Trong tháng 1/2025, Đô thị Kinh Bắc (Mã: KBC) đã đạt được những tiến triển quan trọng về mặt pháp lý tại các dự án trọng điểm. Cụ thể, các dự án của Đô thị Kinh Bắc được phê duyệt chủ trương đầu tư ngay từ những ngày đầu năm bao gồm KCN Tràng Duệ 3 (687ha); KĐT Tràng Cát (585ha); và KCN Kim Thành 2 giai đoạn 1 (235ha). Qua đó, nâng tổng quỹ đất KCN của công ty lên mức 6.402ha, chiếm 5,1% quỹ đất KCN của cả nước.
Năm nay, hãng chứng khoán KB Securities kỳ vọng Đô thị Kinh Bắc có thể bàn giao được 103ha đất KCN, tăng khoảng 2,1 lần so với năm 2024 (33ha), gồm 30 ha tại KCN Tràng Duệ 3; 20ha tại CCN Hưng Yên; 35ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh; 14ha tại KCN Tân Phú Trung; 4ha tại KCN Quang Châu Mở Rộng. Với tiến độ bàn giao ước tính như vậy, hãng chứng khoán này dự phòng doanh thu năm 2025 của Đô thị Kinh Bắc có thể đạt 4.461 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ đạt 790 tỷ đồng, lần lượt tăng 61% và 85% so với cùng kỳ năm trước.
Dự phóng kết quả kinh doanh của Đô thị Kinh Bắc (Nguồn: BCPT của KB Securities)
Trong khi đó, Tổng Công ty IDICO (Mã: IDC) đã được bổ sung thêm 226ha quỹ đất công nghiệp khi được chấp thuận chủ trương đầu tư tại KCN Vinh Quang giai đoạn 1 trong tháng đầu năm. Theo báo cáo của Chứng khoán Asean vào ngày 21/2/2025, Tổng Công ty IDICO đang có 1.252ha đất KCN chưa cho thuê (chưa tính các dự án chuẩn bị triển khai trong tương lai), đứng top 3 về quỹ đất so với các doanh nghiệp cùng ngành.
Đối với Tổng Công ty IDICO, bất động sản KCN là mảng kinh doanh chính với tỷ trọng đóng góp vào doanh thu là khoảng 46% và biên lợi nhuận gộp đạt khoảng 60% (số liệu ghi nhận trong giai đoạn 2022 – 2024). Do vậy, việc mở rộng thêm quỹ đất KCN là động lực chủ yếu thúc đẩy tăng trưởng của doanh nghiệp này trong tương lai. Chứng khoán Asean dự báo, trong năm 2025, Tổng Công ty IDICO có thể ghi nhận 9.288 tỷ đồng doanh thu và 3.121 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, đều tăng 5% so với kết quả lũy kế năm 2024.
Bảng tóm tắt tình hình tài chính của Tổng Công ty IDICO (Nguồn: BCPT của Asean Securities)
Cũng trong tháng 1/2025, KCN Bắc Đồng Phú giai đoạn 2 (317ha) đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư là CTCP Khu công nghiệp Bắc Đồng Phú - thành viên của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (Mã: GVR). Trong đó, hai cổ đông lớn của công ty KCN Bắc Đồng Phú là Cao su Đồng Phú (mã cổ phiếu DPR) với tỷ lệ sở hữu 51% vốn và Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (Mã: NTC) với tỷ lệ sở hữu 40% vốn.
Đánh giá về triển vọng của mảng bất động sản khu công nghiệp, hãng chứng khoán SSI nhận định rằng trong năm 2025, tiềm năng tăng trưởng của phân khúc này sẽ đến từ xu hướng dịch chuyển dòng vốn FDI vào Việt Nam và trợ lực từ giá thuê đất và các chính sách từ Chính phủ.
Cụ thể, theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong tháng 1/2025, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 4,33 tỷ USD, tăng 48,6% so với cùng kỳ năm trước. Nếu tính cả vốn đăng ký mới và vốn đăng ký điều chỉnh của các dự án đã được cấp phép từ năm 2024 thì vốn FDI đầu tư vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 2,96 tỷ USD, chiếm 73,7% tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm; hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,0 tỷ USD, chiếm 25,1%; các ngành còn lại đạt 47,5 triệu USD, chiếm 1,2%. Những con số có tính chất lạc quan này đã cho thấy xu hướng phục hồi mạnh mẽ hơn của dòng vốn FDI vào Việt Nam trong năm nay.
Về khía cạnh giá thuê, Chứng khoán SSI dự kiến giá thuê sẽ tăng nhẹ từ 3 – 5% trong năm nay. Đồng quan điểm, CBRE cũng dự báo giá thuê có thể tăng từ 3 – 9% trong 3 năm tiếp theo tại các KCN phía Bắc; từ 3 – 7% cho khu vực phía Nam. Dựa trên các mức tăng trưởng này, CBRE ước tính giá thuê trung bình tại các KCN phía Bắc có thể đạt 145 USD/m2/chu kỳ thuê, con số này ở các KCN phía Nam là 178 USD/m2/chu kỳ thuê, lần lượt tương ứng với tỷ lệ lấp đầy đạt 82% và 89% trong năm 2025. Trong khi đó, dữ liệu từ Colliers cho thấy giá thuê tại các KCN chính ở Indonesia, bao gồm Karawang, Bekasi và Tangerang, trung bình là 176 USD/m2/chu kỳ thuê trong quý III/2024, cao hơn 14% so với giá trung bình tại các KCN phía Bắc, và tương đương với mức giá tại các KCN phía Nam.
Như vậy, mặc dù mức tăng trưởng giá cho thuê đất KCN tại Việt Nam trong trung hạn được dự báo không quá cao nhưng sẽ giúp thị trường bất động sản KCN tại Việt Nam nâng cao năng lực cạnh tranh với các thị trường khác như Indonesia, Ấn Độ hay Malaysia, đồng thời vẫn có thể làm gia tăng nguồn thu của các chủ đầu tư Việt Nam.
Bên cạnh hai động lực nói trên, Chứng khoán SSI còn đưa ra đánh giá tích cực về các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Cụ thể, hãng chứng khoán này kỳ vọng thủ tục cấp phép thành lập KCN mới có thể được đẩy nhanh trong năm 2025. Trong tháng 11/2024, Quốc hội đã ban hành luật sửa đổi và bổ sung 4 luật khác nhau (quy hoạch, đầu tư, đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) và đấu thầu). Đáng chú ý, Luật Đầu tư sửa đổi yêu cầu ủy quyền cấp chứng nhận đầu tư cho các KCN cho Ủy ban Nhân dân tỉnh, thay vì Thủ tướng Chính phủ. Việc phân quyền quản lý đất công nghiệp này sẽ đẩy nhanh việc thành lập các KCN mới, đặc biệt có lợi cho các doanh nghiệp có nguồn đất chuyển đổi đáng kể, chẳng hạn như các doanh nghiệp trồng cao su.
