Thu tiền sử dụng đất tăng đột biến
Theo báo cáo thực hiện dự toán thu, chi ngân sách 6 tháng đầu năm của UBND TP. Hà Nội, khoản thu tiền sử dụng đất chạm mức 74.004 tỷ đồng, đạt 154,3% dự toán, tăng 602,8% so với cùng kỳ năm 2024. Mức tăng này chủ yếu đến từ khoản tiền sử dụng đất của hàng loạt dự án bất động sản lớn.
Đóng góp lớn nhất vào ngân sách là Công ty TNHH Phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long đã nộp gần 13.600 tỷ đồng cho dự án Khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra). Tiếp theo là Tập đoàn Vingroup, nộp hơn 12.000 tỷ đồng cho dự án Vinhomes Wonder City Đan Phượng.
Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Thành phố thông minh Bắc Hà Nội đã nộp gần 10.000 tỷ đồng cho dự án thành phố thông minh tại Đông Anh. Đây là dự án của liên doanh BRG và Sumitomo.
Tổng công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Việt Nam (CTX) cũng đã nộp hơn 4.900 tỷ đồng cho dự án trung tâm thương mại và căn hộ tại ô A1-2 Khu đô thị mới Cầu Giấy. Ô đất này hiện là nơi triển khai dự án Sun Feliza Suites Cầu Giấy.
Ngoài ra, Công ty Cổ phần Đầu tư DIA nộp hơn 4.600 tỷ đồng cho dự án Khu đô thị Sunshine Grand Capital; Công ty Cổ phần Bất động sản JS nộp hơn 2.400 tỷ đồng cho dự án Khu đô thị Bắc Cổ Nhuế - Chèm; Công ty Cổ phần Đầu tư Song Lộc nộp hơn 1.800 tỷ đồng tiền sử dụng đất đấu giá tại địa bàn quận Hoàng Mai cũ; Công ty TNHH Phát triển THT nộp hơn 1.600 tỷ đồng cho Khu đô thị Tây Hồ Tây…
Tại TP.HCM, 9 dự án mang về cho thành phố khoản tiền sử dụng đất "khủng" gần 52.600 tỷ đồng. Đây là con số cao gấp nhiều lần mức thu cả năm trong giai đoạn trước, khi tổng thu tiền sử dụng đất toàn thành phố chưa từng vượt quá 20.000 tỷ đồng.
Cụ thể, dự án có nguồn thu lớn nhất là khu đô thị lấn biển tại xã Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh, huyện Cần Giờ (cũ), do Công ty Cổ phần Đô thị du lịch Cần Giờ (Tập đoàn Vingroup) làm chủ đầu tư. Tổng số tiền mà chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với giá đất được phê duyệt là 27.317 tỷ đồng.
Dự án tiếp theo là khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm Eco Smart (Lotte Eco Smart City), thuộc khu chức năng số 2a - khu đô thị mới Thủ Thiêm, của Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) do Công ty TNHH Lotte Properties HCMC làm chủ đầu tư, với số tiền đất là 16.190 tỷ đồng.
Đứng thứ 3 trong danh sách này là khu đất 14,8ha phường An Phú, TP. Thủ Đức (cũ) với số tiền dự kiến thu 3.469 tỷ đồng, để thanh toán theo hợp đồng BT cho dự án đường song hành cao tốc Long Thành - Dầu Giây, từ đường Mai Chí Thọ qua khu dân cư Nam Rạch Chiếc, do Công ty TNHH Bất động sản Nguyên Phương làm chủ đầu tư.
Dự án có tiền sử dụng đất ngàn tỷ đồng tiếp theo là Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng tại xã Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh (cũ), do Công ty TNHH MTV Kinh doanh nhà Khang Phúc làm chủ đầu tư với số tiền đất là 2.689 tỷ đồng.
Trong khi đó, dự án khu dân cư tại phường Phú Thuận, quận 7 (cũ) do Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư cũng được duyệt giá đất, với số thu dự kiến là 2.222 tỷ đồng.
Những con số này là minh chứng rõ ràng cho sức hấp dẫn của thị trường bất động sản tại các đô thị lớn, đồng thời cho thấy quy mô các dự án đang ngày càng lớn, từ đó đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, số tiền sử dụng đất "khủng" thời gian qua cũng đặt ra câu hỏi về giá đất, và liệu chi phí này có đang trở thành gánh nặng lớn cho doanh nghiệp và người mua cuối cùng?
Nửa đầu năm 2025, nguồn thu từ tiền sử dụng đất tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận mức tăng đột biến. (Ảnh minh họa)
Biên lợi nhuận giảm tốc và chiến lược ứng phó
Chi phí đất tăng cao đồng nghĩa với việc chủ đầu tư phải bỏ ra một khoản vốn lớn hơn ngay từ đầu dự án. Điều này đòi hỏi nguồn lực tài chính dồi dào hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay. Khi dòng tiền yếu và chi phí vốn cao, áp lực tài chính càng đè nặng lên doanh nghiệp. Các doanh nghiệp có thể phải giãn tiến độ dự án, hoặc bán lại các sản phẩm còn tồn ở dự án cũ để xoay vòng vốn, thay vì triển khai dự án mới. Đây cũng được đánh giá là một trong những lý do khiến lợi nhuận quý II của nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa có sự đột phá.
Cụ thể, báo cáo về nhóm bất động sản nhà ở của Công ty Chứng khoán MB (MBS) công bố vừa qua cho biết, nguồn thu của các doanh nghiệp địa ốc chủ yếu đến từ hoạt động bàn giao các sản phẩm còn lại tại các dự án cũ. Ví dụ, Nam Long đang bàn giao những sản phẩm cuối cùng tại dự án Akari giai đoạn 2 và Nam Long Cần Thơ; hay Khang Điền tập trung vào khu The Privia. Tuy nhiên, MBS cũng lưu ý việc kết quả kinh doanh quý II chưa đột phá không đồng nghĩa với việc các công ty này sẽ không thể hoàn thành kế hoạch năm nay.
Chứng khoán Vietcombank (VCBS) nhận định kết quả kinh doanh của Vinhomes và Khang Điền sẽ chậm lại trong quý II và khó bứt phá ở quý này vì mức nền cao của năm ngoái. Ngoài những cái tên kể trên, VCBS dự báo lãi sau thuế của Đất Xanh và An Gia sẽ lần lượt giảm 1% và 86% trong quý này.
Mặt khác, khi chi phí đất và các chi phí khác tăng lên, chủ đầu tư sẽ buộc phải tăng giá bán sản phẩm để đảm bảo biên lợi nhuận mong muốn. Điều này trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người mua nhà. Dù thị trường có những dấu hiệu phục hồi, nhưng nếu giá nhà quá cao so với thu nhập, nhu cầu mua thực tế sẽ bị hạn chế. Điều này có thể dẫn đến tồn kho sản phẩm, làm chậm vòng quay vốn của doanh nghiệp và tiếp tục tạo áp lực lên lợi nhuận.
Reatimes cũng từng phản ánh về thực trạng này, có những dự án mất 1-2 năm mới ra được giá đất cụ thể, thậm chí 5-7 năm. Trong khoảng thời gian chờ đợi này, giá đất trên thị trường thường có xu hướng tăng mạnh, điều này trực tiếp dẫn đến việc tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp cũng tăng đột biến. Sự tăng vọt của khoản chi phí đầu vào trọng yếu này có thể làm giảm hoặc mất đi tính khả thi ban đầu của dự án, bởi vì biên lợi nhuận đã được tính toán dựa trên mức giá đất thấp hơn.
Hơn nữa, khi giá nhà liên tục thiết lập các mặt bằng mới, sẽ vượt quá khả năng tiếp cận của đa số người dân có thu nhập trung bình. Điều này không chỉ gây khó khăn cho việc an cư của người dân mà còn tiềm ẩn rủi ro về sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản nếu giá cả không đi đôi với giá trị thực và khả năng thanh toán của đại đa số người dân.
Giới chuyên gia cho rằng, biên lợi nhuận của doanh nghiệp chỉ có thể được đảm bảo nếu giá trị đất không tăng mạnh trong tương lai, các chi phí khác được giữ ổn định và không tăng lên, đồng thời doanh nghiệp có thể kiểm soát chặt chẽ dòng tiền qua nhiều giai đoạn đầu tư.
Ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp Khối Xếp hạng và Nghiên cứu, VIS Rating.
Nhìn nhận về dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp Khối Xếp hạng và Nghiên cứu, VIS Rating cho hay: "Dòng tiền yếu vẫn là một điểm yếu chính trong hồ sơ tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam. Thực trạng này càng trở nên đáng lo ngại khi các chủ đầu tư gia tăng vay nợ để đầu tư phát triển dự án mới.
Việc phụ thuộc nhiều vào nợ vay có thể tạo ra áp lực lớn lên khả năng thanh khoản và quản lý rủi ro tài chính của doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường vẫn còn tiềm ẩn nhiều biến động. Do đó, dù lợi nhuận có thể cải thiện, các doanh nghiệp vẫn cần hết sức thận trọng trong việc quản lý dòng tiền và cơ cấu nợ để đảm bảo sự phát triển bền vững".
Trong nửa cuối năm 2025, ông Hiếu kỳ vọng nợ xấu sẽ ổn định và khả năng trả nợ của doanh nghiệp bất động sản sẽ được cải thiện. Tuy nhiên, sẽ có những doanh nghiệp phục hồi nhanh và mạnh, trong khi những doanh nghiệp khác vẫn gặp khó khăn. Các chủ đầu tư cũng sẽ đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể và nhu cầu của người mua nhà phục hồi không đồng đều.
"Một số chủ đầu tư đang áp dụng các chiến lược nhằm tối ưu dòng tiền và giảm áp lực tài chính. Một trong số đó là hợp tác với các nhà phát triển thứ cấp để chia sẻ lợi nhuận và rủi ro, giúp chủ đầu tư giảm gánh nặng về vốn và chuyên môn, đồng thời phân tán rủi ro trong quá trình phát triển dự án.
Tiếp theo là chuyển nhượng dự án sớm để thu hồi vốn. Đây là giải pháp hiệu quả cho những doanh nghiệp đang cần dòng tiền nhanh để tái cơ cấu nợ hoặc đầu tư vào dự án khác có tiềm năng hơn. Và cuối cùng là phối hợp với ngân hàng để cung cấp các gói vay mua nhà hấp dẫn hơn cho người mua, không chỉ kích cầu thị trường mà còn giúp đẩy nhanh tốc độ bán hàng, mang lại dòng tiền về cho chủ đầu tư. Những biện pháp này sẽ giúp tăng cường nhu cầu mua nhà, cải thiện khả năng thu hồi dòng tiền, và đa dạng hóa rủi ro vận hành cũng như tài chính của các doanh nghiệp bất động sản", ông Hiếu cho hay./.
