Loạt doanh nghiệp đồng loạt "xoay trục" về bất động sản công nghiệp
Từ đầu năm 2025 đến nay, trong chiến lược đầu tư được công bố của nhiều doanh nghiệp bất động sản vốn có thế mạnh về nhà ở, xây lắp…, cái tên "bất động sản công nghiệp" đã chính thức xuất hiện với kỳ vọng rằng đây sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường với tiềm năng tăng trưởng dài hạn từ dòng vốn FDI ổn định, nhu cầu thuê đất công nghiệp lớn, giá cho thuê tăng và xu hướng dịch chuyển sản xuất toàn cầu,... Dù không phải là lĩnh vực kinh doanh cốt lõi, nhưng không ít doanh nghiệp đã chủ động "chuyển làn", tăng tốc đầu tư vào hạ tầng khu công nghiệp như một hướng đi chiến lược mới trong giai đoạn tái cấu trúc.
Tiêu biểu trong làn sóng này là Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, mã: HDC). Cụ thể, tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2025, Hodeco đã chính thức công bố định hướng mở rộng sang lĩnh vực phát triển khu công nghiệp. Theo kế hoạch, doanh nghiệp sẽ đầu tư khoảng 400 - 500 tỷ đồng để cùng các đối tác triển khai một số cụm công nghiệp tại những địa bàn giàu tiềm năng như Tây Ninh và Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu), tạo tiền đề cho chiến lược tiến sâu vào các khu công nghiệp quy mô lớn hơn trong giai đoạn tới.
Chia sẻ tại đại hội, lãnh đạo Hodeco cho biết chiến lược này đã được công ty ấp ủ từ lâu. Trong bối cảnh thị trường khu công nghiệp tại các địa phương trọng điểm như TP.HCM mới và vùng phụ cận liên tục ghi nhận nhu cầu cao về hạ tầng sản xuất, Hodeco xác định đây sẽ là một trong những trụ cột chiến lược, được ưu tiên nguồn lực đầu tư. Hiện doanh nghiệp đang tích cực tiếp cận quỹ đất sạch, không vướng đền bù, đồng thời có sẵn trong tay mạng lưới đối tác, khách hàng là nhà đầu tư trong và ngoài nước sẵn sàng cùng tham gia.
(Ảnh minh hoạ)
Không nằm ngoài cuộc đua, một "gương mặt thân quen" khác trong lĩnh vực bất động sản nhà ở là Công ty Cổ phần Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn (Saigonres, mã: SGR) cũng chính thức "bật tín hiệu" cho thấy tham vọng lấn sân sang bất động sản khu công nghiệp. Tại Đại hội đồng cổ đông năm 2025, ông Đặng Văn Phúc, Thành viên Hội đồng quản trị kiêm Phó Tổng giám đốc thường trực SGR cho biết, trong suốt 2 năm qua, doanh nghiệp đã khảo sát, tiếp cận quỹ đất tại nhiều địa phương và đến nay đã hình thành định hướng rõ ràng để bước vào cuộc chơi bất động sản công nghiệp.
Tương tự, Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, mã: SCR) vốn là doanh nghiệp địa ốc cũng đã "bắt sóng" xu hướng này bằng kế hoạch mở rộng sang lĩnh vực cho thuê nhà xưởng và bất động sản công nghiệp. Theo đó, TTC Land đã phê duyệt chủ trương thuê lại quyền sử dụng đất và nhận chuyển nhượng nhà xưởng xây sẵn tại KCN Thành Thành Công (Tây Ninh), với tổng diện tích hơn 46.400m2. Thương vụ có tổng giá trị hơn 184 tỷ đồng, trong đó gần 93 tỷ đồng là chi phí thuê lại quyền sử dụng đất và hơn 91 tỷ đồng là giá trị chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà xưởng xây sẵn).
Làn sóng chuyển dịch còn được nối dài với sự góp mặt của Công ty Cổ phần Licogi 13 (Licogi, mã: LIG), doanh nghiệp xây lắp lâu năm trên thị trường. Mới đây, LIG đã được UBND tỉnh Quảng Trị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu công nghiệp Quán Ngang giai đoạn 3, quy mô hơn 116ha, tổng vốn đầu tư lên tới 710 tỷ đồng. Ngay sau đó, công ty nhanh chóng thành lập pháp nhân mới là Công ty Cổ phần Đầu tư Khu công nghiệp Quán Ngang 3 với tỷ lệ sở hữu chi phối 52% thuộc về Licogi 13.
Thực tế cho thấy, việc các doanh nghiệp "lấn sân" sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp đã không còn xa lạ trên thị trường, thậm chí có chiều hướng gia tăng trong những năm trở lại đây. Theo các chuyên gia, khi đã đạt đến độ "chín" về tiềm lực tài chính, năng lực quản trị và nhận diện rõ sức hấp dẫn từ nguồn lợi nhuận ổn định mà bất động sản công nghiệp mang lại, nhiều doanh nghiệp sẽ có xu hướng chủ động chuyển hướng.
Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, bất động sản công nghiệp có thể mang lại hiệu quả đầu tư rất tốt, đặc biệt khi đạt được tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng.
Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property).
"Nếu một khu đô thị có diện tích vài chục hecta đã được xem là lớn thì các cụm hoặc khu công nghiệp thường có quy mô từ vài trăm đến hàng nghìn hecta. Nhờ diện tích lớn và dễ khai thác, tỷ lệ đất có thể cho thuê (thương phẩm) thường cao hơn, trong khi chi phí đầu tư trên mỗi mét vuông lại thấp hơn so với làm đô thị, nên lợi nhuận cũng khả quan hơn", ông Phạm Đức Toản, lý giải.
Không chỉ thu về lợi nhuận cao, bất động sản công nghiệp còn thể hiện rõ tính linh hoạt trong đầu tư hạ tầng. Theo ông Toản, việc phát triển hạ tầng khu công nghiệp hay cụm công nghiệp nhìn chung đơn giản hơn nhiều so với đầu tư nhà ở đô thị. Trong khi các khu đô thị cao cấp đòi hỏi phải nằm ở khu vực có mật độ dân cư đông đúc, hạ tầng xã hội đồng bộ và nhiều tiện ích đi kèm, thì khu công nghiệp lại "dễ tính" hơn khi không quá phụ thuộc vào những yếu tố đó. Chỉ cần đáp ứng được các yêu cầu về giao thông, logistics và khả năng kết nối vùng, một khu công nghiệp vẫn có thể phát triển hiệu quả ngay cả ở những nơi dân cư còn thưa thớt. Hơn nữa, nhà đầu tư không phải kỳ vọng vào sức mua của người dân mà chỉ cần tập trung vào nhu cầu thuê đất, nhà xưởng từ các doanh nghiệp sản xuất.
Cũng theo ông Toản, nhiều địa phương hiện nay đang chủ động thu hút đầu tư bằng cách đưa ra các chính sách ưu đãi hấp dẫn đối với bất động sản công nghiệp. Các hình thức hỗ trợ phổ biến bao gồm miễn giảm thuế, hỗ trợ mặt bằng, ưu đãi về tiền sử dụng đất… cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực này.
"Miếng bánh" có thực sự "dễ ăn"?
Dù tiềm năng là điều không thể phủ nhận, nhưng cũng cần nhìn nhận một cách thực tế rằng bất động sản công nghiệp không phải là "miếng bánh dễ ăn". Thực tế cho thấy, lợi nhuận từ phân khúc này không phải lúc nào cũng như kỳ vọng. Ngay cả những "ông lớn" dày dạn kinh nghiệm và đã khẳng định vị thế trên thị trường khu công nghiệp cũng không tránh khỏi những cú sụt giảm doanh thu, thậm chí thua lỗ, xuất phát từ các rào cản cố hữu như vướng mắc pháp lý, chậm trễ giải phóng mặt bằng hay tỷ lệ lấp đầy không đạt như mong đợi.
Đơn cử, trong quý I/2025, Tổng Công ty IDICO - CTCP (mã: IDC), một trong những tên tuổi lớn trong lĩnh vực hạ tầng khu công nghiệp, đã ghi nhận doanh thu thuần giảm tới 27% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chính đến từ sự sụt giảm mạnh của hoạt động cho thuê đất và hạ tầng khu công nghiệp vốn được xem là mảng kinh doanh cốt lõi khi chỉ mang về 364 tỷ đồng, tương đương mức giảm gần 67%.
Chia sẻ tại Đại hội đồng cổ đông thường niên diễn ra ngày 25/4, Tổng Giám đốc IDICO cho rằng, sức cạnh tranh của Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài đang chịu áp lực nhất định, ảnh hưởng rõ rệt tới quyết định giải ngân và triển khai dự án của họ. Một số đối tác đã ký hợp đồng vẫn giữ cam kết triển khai, nhưng nhóm nhà đầu tư đang trong giai đoạn đàm phán hoặc đặt cọc lại tỏ ra thận trọng hơn trước các biến động địa chính trị, lãi suất toàn cầu và quy định trong nước. Điều này kéo theo những lo ngại về khả năng cho thuê đất và triển vọng tăng trưởng của thị trường khu công nghiệp trong ngắn hạn.
Tình cảnh tương tự cũng được ghi nhận tại CTCP Sonadezi Long Bình (mã: SZB), khi doanh thu thuần quý I/2025 của doanh nghiệp ghi nhận giảm 50% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng theo đó cũng lao dốc, chỉ còn 32,7 tỷ đồng, giảm tới 69%. Nguyên nhân tiếp tục nằm ở mảng cho thuê đất và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, lĩnh vực từng là thế mạnh của doanh nghiệp.
Một trường hợp khác là CTCP Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (mã: VRG), doanh nghiệp này tiếp tục báo lỗ hơn 1 tỷ đồng trong quý I, cùng kỳ năm trước đã ghi nhận khoản lỗ hơn 2 tỷ đồng. Lý do chủ yếu là công ty chưa ký được hợp đồng thuê đất mới, doanh thu hiện tại chủ yếu vẫn đến từ các hợp đồng cũ, phân bổ dần theo thời gian.
Sở dĩ lấy những ví dụ trên để thấy, việc đầu tư vào bất động sản công nghiệp, dù hấp dẫn, nhưng cũng không thể chỉ nhìn vào bề nổi của con số lợi nhuận hay chạy theo xu hướng thị trường để đưa ra quyết định. Thực tế đòi hỏi doanh nghiệp phải có tầm nhìn dài hạn, sự chuẩn bị kỹ lưỡng về nguồn lực tài chính, năng lực triển khai hạ tầng cũng như hiểu biết sâu sắc về đặc thù vận hành trong lĩnh vực công nghiệp.
Theo ông Phạm Đức Toản, nếu như bất động sản nhà ở chủ yếu xoay quanh nhu cầu tiêu dùng cá nhân, với các yếu tố cung - cầu phụ thuộc vào tâm lý người mua, thì bất động sản công nghiệp là cuộc chơi của những "ông lớn" sản xuất, đây là lĩnh vực có tính đặc thù cao, đòi hỏi doanh nghiệp phải có năng lực phát triển hạ tầng, vận hành kỹ thuật hiệu quả, đồng thời am hiểu chuỗi cung ứng, logistics và nhu cầu của các ngành công nghiệp sản xuất. Nếu chỉ "lấn sân" theo trào lưu mà thiếu chiến lược bài bản, nhiều doanh nghiệp bất động sản mới rẽ ngang có thể vấp phải không ít rủi ro.
Chưa kể, yếu tố then chốt còn nằm ở khả năng tiếp cận nhóm khách hàng mục tiêu phần lớn là các doanh nghiệp FDI có yêu cầu cao về pháp lý, cơ sở hạ tầng và các dịch vụ hậu cần đi kèm. Với các doanh nghiệp ngoài ngành hoặc các nhà đầu tư mới, theo vị chuyên gia, thách thức lại càng lớn khi không có sẵn hệ sinh thái khách hàng, thiếu kinh nghiệm vận hành và gần như không có kênh kết nối trực tiếp với nhà đầu tư nước ngoài. Điều này dễ dẫn đến tình trạng việc cho thuê hoặc bán lại đất khu công nghiệp trở nên kém hiệu quả, dẫn đến nguy cơ "ế hàng" dù có quỹ đất trong tay.
"Không phải đơn vị nào bước vào lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp cũng sẽ thành công, điều quan trọng hơn cả là bán được cho ai, làm sao để khách hàng yên tâm gắn bó lâu dài", ông Toản nhấn mạnh.
Bởi vậy, trong một thị trường tưởng như rộng cửa, thì bài toán thành công thực sự vẫn nằm ở nội lực và sự hiểu đúng bản chất cuộc chơi. Bất động sản công nghiệp có thể là "mảnh đất màu mỡ" cho những ai tham gia với chiến lược dài hạn và năng lực chuyên sâu, nhưng cũng có thể trở thành "cái bẫy lợi nhuận" đối với những nhà đầu tư chỉ bước vào với tâm thế chạy theo phong trào.
