Đa cấp bất động sản và những lời hứa gió bay
Thị trường bất động sản những năm qua phát triển hơn bao giờ hết, nhưng cũng đầy rẫy những phức tạp với sự xuất hiện của hàng loạt mánh lới, thủ đoạn lừa đảo tinh vi mà người mua nếu không cẩn thận sẽ dễ dàng bị sập bẫy. Nhiều người tiêu dùng đã phải điêu đứng khi trở thành nạn nhân của những cú lừa hàng triệu USD.
Luật pháp không cấm sang nhượng bất động sản, chỉ có điều, những biệt thự, căn hộ, mảnh đất nền đó có tồn tại thật sự hay không, hay chỉ là những thứ mà các công ty bất động sản vẽ ra để lừa những người nhẹ dạ cả tin. Những người này dụ dỗ nhà đầu tư mua đất rồi sau đó lấy tiền người bán sau trả lãi cho người bán trước - huy động trá hình thông qua sản phẩm ảo.
Trong các hình thức lừa đảo, lừa đảo tài chính, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản diễn ra ở mức độ cao nhất, bởi một số căn biệt thự, hay chung cư là những tài sản hình thành trong tương lai, đôi khi là tài sản xây dựng dở dang và chưa chắc đã có thật. Đa số nhà đầu tư không hề hay biết mình bị lừa cho đến khi lực lượng chức năng vào cuộc.
Vụ việc của Alibaba khiến người ta nhớ tới vụ lừa đảo bằng mô hình đa cấp bất động sản “đình đám” của thế giới. Vào một ngày tháng 4/2019, môi giới bất động sản Woodbridge chuyên môi giới cho giới ngôi sao và nghệ sĩ nổi tiếng ở Los Angeles (bang California, Mỹ) bị bắt vì lừa đảo 1,3 tỷ USD. Cũng như vụ việc của Công ty Alibaba, con số nạn nhân rơi vào bẫy đa cấp không phải ở mức vài chục, mà có đến ít nhất 2.600 người.
Chiêu thức của Woodbridge được nhận định là thủ thuật lừa đảo dựa trên mô hình Ponzi: Huy động tiền từ nhà đầu tư bất động sản thông qua dự án “ma”. Dù có được nâng cấp thế nào thì tôn chỉ duy nhất khiến Ponzi thành công trong hơn 100 năm qua chính là: Nhà đầu tư được hứa hẹn một mức lợi nhuận siêu cao trong một thời gian vô cùng ngắn và đặc biệt, không đi kèm hoặc đi kèm rất, rất ít rủi ro.
Vì sao mô hình Ponzi lại thu hút nhiều người lao vào như con thiêu thân như vậy? Lý do đơn giản: lợi nhuận. Động lực tham gia Ponzi nói tóm gọn lại trong hai chữ: lòng tham và cơ hội. Quy tắc cơ bản của đầu tư là lợi tức và rủi ro có mối quan hệ tỷ lệ thuận - lợi nhuận cao thì rủi ro lớn và ngược lại. Ấy thế mà nhiều người, vì mộng ước thu về một nguồn lợi khổng lồ, đã phớt lờ tất cả và trở thành một chân rết trong mô hình Ponzi.
Trong nghiên cứu của Công ty Kiểm toán KPMG, những kẻ cầm đầu mô hình Ponzi phần lớn là những người đàn ông chững chạc, độ tuổi trên 30, có vẻ ngoài hào nhoáng mà thoạt nhìn sẽ nghĩ ngay đến một vị doanh nhân thành đạt. Những người này thường có tài hùng biện, ăn nói gãy gọn, hoạt bát và có hấp lực để thuyết phục các nhà đầu tư.
Họ luôn sẵn sàng nói chuyện về chiến lược kinh doanh, những mô hình đạt lợi nhuận siêu khủng, kinh nghiệm làm giàu và những viễn cảnh về cuộc sống xa hoa mà nhà đầu tư có thể được hưởng thụ nếu tham gia.
Gia đình, người thân và bạn bè là những đối tượng mà đội ngũ đa cấp muốn lôi kéo đầu tiên - những người gần gũi, nhẹ dạ nhất.
Sau khi “con mồi” bùi tai và xuôi lòng tham gia, những thành viên Ponzi thậm chí còn cung cấp giấy tờ chứng nhận giả để chiếm lấy lòng tin. Nhưng khi tỉnh táo mà ngẫm kỹ, ngoài cách nói nhấn nhá, lên bổng xuống trầm theo vần theo điệu, thì những điều mà đội ngũ đa cấp này nói hầu hết đều không hề khả thi.
Đừng vì lòng tham mà đánh mất mình
Thời gian này, người dùng facebook quan tâm đến thị trường bất động sản liên tục được chứng kiến sự “ra đời” của các “thiên tài marketing” địa ốc như họ tự nhận. Các thiên tài này đứng ra mở lớp, chiêu sinh với những lời quảng cáo cực sốc, kiểu như “bí quyết thành công tuyệt đỉnh”, “trở thành triệu phú đô la chỉ sau 1 năm… chạm vào bất động sản”…
Các video, clip chiếu lại hình ảnh lớp học hoành tráng, “giảng viên” xuất hiện như những minh tinh màn bạc kể lại câu chuyện đời éo le ngày xưa và sự giàu có huy hoàng ngày nay. Ở dưới, học viên vỗ tay rào rào, thậm chí hú hét y như những “hội thảo” bán hàng đa cấp đang nhan nhản mọc lên.
Thực tế, các lớp học dạng này cũng là một hình thức đa cấp, bởi sau một vài buổi dạo đầu, diễn giả và cũng có thể là một vài “học viên” cò mồi bắt đầu lân la rỉ tai rủ rê những người khác góp vốn chung nhau mua vài suất “ưu đãi” ở dự án này dự án khác…
Hay một số trường hợp khác phát triển gần đây như hình thức kinh doanh nhà trọ. Các diễn giả sau màn dạo đầu hào hứng, vẽ ra viễn cảnh lợi nhuận khủng khiếp rồi kêu gọi các học viên góp vốn vào đầu tư. Theo đó, các mô hình này vẽ ra viễn cảnh đi thuê lại các khu tập thể cũ hoặc căn hộ mặt đất hoặc cả một khu nhà trọ rồi cho thuê lại sẽ tạo ra mức lợi nhuận hấp dẫn, các học viên sẽ được bán các gói đồng hành khoảng 40 triệu đồng là mỗi tháng sẽ được hưởng lợi nhuận ròng 3 - 4%/tháng.
Thế nhưng, kèm theo đó, mỗi học viên nào mời được 1 người tham gia sẽ được hưởng mức chiết khấu cao hơn. Mời được càng nhiều người, thì càng được phần chiết khấu lớn, và thậm chí sẽ được nâng bậc sớm. Kèm theo đó là việc kêu gọi đây là các gói hợp tác có hạn, nếu không nhanh chân sẽ bị người khác lấy mất.
Với cách thức làm như vậy, không quá khó để nhận ra đây thực chất là một mô hình đa cấp, theo đó, lấy tiền của người sau chia cho người trước và một phần sẽ nộp vào công ty. Hoạt động tài chính hoặc sản phẩm bất động sản chỉ là “bình phong” cho những hoạt động đa cấp này, bởi những người tham gia hoạt động phần lớn không quan tâm nhiều tới sản phẩm, mà chỉ chú ý tới việc làm sao lôi kéo được nhiều người chơi vào hệ thống để hưởng hoa hồng.
Hoạt động trên chứa đựng nhiều rủi ro cho người tham gia. Với những người nằm trong hệ thống, họ phải huy động vốn từ những người thân quen, gia đình, bạn bè, nên khi hệ thống bị vỡ, ngoài việc bị mất tiền, họ còn mất nhiều mối quan hệ
Cuối cùng, thiệt hại người mua phải lãnh đủ. Bởi thế, bài học cẩn trọng trong việc tham gia vào các mô hình đa cấp bất động sản rồi có thể bị truy tố như Alibaba thời gian vừa qua là một bài học đắt gia mà bất cứ người nào cần phải lưu tâm.
Trịnh Nguyên Tuấn Anh - Ủy viên Ban chấp hành Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
Founder King Broker/Co - Founder batdongsan.vn
