Trải qua một "cuộc bể dâu", tái thiết lập thị trường là điều tất yếu phải diễn ra để ngành địa ốc phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững hơn. Theo chuyên gia, tuy tốc độ phục hồi diễn ra khá chậm nhưng chắc chắn thị trường sẽ khởi sắc trở lại. Bước đi “chậm mà chắc” sẽ nâng cao sức bền, củng cố niềm tin dài hạn của nhà đầu tư, giúp thị trường có thể phát triển cân bằng và ổn định hơn trong tương lai.
Reatimes tiếp tục có cuộc trao đổi với PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo - Trưởng khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân về vấn đề này.
Niềm tin chưa hồi phục, "lấy vốn ở đâu" vẫn là bài toán khó nhằn
PV: Xin bà phân tích thêm về câu chuyện, thị trường bất động sản rất nhạy cảm về mặt niềm tin, nhà đầu tư rất dễ xao động bởi những thông tin tiêu cực…
PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo: Tính thanh khoản của một dự án phụ thuộc rất nhiều vào niềm tin của nhà đầu tư về khả năng tăng giá của các sản phẩm, đặc biệt là sản phẩm hình thành trong tương lai. Trong khi đó, đối với doanh nghiệp, nguồn tiền từ việc bán các bất động sản hình thành trong tương lai chính là một trong những dòng vốn quan trọng.
Niềm tin của nhà đầu tư vào tình hình khả quan trên thị trường chính là động lực thúc đẩy tốc độ thanh khoản sản phẩm của dự án tăng nhanh. Nhưng hiện nay, thị trường có nhiều biến động khó lường, nhiều thông tin tiêu cực, nên tâm lý nhà đầu tư cũng trong giai đoạn rất nhạy cảm, đa số đang dừng lại để nghe ngóng và theo dõi diễn biến. Tiền trong dân vẫn còn nhiều, nhu cầu mua nhà lớn nhưng thanh khoản lại thấp, giao dịch trầm lắng chính là minh chứng cho điều này.
PV: Sự sụt giảm niềm tin trên thị trường bất động sản dường như có liên quan mật thiết đến thị trường trái phiếu?
PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo: Từ trước đến nay, việc bán sản phẩm bất động sản ngay từ thời điểm dự án còn đang triển khai vẫn là cách hiệu quả giúp các chủ đầu tư huy động vốn trong dân. Tuy nhiên trên thực tế, giá trị bất động sản không hề nhỏ và không phải tất cả mọi người đều có đủ tiềm lực tài chính để sở hữu trọn vẹn cả một sản phẩm, trong khi chủ dự án luôn trong tình trạng “khát” vốn để triển khai xây dựng. Từ đây, giải pháp “chia nhỏ” căn nhà để bán thông qua việc doanh nghiệp phát hành trái phiếu với mức lãi suất cao hơn ngân hàng, biến tài sản bất động sản trở thành tài sản tài chính được nhiều doanh nghiệp sử dụng. Nhờ vậy, kể cả người chỉ có khoảng mấy trăm triệu đồng trong tay cũng vẫn có thể tham gia góp vốn đầu tư bằng cách mua trái phiếu.
Thị trường tài chính ở Việt Nam vẫn chưa thực sự phát triển nên không chỉ doanh nghiệp bất động sản mà hầu hết doanh nghiệp ở các lĩnh vực khác trong nền kinh tế cũng đều phụ thuộc khá lớn vào ngân hàng. Trong khi đó, nói một cách thẳng thắn, nguồn vốn tín dụng chỉ giúp giải quyết bài toán thị trường trong thời gian ngắn hạn và hỗ trợ doanh nghiệp trong thời gian đầu, còn quá trình đầu tư dự án lại diễn ra trong dài hạn.
Hậu quả là khi thanh khoản thị trường chững lại, doanh nghiệp vừa không thể tiếp tục triển khai dự án đang dang dở, vừa không có khả năng trả nợ vốn vay đến hạn cho ngân hàng. Ngân hàng đứng trước nguy cơ nợ xấu gia tăng.
Xét về lâu dài, trái phiếu vẫn là kênh huy động vốn tốt cho doanh nghiệp và mang tính bền vững hơn cả. Nếu như thời gian qua những đổ vỡ trên thị trường tài chính không xảy ra thì lĩnh vực bất động sản hoàn toàn đã có thể trông chờ nhiều hơn vào nguồn vốn dài hạn này.
PV: Nhưng rõ ràng, hiện nay thị trường vốn, đặc biệt là vốn trái phiếu ở nước ta còn khá non trẻ, do đó, vẫn chưa có thể tài chính hóa bất động sản như nhiều nước?
PGS.TS. Ngô Thị Phương Thảo: Đối với thị trường bất động sản, ở bất kỳ quốc gia nào cũng đều sẽ trải qua 5 cấp độ: Sơ khai, tập trung, tiền tệ hóa, tài chính hóa và phát triển.
Giai đoạn đầu, khi Nhà nước bắt đầu cho phép mua bán chính thức (từ năm 1993), các giao dịch đầu tiên trên thị trường bất động sản là giao dịch đất đai.
Thời gian sau đó, các giao dịch đất đai không chỉ là mua để ở mà còn để đầu tư và phát triển, xây dựng các công trình trên đất. Các chủ đầu tư cũng không còn mua đi bán lại các mảnh đất nữa mà mua đất để triển khai dự án. Tiếp đến là toàn bộ nguồn lực của nền kinh tế đều đầu tư vào xây dựng, đây chính là giai đoạn tập trung.
Tuy nhiên, nguồn vốn tự có của doanh nghiệp rất giới hạn nên để đầu tư xây dựng được các dự án trên đất thì phải huy động được nguồn vốn từ nhiều kênh khác nhau. Lúc này, doanh nghiệp sử dụng chính tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp ngân hàng, biến thành dòng tiền. Giai đoạn này được gọi là tiền tệ hóa.
Vậy nhưng vấn đề mấu chốt nằm ở việc sau khi thế chấp. Lúc này doanh nghiệp phải bán được sản phẩm thì mới có dòng tiền và trả lãi cho ngân hàng, khi đó dòng chảy thị trường cũng mới được khơi thông.
Quay ngược lại một thập kỷ trước, khi thị trường bất động sản lâm vào cuộc khủng hoảng tồi tệ giai đoạn 2011 - 2013, các doanh nghiệp không có khả năng trả nợ ngân hàng, ngân hàng cũng đẩy mạnh siết tín dụng nên bắt buộc phải huy động vốn trong dân bằng cách phát hành trái phiếu. Giai đoạn tài chính hóa của ngành địa ốc nước ta bắt đầu hình thành từ khoảng những năm 2017 - 2018.
Trên thực tế, muốn thị trường bước sang giai đoạn tài chính hóa hoàn toàn, mọi thông tin đều phải minh bạch, hành lang pháp lý phải hoàn thiện. Khi doanh nghiệp huy động được vốn từ thị trường trái phiếu để phát triển bất động sản, lợi nhuận phải trả lại cho nhà đầu tư theo đúng cam kết. Tất cả quy định về phát hành trái phiếu cần phải rất chặt chẽ.
Tuy nhiên, “lỗ hổng” của giai đoạn này chính là cơ chế quản lý đã để cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu ồ ạt, dễ dàng huy động vốn trong dân. Hậu quả là kẽ hở chính sách bị lợi dụng, trái phiếu phát hành bị sử dụng không đúng mục đích. Những vụ việc sai phạm bị xử lý trong thời gian qua là minh chứng rõ nhất cho “lỗ hổng” này.
Nhìn chung ở nước ta hiện nay, nền tảng hạ tầng trên thị trường tài chính nói chung và trái phiếu nói riêng vẫn đang trong giai đoạn sơ khai. Câu chuyện nguồn vốn vẫn sẽ là bài toán khó nhằn mà doanh nghiệp phải đau đầu trong thời gian tới.
Doanh nghiệp “nói được phải làm được”
PV: Nghị định số 08/2023/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 5/3/2023 được kỳ vọng sẽ là giải pháp gỡ rối cho “mớ bòng bong” đang tồn đọng trên thị trường trái phiếu khi giúp các doanh nghiệp giảm áp lực đáo hạn, khơi thông dòng vốn, niềm tin của nhà đầu tư phần nào được củng cố. Bà nghĩ sao về tác động của nghị định này trên "con đường" hồi phục của thị trường bất động sản?
PGS.TS. Ngô Thị Phương Thảo: Cá nhân tôi đánh giá Nghị định 08 là chính sách hợp lý và kịp thời của Chính phủ để tháo gỡ khó khăn, giảm áp lực nợ cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu.
Cụ thể, doanh nghiệp có thể đàm phán với trái chủ để đẩy lùi thời gian đáo hạn. Các nội dung về xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp hay xếp hạng tín nhiệm cũng được ngưng thi hành hiệu lực đến ngày 31/12/2023. Bên cạnh đó, nếu không thể thanh toán trái phiếu bằng tiền mặt, doanh nghiệp có thể thanh toán bằng cách hoán đổi sang các tài sản khác như căn hộ, nhà phố, biệt thự... với điều kiện phải được người sở hữu trái phiếu chấp nhận.
Tôi thấy đây là giải pháp hay khi giúp trái chủ có thể mua được nhà với mức giá ưu đãi hơn, thay vì như trước đây doanh nghiệp chỉ có thể cam kết trả trái phiếu bằng tiền mặt.
Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), năm 2023 sẽ có khoảng 309.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn rơi vào khoảng hơn 119.000 tỷ đồng. Chỉ tính riêng trong tháng 1/2023, có gần 17.500 tỷ đồng tổng giá trị trái phiếu đến hạn, trong đó 60% tập trung ở nhóm bất động sản với 10.500 tỷ đồng và 34% ở nhóm xây dựng với 5.900 tỷ đồng.
Trong những năm qua, khi thấy thị trường trái phiếu có tiềm năng phát triển tốt thì chúng ta đã cho “mở cửa”, để các doanh nghiệp "thoải mái" phát hành, đến khi thấy có dấu hiệu tiêu cực, rủi ro xuất hiện thì lại vội vàng “khóa cửa” bằng việc ban hành các quy định chặt chẽ một cách đột ngột. Hiện nay tỷ lệ trái phiếu đến hạn đang rất nhiều, nếu không tạo điều kiện, “mở đường” cho doanh nghiệp thì kịch bản thị trường “đổ vỡ” hoàn toàn có thể xảy ra.
Tuy nhiên, Nghị định 08 vẫn chỉ là giải pháp tình thế trước mắt chứ vẫn chưa thể giải quyết được vấn đề mấu chốt là hồi phục và giữ vững niềm tin từ nhà đầu tư. Bên cạnh đó, thời gian đáo hạn trái phiếu rất lâu nên cũng khó khăn trong việc thu hút người dân đầu tư. Nếu trước đây người dân mua trái phiếu hạn 5 năm, đến thời điểm 2023 - 2024 là đã đến khoảng thời gian đáo hạn của doanh nghiệp. Vậy nhưng Nghị định 08 ban hành cho phép lùi lại thêm để tạm thời doanh nghiệp không phải chịu áp lực trả nợ. Vậy chính khách hàng lại là những người phải gánh áp lực này.
Do đó, ít nhất doanh nghiệp “nói được thì phải làm được”, hứa hẹn với khách hàng như thế nào thì phải đảm bảo có thể thực hiện được đúng như thế.
PV: Giải pháp tình thế này được xem là “bước lùi” của thị trường trái phiếu trước nguy cơ đổ vỡ, tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại việc cho phép giãn, hoãn thời gian đáo hạn có thể trở thành tiền lệ xấu trên hành trình đưa thị trường trái phiếu phát triển chuyên nghiệp, minh bạch hơn. Bà nghĩ sao về điều này?
PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo: Dù Nghị định 08 đang được sửa đổi theo hướng “mở” như cho lùi thời gian đáo hạn, tạm thời chưa phải xếp hạng tín nhiệm, chưa cần quy định nhà đầu tư chuyên nghiệp thì mới được mua... nhưng các quy định về phát hành trái phiếu đang dần trở nên chặt chẽ hơn. Do đó, sẽ không lặp lại viễn cảnh doanh nghiệp phát hành trái phiếu một cách ồ ạt như trước đây. Các điều khoản trong Nghị định 08 cho phép doanh nghiệp kéo dài thêm thời gian để xử lý lượng trái phiếu đã phát hành từ giai đoạn trước.
Trong tương lai, thị trường trái phiếu ở nước ta sẽ dần dần được thiết lập lại một cách bài bản, khoa học để hướng tới sự phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững.
Nguồn vốn từ thị trường trái phiếu cần thêm thời gian để “trưởng thành” hơn, khi đó thị trường bất động sản mới có thể đạt đến cấp độ tài chính hóa hoàn toàn và xa hơn là hướng tới cấp độ phát triển. Từ đó, doanh nghiệp mới tận dụng được triệt để sức mạnh từ nguồn tiền trong dân, thay vì cảnh mòn mỏi trông chờ vào nguồn vốn tín dụng như hiện nay.
PV: Vậy trước mắt, trong giai đoạn “rối ren” như hiện nay thì doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư nên làm gì?
PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo: Thực tế cho thấy, thông qua điều hành chính sách, Chính phủ đã có những can thiệp kịp thời để diễn biến thị trường luôn nằm trong phạm vi kiểm soát. Nhà đầu tư hãy cứ yên tâm rằng, Chính phủ sẽ không để kịch bản đổ vỡ xảy ra trên thị trường bất động sản. Nhất là trong giai đoạn có nhiều biến động như hiện nay, chúng ta càng phải tin tưởng và kỳ vọng về sự vào cuộc của tất cả nguồn lực trong công cuộc tái thiết lại thị trường này. Điều lưu ý là, trong giai đoạn này, cơ hội đầu tư bất động sản vẫn còn, nhà đầu tư nên chú trọng hơn vào những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực và hướng đến đầu tư dài hạn.
Còn về phía các doanh nghiệp, đến thời điểm này chắc chắn họ cũng đã nhìn thấy những bài học lớn. Chính phủ đã, đang và sẽ cố gắng điều tiết để tháo gỡ khó khăn, tạo môi trường kinh doanh lành mạnh, thúc đẩy xúc tiến đầu tư… Tuy nhiên, mấu chốt vấn đề nằm khâu cuối cùng, đó là khi dự án được tung ra thị trường thì có bán được sản phẩm hay không? Điều này vẫn phụ thuộc nhiều vào chính năng lực của chủ đầu tư. Tái cấu trúc hoạt động kinh doanh, tái cấu trúc nguồn tài chính, lựa chọn phân khúc phù hợp để đầu tư, xây dựng chiến lược marketing phù hợp... là những nhiệm vụ tự họ phải đặt ra và cố gắng hoàn thành để có thể trụ vững qua giai đoạn này.
Toàn ngành địa ốc ảm đạm, nhìn đâu cũng thấy khó khăn nhưng xét trên phương diện tích cực, đây chính thời điểm thanh lọc toàn diện thị trường. Qua đó, sẽ không còn thời kỳ dễ dàng thu lãi ảo, không còn câu chuyện “mật ngọt” về giới đầu cơ khi bỏ vốn một mà thu lời gấp hai, ba trong thời gian ngắn. Các chủ đầu tư uy tín sẽ được giữ lại, bản thân khách hàng cũng lựa chọn được những sản phẩm có mức giá phù hợp./.
- Xin trân trọng cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!
