Lời tòa soạn
Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Giới nghiên cứu và doanh nghiệp cho rằng, sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờ trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản bước phát triển của khu vực kinh tế tư nhân.
Quan trọng hơn, những kẽ hở đang tồn tại trong bộ luật này là mầm mống để tham nhũng, tiêu cực nảy nòi. Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại. Trong đó tập trung chủ yếu vào các vấn đề như: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, liên quan đến sử dụng đất an ninh, quốc phòng, việc chuyển đổi mô hình chợ truyền thống, khiếu kiện, tranh chấp tại các dự án bất động sản, thu phí tại các trạm BOT…
Thậm chí, các vụ án hình sự rúng động dư luận, cán bộ vi phạm pháp luật gây thất thoát lãng phí lớn cho tài sản Quốc gia cũng đều “chạm” đến đất đai. Phải chăng, chính những kẽ hở trong Luật Đất đai hiện hành đã và đang, trực tiếp hay gián tiếp gây nên những bất ổn ấy của xã hội?
Vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra bàn bạc nhiều lần. Nhưng cũng là từng ấy lần trì hoãn. Liệu có hay không việc né tránh trách nhiệm của các cơ quan soạn thảo? Có hay không sự thờ ơ của các ngành chức năng khi mà doanh nghiệp đã “than trời” bao năm? Đặc biệt, trong bối cảnh của một nền kinh tế đầy thách thức do tác động từ đại dịch lịch sử Covid-19, dường như đã đến lúc không thể chậm trễ hơn – cần bàn sâu rõ đến câu chuyện sửa đổi Luật Đất đai, bắt tay vào tháo gỡ những vướng mắc khốn cùng của doanh nghiệp, cũng như thẳng tay chặn đứng những kẽ hở tạo nên tham nhũng, tiêu cực, tạo động lực thúc đẩy và vực dậy nền kinh tế nước nhà.
Nói về việc sửa đổi Luật Đất đai, TS. Nguyễn Đình Cung nhấn mạnh: “Tôi cho rằng Luật Đất đai phải được sửa đổi ngay, phải là luật đầu tiên được sửa đổi để tạo ra đột phá trong cải cách thể chế. Sắp tới đây, Đại hội Đảng sẽ nhấn mạnh đột phá trong cải cách thể chế là tập trung hoàn thiện thể chế phát triển các thị trường nhân tố sản xuất, nhất là thị trường quyền sử dụng đất, để các thị trường này đóng vai trò chủ yếu trong phân bổ nguồn lực".
Tiếp nối tinh thần trên, với mong muốn đưa ra nhiều góc nhìn nghiên cứu, phản biện, tranh luận, Reatimes khởi đăng Diễn đàn: Tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản.
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 với diễn biễn phức tạp và kéo dài trên nhiều tỉnh, thành phố khiến ngành du lịch đang mùa cao điểm đón khách cũng tê liệt, đóng băng. Tuy nhiên, các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư thứ cấp, đặc biệt với những đối tượng có tiềm lực tài chính mạnh, không vội vàng sinh lời, chú trọng đến đầu tư dài hạn. Bởi một khi dịch bệnh ổn định, nền kinh tế được phép vận hành bình thường, ngành du lịch khôi phục, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn được đánh giá là kênh đầu tư an toàn, khả năng tăng giá tốt, khai thác lợi nhuận dài hạn.
Việc khuyến khích sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng cũng có nhiều lợi ích khác nhau cho ngành du lịch. Điều này không chỉ giúp kích thích việc xây dựng các cơ sở lưu trú mà còn gia tăng sản phẩm lưu trú cao cấp, đặc biệt trong phân khúc 4 - 5 sao, điều mà du lịch Việt Nam tại nhiều tỉnh, thành đang yếu và thiếu.
Ngoài ra, với đặc thù là sản phẩm phục vụ trực tiếp cho du lịch, các chủ đầu tư sẽ tăng cường thêm các tiện ích, dịch vụ, nâng cao chất lượng sản phẩm, giúp gây ấn tượng tốt đối với khách du lịch không chỉ trong nước mà còn nước ngoài.
Cũng giống như những dự án bất động sản khác, những dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có những nhóm vấn đề pháp lý như: Những vấn đề pháp lý liên quan đến đất, những vấn đề pháp lý liên quan đến công trình trên đất, những vấn đề pháp lý liên quan đến doanh nghiệp chủ đầu tư. Hiện nay, rào cản pháp lý chính của dự án bất động sản nghỉ dưỡng là thiếu quy định về chế độ sử dụng đất và những vấn đề pháp lý với công trình trên đất của dự án bất động sản nghỉ dưỡng.
Những quy định hiện có của Luật Đất đai 2013 đối với
bất động sản nghỉ dưỡng
Luật Đất đai không có quy định chính thức, trực tiếp nào cho bất động sản nghỉ dưỡng. Trước đây, điều khiến các nhà đầu tư e ngại hàng đầu khi đề cập đến những bất động sản nghỉ dưỡng là pháp luật không có quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các nhà đầu tư thứ cấp khi mua các sản phẩm bất động sản này, họ không biết bao giờ mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với bất động sản mà mình đã bỏ tiền ra. Điều này gây khó khăn cho những nhà đầu tư này khi muốn chuyển nhượng hoặc muốn sử dụng tài sản này để thế chấp vay ngân hàng.
Tuy nhiên, ngày 14/02/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Theo đó, bước đầu bất động sản nghỉ dưỡng đã có hướng dẫn áp dụng những quy định sẵn có của Luật Đất đai 2013 để xác định chế độ sử dụng của bất động sản nghỉ dưỡng, đồng thời công nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn đối với bất động sản. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, về chế độ sử dụng đất của bất động sản nghỉ dưỡng
Theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 10 của Luật Đất đai và quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14/12/2018 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ.
Về chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ đã được quy định tại Điều 153 của Luật Đất đai, thời hạn sử dụng đất được quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai, theo đó thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm; khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.
Như vậy, phương thức trao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu là thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Bên cạnh phương thức này, nhà đầu tư còn có thể lựa chọn phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư cơ sở hạ tầng của các chủ đầu tư khác để đầu tư xây dựng phù hợp với mục đích ban đầu cũng là đầu tư dự án bất động sản du lịch.
Thứ hai, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với bất động sản nghỉ dưỡng
Theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai, khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Về trình tự, thủ tục hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; khoản 8 Điều 6 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Như vậy, trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án. Việc cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng ở đây là cấp theo thời hạn của dự án. Khi giao đất, cho thuê thương mại, dịch vụ thực hiện dự án thì đều không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm. Vì vậy, khi cấp giấy chứng nhận cũng sẽ theo thời hạn 50 - 70 năm.
Những vướng mắc vẫn chưa được giải quyết thoả đáng
Vậy nếu vấn đề hàng đầu là chế độ sử dụng đất và việc được chứng nhận quyền sở hữu đã được Nhà nước làm rõ, điều gì vẫn đang chắn lối sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng? Tại sao vẫn cần phải sửa đổi quy định của Luật Đất đai?
Trên thực tế, mặc dù đã có hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên - Môi trường, nhưng các địa phương vẫn còn lúng túng trong việc cấp giấy chứng nhận cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Hiện nay, Việt Nam chưa nhất quán chính sách về đất đai với các bất động sản nghỉ dưỡng đa công năng, dẫn đến những quy định hiện tại giải quyết những vấn đề pháp lý tồn tại một cách thiếu triệt để, thiếu nhất quán.
Quy định hiện tại chưa xác định rõ đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Cụ thể, tại Văn bản 703 mới ban hành, Bộ Tài nguyên - Môi trường chưa hướng dẫn rõ việc giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được cấp cho chủ đầu tư dự án hay cho từng người mua căn hộ. Ví dụ tại một số địa phương đang chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản condotel cho người mua, dần hợp thức hóa các condotel, resort thành nhà ở; điều này gây ra những xáo trộn trong quy hoạch, gây áp lực cho hạ tầng kinh tế - xã hội và tiềm ẩn những nguy cơ về an ninh quốc phòng. Do đó, cần sớm ban hành văn bản chính thức để hướng dẫn cụ thể cho chế độ sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với bất động sản nghỉ dưỡng.
Tóm lại, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng kiểu mới hứa hẹn thúc đẩy sự phát triển nói chung của ngành du lịch, hứa hẹn một triển vọng đầu tư tích cực cho các nhà đầu tư, nhưng những rủi ro phát sinh từ khung pháp lý hiện hành đã ngăn trở những khả năng tốt đẹp ấy trở thành sự thật. Để chuẩn bị cho sự hồi phục của ngành du lịch khi thị trường được mở cửa trở lại, rất cần Nhà nước nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng này.
