Thích
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã ban hành Thông tư 19/2026/TT-BNNMT quy định kỹ thuật thực hiện lồng ghép nội dung đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, trong đó có quy định và hướng dẫn về mã định danh thửa đất.
TS. Đồng Thị Bích Phương, Viện Khoa học Đo đạc và Bản đồ.
Theo quy định, mã định danh thửa đất là một mã được gán cho từng thửa đất và có tính duy nhất trên toàn quốc. Mỗi thửa đất chỉ được cấp một mã duy nhất và sử dụng xuyên suốt trong toàn bộ quá trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận, chỉnh lý biến động và quản lý hồ sơ. Thay cho mã thửa đất hoặc số hiệu thửa đất trong các quy định trước đây gồm mã số đơn vị hành chính cấp xã, số thứ tự tờ bản đồ và số thứ tự thửa đất trong tờ bản đồ, mã định danh thửa đất gồm chuỗi 12 ký tự được mã hóa theo vị trí địa lý trong hệ tọa độ địa lý quốc tế WGS84 của thửa đất. Theo hướng dẫn, việc xây dựng mã định danh thửa đất được thực hiện theo 4 bước:
1. Xác định tọa độ X,Y của điểm đặc trưng thửa đất trong Hệ tọa độ VN2000 theo kinh tuyến trục của từng địa phương.
2. Tính chuyển tọa độ điểm đặc trưng của thửa đất trong hệ tọa độ VN2000 sang tọa độ địa lý (vĩ độ và kinh độ) trong hệ tọa độ WGS84 toàn cầu.
3. Sử dụng thuật toán GeoHash để mã hóa tọa độ địa lý thành một chuỗi gồm 12 ký tự chữ và số.
4. Cập nhật Mã định danh thửa đất vào trường Mã thửa đất của cơ sở dữ liệu địa chính.
Điều đáng bàn ở đây là lựa chọn sử dụng thuật toán Geohash để mã hóa tọa độ địa lý. Geohash là một thuật toán mã hóa tọa độ địa lý, trong đó cặp vĩ độ - kinh độ được chuyển thành một chuỗi ký tự chữ và số. Độ dài của chuỗi càng lớn thì vị trí được biểu diễn càng chi tiết. Với geohash 12 ký tự, độ phân giải có thể đạt tới mức vài centimet, phù hợp cho các hệ thống xử lý dữ liệu không gian lớn và yêu cầu truy vấn nhanh theo khu vực.
Ưu điểm của geohash là giúp máy tính lưu trữ gọn, tìm kiếm nhanh và dễ phân vùng không gian. Tuy nhiên, geohash không phải là ngôn ngữ mà các ứng dụng bản đồ phổ thông hay người dùng thông thường có thể sử dụng trực tiếp. Để xác định vị trí trên bản đồ, chuỗi geohash cần được giải mã ngược về tọa độ địa lý. Vì vậy, geohash thường được dùng như một công cụ kỹ thuật trong cơ sở dữ liệu và phân tích không gian, hơn là một mã định danh để người dân trực tiếp tra cứu hay giao dịch.
Trong đời sống hằng ngày, khi cần tìm một vị trí, người dân thường mở Google Maps hoặc các ứng dụng bản đồ phổ biến và nhập trực tiếp một cặp tọa độ địa lý. Chỉ với vài thao tác đơn giản, bản đồ sẽ hiển thị chính xác vị trí cần tìm. Vì vậy, tọa độ địa lý vì đã trở thành một "ngôn ngữ chung" mà hầu hết nền tảng bản đồ toàn cầu đều hiểu và xử lý trực tiếp, không cần bất kỳ công cụ trung gian nào.
Ngược lại, geohash là một chuỗi ký tự được thiết kế tối ưu cho máy tính. Chuỗi 12 ký tự này không thể nhập trực tiếp vào các ứng dụng bản đồ phổ thông nếu không được giải mã. Điều đó có nghĩa là, nếu geohash xuất hiện trên giấy tờ hành chính hoặc cổng tra cứu công, người dân và doanh nghiệp sẽ buộc phải thông qua một hệ thống chuyên biệt mới có thể xác định được vị trí. Sự bất tiện này có thể không đáng kể với nhà phát triển hệ thống, nhưng lại là rào cản đáng kể với người dùng cuối.
TS. Đồng Thị Bích Phương, Viện Khoa học Đo đạc và Bản đồQuan trọng hơn, cả tọa độ địa lý lẫn geohash về bản chất đều chỉ đại diện cho một điểm trong không gian, trong khi thửa đất là một đối tượng diện tích với ranh giới pháp lý xác định bằng đa giác. Trên thực tế, việc gán mã định danh dựa trên một điểm đại diện, dù là tâm thửa hay một điểm quy ước, luôn tiềm ẩn rủi ro. Chỉ cần sai số đo đạc, chuyển đổi tọa độ một vài mét ở khu vực đô thị dày đặc, điểm đại diện có thể rơi sang thửa bên cạnh. Khi đó, hệ thống có thể vẫn "đúng" về mặt thuật toán, nhưng lại gây nhầm lẫn trong sử dụng và thậm chí phát sinh tranh chấp trong thực tiễn.
Đặt vấn đề này trong bức tranh rộng hơn, có thể thấy thửa đất không phải là đối tượng duy nhất đang được chuẩn bị định danh. Trong các chương trình chuyển đổi số quốc gia, Việt Nam đang nghiên cứu và xây dựng mã định danh bất động sản, mã định danh địa điểm và các hình thức định danh không gian khác, nhằm phục vụ quản lý đa ngành từ đất đai, xây dựng, thuế, tài chính đến thương mại và logistics. Điều này cho thấy định danh lãnh thổ đang được tiếp cận theo hướng đa lớp, đa mục tiêu, chứ không phải chỉ dựa vào một loại mã kỹ thuật duy nhất.
Trong cách tiếp cận đó, mã định danh được định hướng để gắn với con người và dịch vụ nhiều hơn là với thuật toán và ứng dụng. Mã định danh không chỉ là thửa đất, mà còn là nhà ở, công trình, cơ sở kinh doanh, điểm dịch vụ công cộng. Đó là những nơi mà người dân cần tìm, cần đến và cần kết nối dịch vụ. Dù chính xác đến mức nào, một chuỗi geohash vẫn là một mã khó đọc, khó nhớ và không giúp nhiều cho cải thiện trực giác không gian cho người sử dụng.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, các quốc gia đi trước trong quản lý đất đai số thường tách bạch rõ ràng giữa mã phục vụ hệ thống kỹ thuật và mã phục vụ giao tiếp với con người. Các mã dựa trên lưới không gian hoặc tọa độ được sử dụng nội bộ để tối ưu lưu trữ, truy vấn và phân tích dữ liệu lớn. Trong khi đó, các mã địa điểm, mã tài sản và mã hành chính được thiết kế theo hướng dễ đọc, dễ tra cứu và ổn định trong thời gian dài, nhằm đảm bảo người dân có thể tiếp cận thông tin một cách thuận tiện và tin cậy.
Vì vậy, vấn đề đặt ra là vai trò của chuỗi geohash trong tổng thể hệ thống định danh. Geohash có thể rất hiệu quả cho máy, cho cơ sở dữ liệu và cho phân tích không gian. Nhưng với thửa đất, là đối tượng pháp lý gắn chặt với đời sống kinh tế - xã hội của người dân, thì để định danh hiệu quả, cần bắt đầu từ khả năng người dân hiểu, sử dụng và tin tưởng, trước khi nói đến hiệu quả của thuật toán.
Theo các chuyên gia, geohash được lựa chọn vì phù hợp với bài toán chuẩn hóa và quản trị dữ liệu đất đai quy mô lớn. Việc mã hóa tọa độ thành chuỗi ký tự giúp giảm dung lượng lưu trữ, tăng tốc độ tìm kiếm và thuận lợi cho việc phân vùng, thống kê theo khu vực. Các thửa đất nằm gần nhau trong không gian thường có tiền tố geohash giống nhau, cho phép hệ thống truy vấn nhanh mà không cần tính toán hình học phức tạp. Bên cạnh đó, geohash giúp thống nhất cách biểu diễn vị trí giữa các hệ thống khác nhau, hỗ trợ liên thông dữ liệu giữa đất đai, quy hoạch, xây dựng và hạ tầng kỹ thuật. Trong bối cảnh chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia, một mã định danh dựa trên không gian như geohash được xem là giải pháp kỹ thuật gọn nhẹ, dễ triển khai và thuận lợi cho tự động hóa.
Với đa số người dân, mã định danh thửa đất trước hết cần dễ hiểu, dễ tra cứu và gắn với thông tin quen thuộc như địa chỉ, ranh giới thửa và giấy tờ pháp lý. Người sử dụng không quan tâm thửa đất được mã hóa bằng thuật toán nào, mà quan tâm liệu có thể nhanh chóng xác định đúng vị trí, đúng ranh giới và đúng quyền sử dụng của mình hay không. Một mã định danh chỉ thực sự có ý nghĩa khi giúp người dân tiếp cận thông tin đất đai thuận tiện hơn, giảm nhầm lẫn và hạn chế tranh chấp, thay vì tạo thêm một lớp mã kỹ thuật buộc họ phải phụ thuộc vào hệ thống trung gian để "dịch" ra vị trí thực tế.
Khi Việt Nam đang chuẩn bị triển khai đồng thời mã định danh thửa đất, bất động sản và địa điểm, lựa chọn hợp lý không phải là "một mã cho tất cả", mà là xây dựng một kiến trúc định danh nhiều lớp. Trong đó, mỗi loại mã được dùng đúng vai, đúng mục đích. Chỉ khi đó, chuyển đổi số đất đai mới thực sự đi vào cuộc sống, chứ không dừng lại ở sự "hoàn hảo" trên máy chủ./.
