"Nổ" lợi nhuận cho thuê lên đến 12%
Giữa bối cảnh nền kinh tế gặp nhiều biến động bởi đại dịch Covid-19, nhiều chủ cửa hàng phải trả mặt bằng cho thuê thì Phú Mỹ Hưng gây bất ngờ khi tung ra thị trường hàng loạt shophouse tồn kho thuộc các khối đế chung cư. Các căn shophouse thuộc các dự án Scenic Valley, khu căn hộ Panorama, Grand View, Hưng Phúc Premier và Riverside Residence được quảng cáo có diện tích trung bình từ 80m2 – 550m2... với giá bán lên đến hàng chục tỷ đồng.
Song song đó là nhiều thông tin quảng bá hấp dẫn như tọa lạc tại mặt tiền đường Nguyễn Lương Bằng, mặt tiền đường Nguyễn Đức Cảnh nên khả năng cho thuê cực kỳ hiệu quả và có thể mang lại mức lợi nhuận tối ưu cho nhà đầu tư. Thậm chí, có những thông tin tô vẽ viễn cảnh về khả năng khai thác cho thuê shophouse với tỷ suất lợi nhuận không tưởng.
Điển hình trên website:phumyhungcorp.com.vn, gần đây đăng tải bài viết với tiêu đề: Cách tối ưu hóa lợi nhuận khi kinh doanh tại Phú Mỹ Hưng. Theo đó, những căn shophouse của Phú Mỹ Hưng được lồng ghép vào ý kiến của chuyên gia và thổi phồng tỷ suất lợi nhuận cao ngất ngưởng lên đến 12%/năm.
"Hiện nay, xuyên suốt tuyến phố tài chính dịch vụ Nguyễn Lương Bằng, phần lớn shop được Phú Mỹ Hưng giữ lại cho thuê để tiếp tục gia tăng chất lượng dịch vụ cho đô thị. Với lợi thế của tuyến phố, nhiều thương hiệu dịch vụ nhanh chóng có mặt tại đây. Thậm chí, có những dự án đang trong quá trình xây dựng nhưng các shop đã được đặt giữ chỗ. Đơn cử như The Ascentia trước đó, mặc dù trong quá trình triển khai, nhưng gần 90% shop đã xác định được loại hình dịch vụ, thương hiệu sẽ kinh doanh tại khu phố.
Dự án kề bên là The Antonia cũng không ngoại lệ. Nhờ đó, ngay khi cư dân những khu phố này nhận bàn giao nhà cũng là lúc nhiều dịch vụ tiện ích đã và sẽ sẵn sàng, giúp cuộc sống cư dân thuận lợi, nhanh chóng ổn định. Không chỉ đáp ứng mục tiêu kinh doanh hoặc cho thuê trong ít nhất 5, 10 năm, shop còn sở hữu đặc tính gia tăng giá trị theo thời gian. Đây chính là giá trị kép khiến dòng sản phẩm này thuyết phục được các nhà đầu tư chiến lược. Theo ông David Jackson – Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, lợi nhuận từ cho thuê shophouse có thể đạt 12% mỗi năm...", trích thông tin từ bài quảng cáo.
Theo khảo sát, hiện mức giá bán shophouse tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng giao động khoảng từ 100-150 triệu đồng/m2, tức 25-54 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, ghi nhận thực tế về mức giá cho thuê chỉ dao động từ 35 - 90 triệu đồng/tháng, tùy vào diện tích sử dụng và vị trí của sản phẩm. Như vậy, tính trung bình mỗi năm nhà đầu tư chỉ có lợi nhuận cho thuê từ 420 triệu đồng - 1,08 tỷ đồng (tương đương tỷ suất lợi nhuận 1,68% - 2% trên số tiền bỏ ra). Đơn cử, nhà đầu tư mua một căn shophouse với giá 25 tỷ đồng, mỗi tháng cho thuê với giá 35 triệu đồng, thu nhập cho thuê chỉ 420 triệu đồng/năm, tương đương tỷ suất lợi nhuận chỉ 1,68%/năm (chưa trừ chi phí môi giới và khấu hao tài sản). Đây là mức lợi nhuận thấp hơn rất nhiều so với lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng hiện nay đang dao động từ 6-8%.
Mặc dù giá cho thuê thấp, song trên thực tế thị trường cho thuê mặt bằng shophouse tại Phú Mỹ Hưng đang lâm vào cảnh "ế chỏng chơ". Khác xa quảng cáo, phần lớn các căn shophouse tại đây đang rơi vào cảnh đìu hiu, vắng vẻ, nhiều tuyến đường khoác vẻ hoang tàn. Một vài khu vực sôi động nhất khu đô thị cũng chỉ có vài gian hàng tiện lợi, thương hiệu cà phê, đồ uống hoạt động cầm chừng, còn lại để trống treo biển cho thuê với giá siêu ưu đãi.
Shophouse qua thời "gà đẻ trứng vàng"
Bàn về tình trạng chung của thị trường shophouse hiện nay, nhiều chuyên gia cho biết thực tế hiện nay giá bán shophouse đang quá khập khiểng so với tỷ suất lợi nhuận cho thuê. Trong khi giá bán lên đến hàng chục tỷ đồng, thậm chí hàng trăm tỷ đồng nhưng để khai thác cho thuê với giá 100 triệu đồng/tháng là rất khó khăn. Nguyên nhân do kinh tế chịu nhiều biến động vì dịch bệnh, ngoài ra những tác động khác của thị trường toàn cầu hóa đã làm thay đổi thói quen của người tiêu dùng. Do đó, các chủ cửa hàng cũng cắt giảm bớt chi phí mặt bằng và tập trung nhiều hơn về công nghệ. Do đó, đầu tư shophouse hiện nay không còn mang lại tỷ suất lợi nhuận như kỳ vọng, thậm chí nhiều nhà đầu tư bị chôn dòng tiền vì không thể sang nhượng lại.
Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng Giám đốc Công ty Ngọc Á Châu chia sẻ, tỷ suất lợi nhuận cho thuê của shophouse hiện nay không đáng kể so với số vốn bỏ ra. Với sản phẩm shophouse bình thường thì mức cho thuê chỉ dao động từ 10-35 triệu đồng/tháng, còn với dự án cao cấp có giá bán gần 100 tỷ đồng thì tỷ suất lợi nhuận cho thuê cũng chỉ dao động trên dưới 1 tỷ đồng/năm. Bên cạnh đó, một xu hướng mới của giới kinh doanh giờ đây là vận dụng công nghệ, cắt giảm chi phí thuê mướn mặt bằng. Do đó, shophouse sẽ ngày một tiếp tục bị giảm khả năng khai thác cho thuê. Ông Hạnh cũng phân tích, khi dịch Covid-19 quét qua đã tái định hình thói quen của người tiêu dùng theo hướng giảm tiếp xúc trực tiếp, ưu tiên trải nghiệm tại các không gian rộng, đa dạng và thú vị. Vì vậy, shophouse có quy mô vừa và nhỏ không còn được ưa chuộng như trước đây.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa nhận định, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư lạm dụng từ ngữ “thương mại mặt tiền” để nâng giá shophouse lên quá cao, đem so sánh với nhà phố mặt tiền là hết sức sai lầm. Bởi shophouse chỉ phát triển dựa trên khía cạnh là dịch vụ cộng thêm của cộng đồng nên mang giá trị chỉ là phục vụ. Một khi kinh tế khó khăn, kinh doanh thua lỗ thì hiện tượng người người nhà trả mặt bằng là rất nhiều, khi đó giá thuê shophouse sẽ rớt thê thảm. Hiện nay, nhà phố mặt tiền còn rất khó để cho thuê và mua đi bán lại chứ chưa nói đến shophouse, do đó cần phải xem lại giá bán của dòng sản phẩm này để phù hợp với nhu cầu chung của thị trường.
Cũng theo ông Quang, shophouse không phải là "miếng bánh đầu tư béo bở" mà nó phụ thuộc rất nhiều yếu tố khác. Shophouse nằm trong những khu dân cư hiện hữu thì mới có giá trị cao. Đối với dự án mới, dân cư chưa đủ đông, shophouse lại được định giá quá cao thì sẽ không phù hợp với thực tế, từ đó khó mang lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư.
“Trước đây, khi thị trường bất động sản gặp khó, shophouse cũng không bán được dù có giá thấp. Thế nhưng, khi thị trường sôi động trở lại thì các căn shophouse lại hút khách hơn cả căn hộ, giá cao hơn 50%-100%. Đây không phải là logic mà trào lưu, hùa theo phong trào nên nhà đầu tư cần cẩn trọng. Ví dụ nếu muốn đầu tư shophouse trong chung cư, thì cách để tính tỉ lệ là một chung cư có 300 căn hộ thì chỉ cần một siêu thị mini, nếu có nhiều hơn coi như sẽ khai thác không hiệu quả”, ông Quang đánh giá.
Một số chuyên gia bất động sản cũng thừa nhận, điểm hạn chế lớn nhất của shophouse tại khối đế chung cư là chỉ sở hữu 50 năm, thay vì sở hữu lâu dài như shophouse ở nhà phố. Trước đây, phân khúc này ăn khách chừng nào thì bây giờ ế ẩm chừng đó. Theo vị chuyên gia này, nguyên nhân phân khúc shophouse ở khối đế chung cư bị ế là do giá thứ cấp đã được nâng lên nhiều lần, dẫn tới kỳ vọng giá thuê quá cao so với thực tế, trong khi lượng khách hàng có phần hạn chế so với nhà mặt phố thông thường. Chưa kể, quy mô dân số trong dự án không đủ để người thuê các shophouse có thể kinh doanh hiệu quả. Trong khi khách hàng mua sắm, sử sụng dịch vụ chủ yếu từ cư dân dự án, còn khách hàng ở bên ngoài vào hầu như không có.
Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thực chất, shophouse là tên gọi doanh nghiệp tự đặt. Hiện khái niệm shophouse chưa được đề cập và chưa có quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật.
Shophouse gọi đúng phải là cửa hàng, cơ sở thương mại dịch vụ, không phải là nhà ở, nên không thể gọi là “house”. Khách hàng có thể ngộ nhận họ có thể vừa kinh doanh vừa sử dụng để ở, nhưng thực tế thì không thể. Vì vậy, người mua shophouse phải cân nhắc, vì sẽ không được phép đăng ký tạm trú, tạm vắng ở những căn shophouse này. Chưa kể, loại sản phẩm này không được sở hữu lâu dài, mà chỉ là sở hữu có thời hạn. Những shophouse tại khối đế của các tòa nhà chung cư hiện vẫn là dòng sản phẩm chưa rõ ràng về tính chất pháp lý, bởi thông thường, các sản phẩm đó chỉ có hợp đồng mua bán với thời hạn 50 năm./.
