LTS: Dự án Khu đô thị sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh do Công ty Cổ phần Đầu tư Trung Nguyên làm chủ đầu tư từng được kỳ vọng là biểu tượng văn hóa Tây Nguyên, nhưng hơn một thập kỷ qua, dự án này vẫn dang dỡ. Trong khi hàng trăm khách hàng mỏi mòn chờ đợi quyền lợi, thì hơn 30 hộ dân sống tại vùng quy hoạch phải chịu cảnh sống tạm bợ, thiếu thốn với bao nỗi niềm... Vì sao dự án nghìn tỷ lại bị ách tắc? Đâu là lời giải cho bài toán về những dự án quy hoạch treo hàng chục năm làm ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người dân? Với mong muốn làm sáng tỏ thêm các vấn đề liên quan, Reatimes triển khai tuyến bài khảo sát, nghiên cứu trong việc chấp hành quy định pháp luật về quy hoạch, bất động sản nhìn từ dự án Khu du lịch sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh.
Lý giải từ chủ đầu tư và những vấn đề chưa được làm rõ
Dự án Khu đô thị sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh hay còn gọi là Thành phố cà phê, được UBND tỉnh Đắk Lắk chấp thuận đầu tư vào năm 2016 với tổng diện tích 45,45ha. Dự án được chia làm hai giai đoạn, nhưng đến nay, chỉ có giai đoạn 1 với diện tích 19,8ha được triển khai, trong khi giai đoạn 2 vẫn đang chờ phê duyệt giao đất và thực hiện.
Theo đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư Trung Nguyên, giai đoạn 1 đã hoàn thành nhiều hạng mục lớn như đường giao thông, công viên, nhà ở liên kế và liên kế thương mại dịch vụ. "Chúng tôi đã bàn giao 265 căn nhà cho khách hàng và đảm bảo kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực", đại diện công ty cho biết.
Ngoài ra, các công trình thương mại và dịch vụ khác như khách sạn, khu giáo dục vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý. Chủ đầu tư khẳng định rằng những chậm trễ trong tiến độ là do các yếu tố khách quan như dịch bệnh COVID-19, thời gian dài để ban hành giá đất, và các đợt thanh kiểm tra từ cơ quan chức năng.
Chậm tiến độ, giai đoạn 2 dự án Khu đô thị sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh chưa thực hiện đã làm ảnh hưởng nặng nề đến cuộc sống của hơn 30 hộ dân
Tuy nhiên, không ít khách hàng tỏ ra nghi ngờ về lý do mà chủ đầu tư đưa ra. Nhiều ý kiến cho rằng, tiến độ thi công chậm trễ không chỉ do yếu tố khách quan mà còn bởi năng lực quản lý yếu kém của chủ đầu tư. Một cư dân bức xúc chia sẻ: "Họ cứ nói đang hoàn thiện nhưng thực tế thì mọi thứ vẫn còn ngổn ngang. Hạ tầng kỹ thuật và tiện ích không đồng bộ khiến cuộc sống của chúng tôi gặp rất nhiều khó khăn".
Hơn nữa, một số khách hàng lo ngại rằng việc chậm triển khai giai đoạn 2 sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản mà họ đã đầu tư vào dự án. Theo Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép giao dịch khi đã đảm bảo đầy đủ tính pháp lý và khả năng thực hiện. Nếu chủ đầu tư không đáp ứng các điều kiện này, họ không chỉ làm mất niềm tin của khách hàng mà còn có thể phải đối mặt với các biện pháp xử lý từ cơ quan quản lý.
Quyền lợi khách hàng bị treo lơ lửng
Một trong những vấn đề nổi bật tại dự án Khu đô thị sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh là việc chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho khách hàng. Theo phản ánh, nhiều người đã thanh toán phần lớn giá trị căn nhà nhưng vẫn chưa nhận được sổ hồng, khiến họ không thể yên tâm về quyền sở hữu tài sản.
Đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư Trung Nguyên thừa nhận rằng, họ vẫn đang chờ các cơ quan chức năng phê duyệt gia hạn tiến độ dự án để có thể hoàn tất thủ tục pháp lý cho khách hàng. Tuy nhiên, việc chờ đợi này kéo dài tới hơn 7 năm đã khiến không ít khách hàng bất bình.
Phần lớn hạng mục đã thi công tại dự án được chú trọng nhất là các căn biệt thự và căn hộ liền kề
Theo Điều 57 Luật Đất đai 2013, đất được giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án phải được sử dụng đúng mục đích và thời gian quy định. Nếu chủ đầu tư không hoàn thành dự án theo cam kết, cơ quan quản lý nhà nước có quyền thu hồi đất hoặc xử lý vi phạm hành chính. Luật sư Nguyễn Văn Tứ (Đoàn Luật sư TP. Đà Nẵng) nhận định: "Việc không hoàn thiện thủ tục pháp lý đúng hạn không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng mà còn đặt ra vấn đề về năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư".
Bên cạnh đó, Điều 12 Luật Đầu tư 2020 quy định rõ, các dự án đầu tư phải đảm bảo tính khả thi về tài chính và pháp lý trước khi được triển khai. Điều này đặt ra câu hỏi về việc chủ đầu tư có thực sự sẵn sàng và có đủ năng lực để triển khai toàn bộ dự án hay không.
Ngoài ra, Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 yêu cầu, khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư minh bạch thông tin về dự án, bao gồm tiến độ và tình trạng pháp lý của từng hạng mục. Nếu các thông tin này không được cung cấp đầy đủ hoặc bị che giấu, khách hàng có thể khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình.
Hoàn thiện hạ tầng, bao giờ thành sự thật?
Chủ đầu tư khẳng định rằng, các tiện ích hạ tầng như hệ thống điện, nước, giao thông nội khu và khu công viên đã được hoàn thiện, mang lại cuộc sống tiện nghi cho cư dân. Tuy nhiên, nhiều cư dân phản ánh rằng hạ tầng không đồng bộ và không đáp ứng đủ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày.
Theo Điều 68 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ trước khi bàn giao nhà ở. Nếu không đáp ứng được yêu cầu này, khách hàng có quyền yêu cầu bồi thường hoặc từ chối nhận bàn giao.
Ngoài ra, Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, các công trình hạ tầng kỹ thuật phải được kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi đưa vào sử dụng. Nếu chủ đầu tư bàn giao nhà khi hạ tầng chưa đảm bảo, họ có thể bị xử phạt hành chính hoặc yêu cầu khắc phục ngay lập tức.
Luật sư Nguyễn Văn Tứ cho biết: "Hạ tầng kỹ thuật không chỉ là vấn đề tiện nghi mà còn là yếu tố đảm bảo an toàn và chất lượng sống cho cư dân. Việc thiếu đồng bộ trong triển khai hạ tầng là dấu hiệu cho thấy sự thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư".
Giai đoạn 2: Những thách thức và nghi ngại
Công ty Cổ phần Đầu tư Trung Nguyên cam kết sẽ triển khai giai đoạn 2 sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý và được giao đất. Tuy nhiên, với tình trạng pháp lý và tiến độ giai đoạn 1 còn nhiều bất cập, liệu giai đoạn 2 có khả thi? Theo Điều 118 Luật Đất đai 2013, đất giao cho doanh nghiệp để triển khai các dự án thương mại phải thông qua đấu giá nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng. Nếu chủ đầu tư không thể chứng minh được khả năng tài chính và pháp lý, dự án có thể bị đình chỉ hoặc thu hồi giấy phép đầu tư.
Luật sư Nguyễn Văn Tứ cho rằng, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư công khai kế hoạch triển khai giai đoạn 2, đồng thời theo dõi sát sao các quyết định từ cơ quan chức năng để bảo vệ quyền lợi của mình. "Việc triển khai giai đoạn 2 khi giai đoạn 1 vẫn còn nhiều vấn đề là điều rất đáng lo ngại. Khách hàng cần yêu cầu minh bạch thông tin để tránh rủi ro trong tương lai", luật sư Nguyễn Văn Tứ, cho biết thêm.
Tổ hợp Trung tâm hội nghị - khách sạn tại TP cà phê thuộc giai đoạn 1 đang thi công dang dỡ
Dự án Khu đô thị sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh, từng được ví như một giấc mơ lớn của Tây Nguyên, giờ đây đang đứng trước nguy cơ trở thành một ví dụ điển hình của sự thiếu trách nhiệm trong quản lý và triển khai bất động sản. Những hứa hẹn về một thành phố cà phê biểu tượng đang ngày càng trở nên mờ nhạt trước thực tế là các công trình dang dở, thủ tục pháp lý chậm trễ, và quyền lợi khách hàng bị bỏ ngỏ.
Khách hàng đã đặt niềm tin và tài chính vào dự án không chỉ vì những tiện ích mà còn vì lời hứa về một môi trường sống hiện đại, văn minh. Tuy nhiên, sự thiếu minh bạch và chậm trễ trong thực hiện cam kết của chủ đầu tư đang làm xói mòn niềm tin ấy.
Theo luật sư Nguyễn Văn Tứ, trách nhiệm không chỉ nằm ở chủ đầu tư mà còn cần sự vào cuộc quyết liệt hơn từ các cơ quan chức năng. Việc giám sát chặt chẽ, xử lý nghiêm các vi phạm sẽ không chỉ bảo vệ quyền lợi của khách hàng mà còn góp phần nâng cao tính minh bạch và chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.
Chặng đường phía trước vẫn còn dài, nhưng một điều chắc chắn rằng, hành động cụ thể và thực tế từ phía chủ đầu tư mới có thể lấy lại được niềm tin đã mất. Nếu không, dự án này sẽ chỉ là một biểu tượng dang dở, không chỉ đối với ngành bất động sản mà còn với cả kỳ vọng của người dân Tây Nguyên.
