“Lương cả năm không đủ mua một mét vuông chung cư Hà Nội”

Năm 2023, anh Nguyễn Đức Giang (Phú Thọ) dự định mua căn hộ cho con trai để tiện học tập và làm việc tại Hà Nội. Với tài chính 2 tỷ đồng, anh đã dành cả tháng trời đi xem nhà, tuy nhiên không tìm được căn hộ ưng ý nên đã tạm gác lại kế hoạch, chờ tích lũy thêm và kỳ vọng giá nhà có thể hạ nhiệt.

Sang năm 2025, sau khi bán mảnh đất ở quê, anh gom được 6 tỷ đồng và tự tin rằng có thể tìm mua được căn hộ rộng rãi, chất lượng tại trung tâm. Tuy nhiên, anh bất ngờ vì giá chung cư Hà Nội đã tăng vọt kể từ năm 2024 đến nay. Có trong tay 6 tỷ đồng - một khoản tiền lớn đối với nhiều người, nhưng anh Giang vẫn khó lòng mua được một căn hộ rộng vừa đủ ở trung tâm nếu không vay mượn thêm.

“Giá các dự án mới cao quá nên tôi đi xem hàng chục chung cư cũ ở Thanh Xuân, Hà Đông, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm (cũ). Ban đầu, tôi kỳ vọng mua căn 3 phòng ngủ nhưng sau đó đã hạ tiêu chí xuống, chỉ cần là căn hộ mới bàn giao vài năm trở lại đây, diện tích khoảng 70m2 nhưng vẫn không tìm được chỗ nào ưng ý. Có căn chỉ khoảng 60m2 mà đã có giá tới 5,8 tỷ đồng, có dự án ở Hà Đông (cũ) dù đã xuống cấp ít nhiều nhưng rao bán tới 6,9 tỷ đồng”, anh Giang cho biết.

Theo báo cáo thị trường quý 3/2025 của Savills Việt Nam, mức giá trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã lên tới 101 triệu đồng/m2. Cụ thể, hàng loạt dự án mới từ khu vực trung tâm như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Tây Hồ cho đến Long Biên, Gia Lâm (cũ) đều dao động khoảng 100 - 180 triệu đồng/m2, thậm chí lên tới trên 300 triệu đồng/m2. Báo cáo Tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý 3 của CBRE cũng cho thấy giá bán căn hộ sơ cấp tăng tới 40% so với cùng kỳ năm 2024.

Nương theo sóng tăng giá phi mã của các dự án mới mở bán, chung cư thứ cấp cũng ghi nhận mức giá tăng đột biến. Thậm chí, nhiều dự án chất lượng tầm trung hoặc đã bàn giao nhiều năm nay cũng được chào bán với giá ngang ngửa chung cư cao cấp.

Theo thống kê của trang rao vặt Batdongsan.com.vn, trong tháng 10/2025, các căn hộ cũ tăng giá trung bình 5 - 10%, chênh lên từ 200 - 600 triệu đồng so với tháng 9. Đơn cử, căn hộ 3 ngủ trong khu đô thị Royal City (Thanh Xuân cũ) có giá trung bình 15 tỷ/căn. Căn hộ 2 phòng ngủ diện tích khoảng 70m2 tại tòa Home City (Cầu Giấy cũ) cũng xác lập mặt bằng mới lên tới 8 - 8,2 tỷ đồng/căn.

Hay chung cư Mỹ Đình Plaza (Nam Từ Liêm cũ) ghi nhận mức giá cao nhất đối với dòng căn 2 phòng ngủ 2 vệ sinh là 7 tỷ đồng/căn. Thậm chí, căn hộ 1 phòng ngủ tại Vinhomes Skylake (đường Phạm Hùng) cũng đã có giá lên tới 7 tỷ đồng/căn. Trên trục đường Xuân Thủy, nhiều căn hộ 2 phòng ngủ đang được rao bán với giá trung bình 7,5 tỷ đồng.

Dọc trục đường Minh Khai, nhiều dự án cũ đã bàn giao khoảng 7 - 10 năm cũng thiết lập mặt bằng mới trên 100 triệu đồng/m2. Đơn cử, Imperia Sky Garden giá khoảng 105 - 120 triệu đồng/m2, Hòa Bình Green City dao động 105 - 120 triệu đồng/m2, Green Pearl khoảng 95 - 105 triệu đồng/m2, Hinode City giá từ 110 - 130 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, dù giá tăng cao nhưng quỹ hàng chuyển nhượng tại các căn hộ khu vực trung tâm rất khan hiếm, đặc biệt là dòng căn hộ diện tích nhỏ. Có dự án cả tháng không có nổi 3 căn được chào bán. Theo anh Lê Hợp, môi giới chuyên chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội, việc nguồn hàng khan hiếm cùng với giá chung cư mới tăng cao khiến các chủ nhà hoặc đưa ra giá bán cao, hoặc quyết giữ nhà chờ tăng thêm.

Như vậy, những người đang tìm mua nhà nếu muốn sở hữu một căn hộ diện tích khoảng 70m2 ở vị trí thuận tiện di chuyển thì số tiền phải bỏ ra có thể lên tới 7 tỷ đồng, thậm chí cao hơn ở những dự án mới, chất lượng cao và vị trí đẹp.

Một lát cắt điển hình khác là câu chuyện mua nhà của gia đình chị Hà - nhân viên ngân hàng cùng chồng là anh Tú - kỹ sư công nghệ. Với thu nhập khá cao so với mặt bằng chung, anh chị tính toán cả khoản tích lũy, mượn người thân và vay thêm ngân hàng sẽ có khoảng 5 tỷ đồng để mua nhà.

Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu và đi xem nhiều nơi, anh chị vẫn chưa tìm được căn nhà ưng ý, do muốn ở trung tâm thì căn hộ diện tích nhỏ, còn muốn mua ở rộng rãi hơn sẽ phải chấp nhận đi xa. “Ban đầu tôi tưởng rằng 5 tỷ là đủ, nhưng giờ buộc phải lựa chọn giữa diện tích và vị trí, tiện ích và chi phí”, chị Hà nói.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), trong 10 năm qua, thu nhập bình quân đầu người tại các đô thị lớn đã tăng gấp đôi, từ 4 - 5 triệu đồng/tháng lên 8 - 10 triệu đồng/tháng. Với thực trạng giá căn nhà chung cư tăng gấp ba, thậm chí gấp 8 lần trong vòng một thập kỷ qua, một gia đình trung bình tại Việt Nam cần khoảng 26 năm tích lũy để mua căn hộ, với điều kiện là không chi tiêu vào tiền lương và giá nhà không tăng thêm.

Hay theo thống kê mới đây của Numbeo, Hà Nội và TP.HCM hiện nắm giữ vị trí thứ 9 và thứ 8 trong bảng xếp hạng toàn cầu về tỷ lệ giá nhà trên thu nhập - vượt qua cả những đô thị vốn nổi tiếng đắt đỏ như Hong Kong, Seoul, Singapore hay London. Thậm chí, đối với những căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2, nhiều người cảm thán rằng lương trung bình cả năm của người Việt Nam cũng không đủ mua một mét vuông căn hộ.

Các chuyên gia nhận định, việc khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là phân khúc trung cấp và bình dân, là nguyên nhân chính khiến giá nhà tại Hà Nội liên tục lập đỉnh. Quỹ đất hạn chế, chi phí đầu vào tăng và thủ tục pháp lý kéo dài khiến doanh nghiệp không mặn mà với các dự án giá thấp. Trong khi đó, nhu cầu mua ở thực vẫn cao, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa thu nhập và giá nhà.

Theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), nhiều người dân buộc phải chấp nhận di chuyển xa hơn, sang các khu vực ven đô như Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm (cũ), thậm chí ra các tỉnh giáp ranh như Hưng Yên, nơi giá nhà có phần “dễ thở” hơn.

Các chuyên gia dự báo, trong 1 - 2 năm tới, giá căn hộ tại Hà Nội khó có khả năng giảm nếu không có những giải pháp điều tiết, bởi nguồn cung mới vẫn hạn chế và xu hướng đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Khi giá nhà tiếp tục tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, giấc mơ an cư tại nội đô sẽ ngày càng xa tầm với của người dân.

Do đó, ông Doanh kiến nghị Nhà nước cần đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý và có cơ chế khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này, thay vì để thị trường lệch hẳn sang phân khúc cao cấp./.