Những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 đã gây ra cho thị trường bất động sản nhiều thách thức như sốt đất trên diện rộng, giá bất động sản không ngừng tăng. Để làm rõ nguyên nhân cũng như tìm ra giải pháp giúp điều tiết thị trường hài hòa, phát triển lành mạnh, Reatimes đã có cuộc trao đổi với GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
PV: Năm 2021 là một năm cực kỳ khó khăn do đại dịch Covid-19 nhưng giá bất động sản vẫn tăng liên tục, sốt đất lặp đi lặp lại. Ông nghĩ sao về thực tế này?
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Hiện tượng giá bất động sản tăng, sốt đất diễn ra không phải là hiện tượng mới xảy xa trên thị trường trong năm vừa qua. Đây là những vấn đề năm nào cũng sẽ xuất hiện, chỉ là xuất hiện ít hay xuất hiện nhiều.
Có thể thấy, năm 2021 là một năm kiệt quệ của nền kinh tế với nhiều lĩnh vực sụt giảm nghiêm trọng. Trong bối cảnh khó khăn chung, thị trường bất động sản cũng phải vận động không ngừng để duy trì. Nhìn ở góc độ tích cực, hiện tượng tăng giá hay sốt đất trong năm qua đã cho thấy sức đề kháng của thị trường bất động sản trước những yếu tố tác động từ bên ngoài. Nếu là thị trường của 10 năm về trước thì chưa chắc đã có thể trụ vững trước tác động của đại dịch.
Song, nhìn vào những tác động lâu dài và nhiều phía, việc tăng giá bất động sản, sốt nóng đất nền cũng đã và đang gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường. Điển hình là người có nhu cầu ở thực nhưng hạn chế về kinh tế rất khó sở hữu được nhà ở. Trong khi, số lượng người có nhu cầu này ngày một tăng lên.
Việc người dân tại các thành phố lớn không được đảm bảo về chỗ ở cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến an sinh - xã hội và phát triển kinh tế, đồng thời khiến bộ mặt đô thị nhếch nhác, phân hoá giàu nghèo ngày càng lớn.
PV: Theo ông đâu là nguyên nhân dẫn đến việc giá bất động sản tăng bất chấp những khó khăn do đại dịch?
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Theo tôi, có 4 nguyên nhân chính.
Thứ nhất là do đầu tư "ăn theo" quy hoạch, hạ tầng. Sau khi có thông tin quy hoạch tại một khu vực hay địa phương nào đó, nhiều người sẽ tích cực mua gom đất để đầu cơ, tạo sóng và đẩy giá tăng gấp 2 - 3 lần, gây ra sốt đất.
Thứ hai là tác động từ gói hỗ trợ tài khóa, tiền tệ để hỗ trợ nền kinh tế phục hồi sau 2 năm Covid-19.
Thứ ba, bất động sản là kênh đầu tư an toàn mùa dịch được nhiều người tìm đến.
Khi dịch bệnh diễn biến phức tạp khiến nền kinh tế khó khăn, trục trặc, nhiều người mất thu nhập ở công việc sản xuất, kinh doanh đã chuyển hướng sang đầu tư vào kênh chứng khoán, bất động sản. Người thạo chút về tài chính thì đổ tiền vào chứng khoán, còn không thì đổ vào bất động sản. Càng nhiều người đổ dồn vào quan tâm, thị trường càng sốt nóng. Đây là quy luật chung. Với đà này, tôi lo ngại giá bất động sản còn tăng nữa khi dịch bệnh tiếp tục diễn biến, lạm phát ngày càng cao, sản xuất kinh doanh kém đi.
Tôi cho rằng, đầu tư bất động sản hiện nay mua thì dễ nhưng bán thì không hề đơn giản. Giá để sở hữu bất động sản rất cao, không phải cứ tung ra là bán được hàng. Vì vậy, những nhà đầu tư nhỏ lẻ, ít kinh nghiệm, thiếu thông tin thị trường cần phải cân nhắc và tìm hiểu thật kỹ trước khi đổ tiền vào bất động sản, đặc biệt không nên dùng đòn bẩy tài chính.
Thứ tư là do những bất cập, vướng mắc trong quy định pháp luật liên quan đến bất động sản hiện nay.
Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ đất tăng giá để gặt hái lợi nhuận. Bỏ tiền vào bất động sản để chờ tăng giá hoặc mua bán qua tay ăn chênh lệch là đang làm “chết” giá trị của đất và là hành động làm hại nền kinh tế.
PV: Đánh thuế luỹ tiến bất động sản có phải là giải pháp tốt để điều tiết thị trường, ngăn tình trạng đầu cơ, thổi giá?
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Hệ lụy của việc tăng giá bất động sản là không hề nhỏ đối với nền kinh tế. Một nền kinh tế mà chi phí cho đất đai quá lớn thì nền kinh tế đó sẽ đứng không vững. Một trong những điều kiện để phát triển tốt kinh tế là chi phí cho đất đai phải giảm, hay nói cách khác là ở mức phù hợp. Nhưng chi phí này ở Việt Nam hiện nay đã quá cao. Giá bán cao khiến giá cho thuê cao, việc sản xuất kinh doanh bị đội chi phí, ngày càng khó khăn. Người nghèo muốn an cư lập ngiệp khó lại càng khó.
Tôi cho rằng, đánh thuế luỹ tiến bất động sản là giải pháp duy nhất làm bình ổn thị trường bất động sản hiện nay, và tôi vẫn hãy dùng cụm từ “cải cách thuế tài sản bất động sản”. Đây là giải pháp căn cơ nhất và hiệu quả nhất giúp chặn sốt đất, ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản (bao gồm cả đất đai) dưới dạng để hoang hóa, giữ đất hoặc đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả.
Cải cách ở đây là tuỳ vào trường hợp để đánh thuế cao hơn hoặc đánh thuế thấp hơn chứ không đơn thuần là tăng thuế. Cụ thể, đối với tất cả những người chỉ có 1 chỗ ở và có thể giải thích được dưới một giá trị nhất định thì nên miễn thuế hoàn toàn. Còn những cá nhân có trên 1 tài sản bất động sản và không giải thích được nguồn gốc, nhu cầu chính đáng thì cần đánh thuế ở mức từ 1 - 10%.
Tuy nhiên, phải nhấn mạnh rằng chưa nên nói tới thuế ở thời điểm Covid-19. Nền kinh tế vốn đang khó khăn, việc đưa ra một chính sách thuế sẽ càng thêm khó khăn, dù hệ thống thuế của Việt Nam còn thực sự nhiều vấn đề.
"Thuốc đặc trị" tốt nhất bây giờ là kiểm soát được Covid-19, kinh tế phục hồi, sản xuất kinh doanh phục hồi, dòng tiền được nắn vào sản xuất kinh doanh, phát triển thực chất thay vì đầu tư tài sản.
Thêm nữa, cần duyệt quy hoạch sớm, để mọi thứ rõ ràng. Mọi thông tin phải công khai và minh bạch để người dân biết. Giải quyết chuyện bồi thường hỗ trợ, giải phóng mặt bằng cũng cần nhanh chóng, tránh để lâu giá đất sẽ lên, phát sinh nhiều hệ lụy.
Ngoài ra, cần mạnh tay xử lý nghiêm những hành vi gây bất ổn cho thị trường để tạo tính răn đe.
Một vấn đề nữa, các cơ quan quản lý Nhà nước cần làm tốt công tác dự báo trong việc sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật có liên quan đến thị trường bất đồng sản. Nếu dự báo tốt sẽ có những chính sách giải pháp hợp lý, kịp thời để tăng hiệu quả trong quản lý thị trường bất động sản.
PV: Hoàn thiện hệ thống pháp luật, đặc biệt là thủ tục liên quan đến cấp phép triển khai dự án nhà ở có vai trò như thế nào trong việc khơi thông nguồn lực đất đai, tăng nguồn cung bất động sản?
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Mấy năm nay, để duyệt một dự án nhà ở rất khó khăn, gần như không duyệt nổi do vướng mắc câu chuyện "đất ở" dẫn đến nguồn cung không có, không được cải thiện, trực tiếp làm cho giá nhà bị đẩy lên cao.
Nhưng mặt khác cũng có hiện tượng “người ăn không hết, kẻ lần chẳng ra”. Nói rõ hơn, là thực trạng nhiều doanh nghiệp hiện nay ôm đất bỏ hoang trong khi nhiều doanh nghiệp muốn có đất để phát triển dự án lại không được.
Rất nhiều chuyên gia, rất nhiều doanh nghiệp đã lên tiếng về vấn đề này nhưng thực tế cho thấy, bất cập vẫn là bất cập và không hề được giải quyết. Vấn đề là cơ quan quản lý vẫn chưa quyết liệt trong việc tìm ra giải pháp, tháo gỡ cho thị trường.
Đơn cử như vấn đề sửa đổi, bổ sung luật. Từ năm 2016 - 2020, Chính phủ đã 4 lần ra chỉ thị về sửa đổi Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, từ năm 2016 đến nay, Luật Đất đai 2013 vẫn chưa được sửa.
Tôi được biết, Quốc hội sẽ sửa đổi và bổ sung một số điều khoản trong Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 trong năm 2022. Đây là một tín hiệu tốt nhưng thực chất lại chẳng giải quyết được vấn đề gì. Bởi vì, nếu chỉ sửa Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở mà không sửa đổi một cách triệt để những bất cập của Luật Đất đai 2013 thì chẳng khác nào chỉ sửa “ngọn” mà bỏ qua “gốc”. Các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản từ xưa đến nay chủ yếu được quy định tại Luật Đất đai 2013 và mọi vướng mắc, bất cập cũng tập trung phần lớn tại đây. Những luật khác chỉ là bổ sung, và là những khía cạnh nhỏ. Vì vậy, sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là tốt nhưng sẽ không giải quyết được vấn đề nếu Luật Đất đai 2013 còn nguyên những bất cập.
Do đó, một lần nữa tôi kỳ vọng, các cơ quan quản lý Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung một cách hoàn thiện và hệ thống. Sửa đổi trên nền tảng những vấn đề thiết yếu cần phải sửa ngay, tránh tình trạng mới sửa xong lại không phù hợp, không giải quyết được những “nút thắt” trên thị trường./.
PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!
