nhuận ròng tăng khoảng 11% nhờ tiếp tục bàn giao các dự án Green Paradise, Wonder City và Green City.
Doanh nghiệp thay đổi chiến lược, ưu tiên "đi chậm mà chắc"
Báo cáo của MBS cũng cho thấy một sự thay đổi đáng chú ý trong chiến lược của các chủ đầu tư.
Thay vì đẩy mạnh mở rộng quỹ đất như các giai đoạn trước, phần lớn doanh nghiệp đang ưu tiên triển khai các dự án hiện hữu để tối ưu dòng tiền và hạn chế áp lực tài chính. Đối với nhóm doanh nghiệp quy mô trung bình, xu hướng phát triển cũng dịch chuyển sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là căn hộ, thay vì phát triển các đại đô thị quy mô lớn.
Trong nửa cuối năm 2026, thị trường dự kiến sẽ có thêm một số dự án mới như Mizuki Park của Nam Long, The Privé của Đất Xanh và Gladia của Khang Điền. Tuy nhiên, MBS đánh giá các doanh nghiệp vẫn sẽ duy trì cách tiếp cận thận trọng trước bối cảnh sức cầu chưa thực sự hồi phục.
Áp lực ngắn hạn vẫn hiện hữu, triển vọng dài hạn phụ thuộc hạ tầng
Theo MBS, mặt bằng lãi suất cao nhiều khả năng sẽ còn kéo dài đến hết nửa cuối năm 2026, tiếp tục tạo áp lực lên thanh khoản và kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.
Dù vậy, tổ chức này vẫn giữ quan điểm tích cực đối với triển vọng dài hạn của ngành. Việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông cùng quá trình hoàn thiện quy hoạch tại các đô thị lớn được kỳ vọng sẽ tạo động lực tăng trưởng mới cho thị trường sau khi những bất định hiện nay dần được tháo gỡ.
Trong ngắn hạn, bức tranh lợi nhuận đi lùi của nhiều doanh nghiệp bất động sản được xem là hệ quả của chu kỳ điều chỉnh chung của thị trường, khi cả người mua lẫn chủ đầu tư đều lựa chọn trạng thái thận trọng. Đây cũng là giai đoạn các doanh nghiệp buộc phải ưu tiên bảo toàn dòng tiền, tập trung hoàn thiện những dự án đang triển khai thay vì mở rộng đầu tư như trước.
