Bất động sản Phú Quốc là điểm sáng cho các nhà đầu tư, nhưng nếu số vốn từ 01 – 03 tỷ đồng thì nên đầu tư như thế nào là chắc chắn và thông minh?
Phú Quốc – Điểm sáng của đầu tư bất động sản
Dù chịu tác động tiêu cực từ COVID-19, lượng kiều hối chuyển về Việt Nam năm 2020 vẫn đạt gần 16 tỉ USD. Việt Nam là quốc gia nhận kiều hối lớn thứ 9 thế giới năm 2020, xếp thứ ba khu vực Đông Á - Thái Bình Dương, sau Trung Quốc và Philippines. Theo Thứ trưởng Ngoại giao Đặng Minh Khôi, Chủ nhiệm Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài: “Phát huy nguồn lực người Việt Nam ở nước ngoài cho sự nghiệp phát triển đất nước là mục tiêu quan trọng trong công tác đối với kiều bào".
Đánh giá về điểm đến của dòng kiều hối các chuyên gia , một trong những lĩnh vực kiều hối yêu thích đổ tiền vào là bất động sản. Không chỉ do tâm lý “ăn chắc mặc bền”, mà còn do giá đất tại Việt Nam vẫn rất thấp so với các nước và là kênh đầu tư.
Chưa kể, trong năm 2020, ngành ngân hàng nhấn mạnh vào thành tích đã giảm được lãi suất huy động, lãi suất cho vay về mức thấp kỷ lục, thậm chí là thấp nhất 10 năm qua. Điều này cũng có nghĩa, tiền gửi tiết kiệm đã giảm sinh lời. Đương nhiên vì thế sẽ có lượng tiền lớn do người dân rút khỏi ngân hàng, để đầu tư sang kênh khác hứa hẹn hơn. Trong đó, với đặc tính có thể lưu giữ lâu dài, khả năng sinh lợi cao, đất đai luôn được các nhà đầu tư ưa chuộng.
“Bất kỳ cá nhân nào và kinh doanh trong lĩnh vực nào, khi đạt được thành quả hầu hết đều tính chuyện tích trữ một vài miếng đất” - đúc kết của ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group dường như cũng đúng với hầu hết những người xa quê sang xứ người lập nghiệp.
Trong các địa bàn đầu tư, Phú Quốc đang nổi lên như một ngôi sao “cũ mà mới”. Đặc biệt, nhờ vào việc Phú Quốc lên thành phố như một trận mưa rào giữa hạn hán. Thị trường bất động sản Phú Quốc sẽ hưởng lợi lớn nhờ tín hiệu tích.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cũng cho rằng, Phú Quốc quy hoạch rất tốt trên hành trình phát triển từ huyện đảo lên thành phố. Thị trường bất động sản tại Phú Quốc sẽ còn tăng bởi hiện nay quỹ đất đã được phân bổ cho các doanh nghiệp đến từ trước, cơ hội cho doanh nghiệp đến sau đang khó dần vì quỹ đất khan hiếm.
Tuy nhiên các chuyên gia cũng lưu ý nhà đầu tư cần phải có tầm nhìn dài hạn. Nếu như trước đây, nhà đầu tư tìm đến Phú Quốc tranh thủ cơ hội “lướt sóng”, “thổi giá” thì hiện tại đang là giá trị thực và sẽ còn gia tăng theo thời gian để thiết lập mức giá phù hợp với đô thị Phú Quốc. Đó không phải tăng ảo mà là tăng thực khi các bất động sản này được bồi đắp thêm nhiều giá trị ở thành phố biển đảo Phú Quốc.
Đâu là tầm nhìn đầu tư thông minh
Trong đầu tư bất động sản, chia làm nhiều giai đoạn khác nhau, bao gồm: Trước khi đầu tư, trong khi đầu tư và sau khi thương vụ đầu tư hoàn thành. Ở tất cả các giai đoạn này, nhà đầu tư đều phải biết năng lực tài chính thực sự của mình như thế nào và khả năng chống trọi trong các thương vụ đầu tư bất động sản của mình ra sao để quyết định một bài toán đầu tư hợp lý nhất có thể.
Nếu nhà đầu tư “liều mình” trước các thương vụ đầu tư mà không có sự phân tích rạch ròi các vấn đề tài chính (nguồn vốn tự có, vốn huy động được, vốn vay trực tiếp từ các tổ chức tín dụng…; cách phân phối nguốn vốn theo từng giai đoạn cụ thể) thì rất có thể nhà đầu tư đối mặt với các rủi ro do thị trường Phú Quốc là thị trường đầu tư mới, cần sự thấu hiểu hơn là sự liều lĩnh trước mỗi quyết định đầu tư.
Ví dụ: Đối với những thị trường đặc trưng như Phú Quốc (đang giai đoạn phát triển nhanh bởi có rất nhiều “sóng” – từ Nhà nước và từ các chủ đầu tư/doanh nghiệp tư nhân đổ bộ về), nhà đầu tư cần quản lý dòng tiền vốn của mình một cách chắc chắn nhất, tránh né mọi sự vội vàng mà không có tính toán rõ ràng, rành mạch.
Chia sẻ về vấn đề này, Chuyên gia pháp lý Nguyễn Anh, Công ty Luật TNHH Hàm Rồng cũng đề cập đến các lưu ý dành cho nhà đầu tư: Đầu tiên, trong giai đoạn tới tại Thành phố Phú Quốc, đặc biệt giai đoạn 2021 – 2025, nhà đầu tư cần nghiên cứu sử dụng dòng tài chính của mình đầu tư vào những phân khúc bất động sản có pháp lý rõ ràng, hạn chế gánh chịu rủi ro và ít nhất phải bảo toàn được dòng vốn trong chu kỳ đầu tư ngắn hạn.
Kế đến, là phải đảm bảo tính thanh khoản, mua đi bán lại được, giao dịch thường xuyên và ít tác động nhiều bởi những yếu tố khách quan.
Yếu tố thứ ba, mới tính đến cơ hội gia tăng lợi nhuận bởi vì bài toán gia tăng lợi nhuận đối với nhiều phân khúc bất động sản là bài toán khó giải bởi phụ thuộc rất nhiều vào sự thay đổi và biến động của tình hình kinh tế - xã hội cũng như chính sách pháp luật qua từng thời kỳ khác nhau.
Chuyên gia pháp lý Nguyễn Anh cũng dành lời khuyên cho các nhà đầu tư nhỏ ( có vốn từ 01 tỷ đến 03 tỷ) thông qua một ví dụ điển hình về đầu tư bất động sản như sau:
Ví dụ 1: Giả sử nhà đầu tư mong muốn đầu tư tại Phú Quốc với mức vốn đầu tư tự có là 1 tỷ - 3 tỷ đồng.
- Lựa chọn 1: Đầu tư đất tách thửa có sổ
Nhà đầu tư chọn lựa các lô đất đã có sổ, mua trong giới hạn tài chính đó, nhà đầu tư có thể đầu tư những lô đất trồng cây lâu năm, quy hoạch thành đất ở, và chắc chắn sẽ chuyển đổi được mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ các vấn đề về thời điểm đầu tư, pháp lý, vị trí và quy hoạch. Có thể khi có cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư sẽ mất thêm chi phí để gia tăng giá trị của đất và chuyển nhượng để lấy lời. Đặc biệt, đối với những mảnh đất này, nhà đầu tư vẫn có thể sử dụng các đòn bẩy tài chính như Ngân hàng, tổ chức tín dụng để vay vốn đầu tư.
- Lựa chọn 2: Đầu tư đất tái định cư
Những lô đất tái định cư mà nhà đầu tư mua đã được quy hoạch thành khu dân cư để ở. Vì vậy, nhà đầu tư toàn yên tâm về mục đích sử dụng của nó. Việc mất giá hoặc giảm sụt giá trị công dụng của đất kiểu này là gần như không có. Nhà đầu tư sẽ phải xem xét kỹ quy trình nhận chuyển nhượng hoặc nhận sổ của những lô đất kiểu này. Vì, nếu nhà đầu tư chấp nhận các thao tác như mua bán qua phiếu/suất thì tiềm năng sinh lời nhiều nhưng cũng rủi ro nhiều do có thể tranh chấp. Nhưng, nếu nhà đầu tư mua khi đã có sổ, giá trị sẽ không có khả năng nhiều biến động và rất chậm. Nhà đầu tư nên tính toán cho kỹ. Còn vấn đề tài chính, những lô đất kiểu này giá sẽ dao động từ 2 tỷ - 3 tỷ, nhà đầu tư sẽ phải cân đối dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư.
Các nhà đầu tư sành sỏi đều nắm rõ “tiền mặt là vua” trong đa số các thời điểm khác nhau, nhưng để tiền mặt trong nhà là một phương án tồi, phải để “tiền đẻ ra tiền” thông qua những hình thức đầu tư như bất động sản. Nhưng thay vì dồn hết tiền nhàn rỗi vào một hoặc một số kênh đầu tư bất động sản ở gần nhà, gần nơi sinh sống, dễ kiểm soát…thì nhà đầu tư nên cân nhắc thật kỹ việc phân bổ dòng tiền của mình tại những nơi có vị trí chiến lược, thời điểm phù hợp và tiềm năng sinh lời được hoạch định rõ nét như Thành phố Phú Quốc.
Trong thực tế, từng được dự báo là một trong những kênh đầu tiên chịu tác động của đại dịch Covid-19 lớn nhất, nhưng bất động sản tại Thành phố Phú Quốc lại cho thấy tiềm năng sinh lời ổn định trong trung hạn và dài hạn. Nhiều chuyên gia còn cho rằng, giai đoạn 2021 - 2025 là “thời điểm vàng” để mua được bất động sản đúng với giá trị thực (do đã được bình ổn bởi thị trường và các chính sách pháp luật của Nhà nước), điều không dễ xác định khi thị trường liên tục nóng sốt như các giai đoạn vừa qua.
Cảnh giác với loạt dự án ma kiểu Alibaba, phân lô làm đường trái phép
Theo các chuyên gia, việc phân lô làm đường trên đất nông nghiệp kiểu Alibaba lại tái xuất ở thành phố đảo Phú Quốc. Điển hình là dự án ma Emerald Phú Quốc (tại thửa đất số 433 đến 638, tờ bản số 28, thuộc ấp Búng Hội, xã Cửa Dương, Phú Quốc) hay dự án ma Center Phú Quốc do Công ty Cổ phần SACOM Group triển khai.
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, đất do cá nhân, hộ gia đình được cấp sổ, chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở) khi UBND huyện chấp thuận và phải nộp tiền sử dụng đất. Những lô đất này chỉ được giao dịch hợp pháp khi được cấp sổ cho từng thửa và phải được công chứng hoặc chứng thực tại đơn vị công chứng, UBND huyện.
Điều hết sức lưu ý là có nhiều thửa đất nông nghiệp hiện nay được hứa hẹn sẽ chuyển mục đích được sang thổ cư, nhưng trên sổ đỏ không có mặt tiền đường, nên không đáp ứng điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Những khu đất này được "xây lụi" đường bê tông trái phép, trên đất nông nghiệp, nếu không xem xét kỹ, người mua sẽ bị lừa.
“Nếu vì lợi nhuận trong việc lướt sóng mà bất chấp giao dịch không đúng pháp luật, thì khách hàng có nhiều nguy cơ bị mất trắng tiền như vụ việc Công ty Địa ốc Alibaba và nhiều vụ khởi tố cá nhân lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong thời gian gần đây”, Luật sư Phượng nói.
