Một phân khúc BĐS có giá bật tăng đến 30%

Thanh khoản cải thiện, giá vẫn leo thang

Báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2025 và cả năm 2025 do Bộ Xây dựng công bố cho thấy một bức tranh nhiều lớp. Theo đó, thanh khoản thị trường đã có sự phục hồi rõ rệt, nguồn cung cải thiện theo từng phân khúc, song mặt bằng giá nhà ở vẫn tiếp tục tăng mạnh, đặc biệt tại 2 đô thị đầu tàu là Hà Nội và TP. HCM.

Đây được xem là giai đoạn thị trường bước vào quá trình tái cân bằng, khi dòng tiền quay trở lại nhưng không còn lan tỏa đồng đều, mà tập trung rõ nét hơn vào những phân khúc, khu vực và sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.

Theo Bộ Xây dựng, quý IV/2025 ghi nhận mức cải thiện thanh khoản rõ rệt so với các quý trước. Tổng lượng giao dịch thành công tăng lên, phản ánh tâm lý thị trường đã bớt thận trọng hơn sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Đáng chú ý, nhóm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 37.865 giao dịch, tăng khoảng 17% so với quý III/2025 và 49% so với cùng kỳ năm 2024. Diễn biến này cho thấy nhu cầu ở thực đang dần quay trở lại, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao và mang tính bền vững.

Bên cạnh nhà ở có xây dựng, đất nền tiếp tục là phân khúc chiếm tỷ trọng lớn nhất về số lượng giao dịch, với 113.517 giao dịch thành công trong quý IV/2025, tăng 8% so với quý trước và 30% so với cùng kỳ năm 2024.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng lưu ý, giao dịch đất nền không phân bổ dàn trải mà tập trung chủ yếu tại các khu vực có hạ tầng kết nối đồng bộ, pháp lý rõ ràng và thông tin quy hoạch minh bạch. Điều này phản ánh sự thay đổi trong hành vi đầu tư, khi yếu tố "ăn theo quy hoạch" hay đầu cơ ngắn hạn dần bị thay thế bằng các tiêu chí thực chất hơn.

Giá đất nền phân hóa mạnh giữa các thị trường

Về mặt bằng giá, thị trường tiếp tục ghi nhận sự phân hóa sâu sắc giữa các đô thị lớn và các địa phương vệ tinh.

Theo khảo sát, tại Hà Nội, giá đất nền dao động trong biên độ rất rộng. Một số dự án ở khu vực xa trung tâm như Hòa Lạc Premier Residence có giá khoảng 37,1 triệu đồng/m2, Cienco 5 Mê Linh khoảng 51,2 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các khu đô thị có vị trí thuận lợi hơn ghi nhận mức giá cao vượt trội, như Lideco gần 170 triệu đồng/m2, Khu đô thị Nguyên Khê khoảng 149,2 triệu đồng/m2, hay Tân Việt Tower ở mức 87,8 triệu đồng/m2.

Tại TP. HCM, mặt bằng giá đất nền tiếp tục neo cao. Khu tái định cư Bình Khánh đạt khoảng 60 triệu đồng/m2, Nam Hùng Vương gần 98 triệu đồng/m2; riêng Nam Rạch Chiếc ghi nhận mức giá xấp xỉ 179 triệu đồng/m2, trong khi An Phú Tây thấp hơn, khoảng 39,1 triệu đồng/m2.

Ở Đà Nẵng, biên độ giá được đánh giá "dễ chịu" hơn, với Đà Nẵng Pearl khoảng 59,8 triệu đồng/m2, Hòa Xuân mở rộng 65,8 triệu đồng/m2, còn Hòa Khánh Residence khoảng 26,8 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, Hải Phòng và Đồng Nai tiếp tục là những thị trường có mặt bằng giá mềm. Tại Hải Phòng, Anh Dũng 5 dao động 25,1 triệu đồng/m2, Đa Phúc Central Park khoảng 29,2 triệu đồng/m2; còn tại Đồng Nai, STC Long Thành đạt 28,9 triệu đồng/m2, Dragon Land chỉ khoảng 12,3 triệu đồng/m2.

Riêng Khánh Hòa, giá đất nền ven biển vẫn duy trì ở mức cao, với Khu đô thị biển An Viên khoảng 106,5 triệu đồng/m2, Bắc Vĩnh Hải gần 69,7 triệu đồng/m2.

Nhà đầu tư đổi "khẩu vị": Từ chờ tăng giá sang tìm dòng tiền

Nhận định về xu hướng năm 2026, theo báo Lao Động, ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng, đất nền vẫn là phân khúc được quan tâm, song mức độ hấp dẫn sẽ giảm dần so với giai đoạn trước.

Theo ông Chung, thực tế thị trường cho thấy khi bước vào chu kỳ khó khăn, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là bất động sản có xây dựng thường có thanh khoản tốt hơn, đồng thời ghi nhận tốc độ tăng giá bền vững hơn so với đất nền thuần túy.

Tâm lý đầu tư hiện nay cũng đã thay đổi rõ rệt. Nhà đầu tư không còn chỉ kỳ vọng vào biên độ tăng giá, mà ưu tiên những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, dễ khai thác cho thuê và nhanh chóng hình thành cộng đồng cư dân. Điều này lý giải vì sao nhiều chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược, chuyển sang phát triển và bán nhà xây sẵn, thay vì chỉ phân lô bán nền như trước.

Theo ông Chung, trong thời gian tới, các sản phẩm được ưu tiên sẽ là căn hộ tại thị trường tỉnh và các dự án nhà ở được đầu tư xây dựng đồng bộ. Tuy nhiên, tiêu chí lựa chọn của nhà đầu tư ngày càng khắt khe, với trọng tâm là pháp lý hoàn chỉnh, vị trí trung tâm hoặc trung tâm mới, mật độ dân cư hiện hữu và khả năng hình thành cộng đồng ở thực.

Bên cạnh đó, chất lượng sống trở thành yếu tố then chốt, thể hiện qua quy hoạch đồng bộ, không gian xanh, công viên, cảnh quan và hệ thống tiện ích đủ để cư dân có thể về ở ngay.