Năm khó của môi giới nhà đất
Những khó khăn trên thị trường bất động sản được thể hiện rõ qua kết quả kinh doanh khi nhiều doanh nghiệp trong ngành này đều báo lỗ trong quý I/2023, ghi nhận giai đoạn kém nhất kể từ năm 2017 cho tới nay.
Tại Đại hội cổ đông vừa qua, các doanh nghiệp lý giải kết quả kinh doanh với những con số tiêu cực là do thị trường bất động sản vẫn còn đối mặt với nhiều khó khăn và các yếu tố thuận lợi vẫn chưa thực sự xuất hiện.
"Các vấn đề về nguồn vốn, lãi suất tăng cao... đang gây áp lực lớn cho người mua nhà và nhà đầu tư. Điều này đã làm cho nhu cầu giao dịch bất động sản giảm mạnh kéo theo doanh thu và lợi nhuận suy giảm nhiều so với cùng kỳ", một doanh nghiệp giải trình.
Trước thực tế khó khăn chung của thị trường, không chỉ các doanh nghiệp chuyên đầu tư, kinh doanh bất động sản mà cả những doanh nghiệp hoạt động môi giới cũng chịu nhiều ảnh hưởng.
Theo thông tin từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới đã chứng kiến làn sóng sa thải nhân viên lớn nhất từ trước tới nay với hàng nghìn nhân sự, trong đó phần lớn thuộc bộ phận kinh doanh. Các doanh nghiệp môi giới hoặc chủ đầu tư có bố trí bộ phận môi giới bán hàng có tỷ trọng sa thải 50% nhân sự trở lên dưới nhiều hình thức như: Dừng ký hợp đồng tạm thời trong 3 - 6 tháng, cho thôi việc, giữ chế độ cộng tác viên...
Thực tế cho thấy, một số doanh nghiệp quy mô dưới 50 nhân viên thậm chí còn chấm dứt hợp đồng với 70% người lao động do không còn nguồn lực cầm cự. Trong khi đó, các chủ đầu tư có bộ máy tinh gọn hơn (chỉ nuôi đội ngũ phát triển dự án) ghi nhận tỷ lệ cắt giảm 20 - 25% nhân sự cùng với việc giảm lương theo cấp bậc.
“Ước lượng số môi giới đang hoạt động trên thị trường hiện nay chỉ còn khoảng 30 - 40% so với giai đoạn đầu năm 2022. Đây là giai đoạn thách thức đối với những đơn vị môi giới không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại nhưng cũng chính là cơ hội để các đơn vị chuyên nghiệp vượt lên và phát triển bền vững hơn”, VARS cho biết.
Chia sẻ về thực tế này, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes đưa ra đánh giá, nếu khó khăn của chủ đầu tư là 8 - 9 thì với người môi giới là tương đương, thậm chí cao hơn khi thu nhập chủ yếu phụ thuộc vào hoa hồng sản phẩm, nhưng chủ đầu tư không bán được hàng nên không thể thanh toán. Việc không có nguồn thu kéo dài, trong khi các chi phí vẫn phải chi trả đều đặn khiến không ít doanh nghiệp môi giới phải ngừng hoạt động là điều dễ hiểu.
Vai trò của môi giới đang được nâng cao với những yêu cầu ngày càng khắt khe
Mặc dù phông nền ảm đạm, tối màu vẫn bao trùm thị trường bất động sản trong quý I/2023, song thị trường cũng có xuất hiện một số tín hiệu tích cực. Báo cáo của VARS chỉ ra, giá bán bất động sản đang có sự điều chỉnh về giá trị phù hợp hơn, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực, đặc biệt là sản phẩm đất nền.
Bất động sản luôn là một trong những sản phẩm giúp nhà đầu tư kiếm lời nhiều nhất, cũng là một nơi lưu trữ an toàn trong thời kỳ lạm phát. Nhu cầu với bất động sản hiện vẫn rất cao so với xu hướng mua đầu tư và ở thực. Ngoài ra, đây là thời điểm khá thích hợp cho các nhà đầu tư sẵn tiền mua lại dự án hấp dẫn với giá phải chăng.
Tuy nhiên, VARS cho rằng, hiện tại vẫn chưa hẳn là sự trở lại tích cực cho hoạt động môi giới mà cần thêm thời gian để điều chỉnh. Đặc biệt, trong giai đoạn sắp tới, nếu hoạt động môi giới muốn nở rộ như trước đây thì bắt buộc sẽ phải có sự thay đổi rõ rệt hơn.
Lý do là bởi môi giới bất động sản là một ngành nghề khó, nhiều thách thức do tính cạnh tranh cao. Điều này buộc các nhân viên môi giới bất động sản phải luôn học hỏi, không ngừng nâng cao nghiệp vụ và giữ được đạo đức nghề nghiệp, uy tín với khách hàng.
Thực tế cho thấy, câu chuyện làn sóng sa thải nhân viên môi giới vừa qua chủ yếu vẫn tập trung ở nhân sự mới, chưa gắn bó lâu năm với nghề, còn đa phần các doanh nghiệp vẫn phải giữ lại nhân sự cứng, đủ năng lực. Bởi lẽ trong giai đoạn khó khăn này, các nhà đầu tư sẽ có yêu cầu khắt khe hơn đối với các môi giới để tìm ra hướng đi đầu tư đúng đắn của mình. Do đó, các môi giới tay non, tay ngang sẽ khó cạnh tranh với những người có kinh nghiệm, đã được đào tạo bài bản và có uy tín trong các hoạt động môi giới của mình.
Đáng chú ý, Luật kinh doanh bất động sản mới sẽ siết chặt hơn việc quản lý với hoạt động môi giới. Cụ thể, dự thảo quy định chặt chẽ hơn khi không cho môi giới hoạt động tự do mà phải hoạt động dưới sự giám sát của sàn giao dịch.
Được biết, trước đây cơ quan Nhà nước quản lý lỏng lẻo, môi giới được cấp chứng chỉ xong nhưng hoạt động không có sự giám sát. Hay tại các địa phương vẫn có hàng nghìn, hàng vạn môi giới không có chứng chỉ vẫn được hoạt động bình thường.
Vì vậy, khi mà luật mới được thông qua, việc cấp chứng chỉ được siết chặt sẽ giúp các cá nhân, doanh nghiệp trong lĩnh vực này phát triển bài bản, tương xứng với vai trò và vị trí của mình.
“Thực tế, có những môi giới không có chứng chỉ vẫn hoạt động tốt nhưng tốt ở đây chỉ là doanh số bán hàng. Bản thân môi giới phải chuyên nghiệp vì đại diện bên bán, bên mua trong giao dịch và không được phép sai phạm. Vai trò môi giới nâng lên tầm cao hơn chứ không chỉ đơn thuần là tư vấn bán hàng”, VARS đánh giá.
Để nâng cao hơn nữa chất lượng của đội ngũ môi giới bất động sản thời gian tới, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đề xuất giải pháp, về trước mắt Sở Xây dựng các địa phương cho phép, tạo điều kiện để VARS thường xuyên tổ chức buổi đào tạo và các kỳ thi cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Về lâu dài, để hiện đại hóa việc cấp chứng chỉ môi giới, cần xây dựng phương án để Bộ Xây dựng cấp chứng chỉ hành nghề, tổ chức xã hội nghề nghiệp đứng ra quản lý ngành nghề, quy định khóa học đào tạo bồi dưỡng, cập nhật kiến thức định kỳ cho người môi giới. Tổ chức xã hội nghề nghiệp được giao phải thể chế hóa quy tắc, đạo đức hành nghề môi giới.
Về hình thức đào tạo và cấp chứng chỉ, cần bổ sung thêm quy định đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản online, học dưới hình thức e-learning, đáp ứng nhu cầu chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ thông tin trong giao dịch, quản lý dịch vụ thông tin, dữ liệu bất động sản. Qua đó, nâng cao chất lượng hoạt động, sự chuyên nghiệp của các nhà môi giới bất động sản và giúp cho việc quản lý hoạt động của môi giới bất động sản được hiệu quả hơn./.
