Vẫn còn ý kiến khác nhau xung quanh dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Tại Hội nghị, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Dự thảo Luật sau khi tiếp thu, chỉnh lý gồm 10 chương và 84 điều (bỏ 09 điều, bổ sung 01 điều so với dự thảo Luật đã trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5).
Đồng thời, dự thảo Luật đã được rà soát về phạm vi điều chỉnh với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và các luật có liên quan, bảo đảm không chồng chéo, mâu thuẫn về phạm vi điều chỉnh, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Tuy nhiên, theo ông Vũ Hồng Thanh, vẫn còn ý kiến khác nhau xung quanh dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Thứ nhất, về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, dự thảo Luật mới nhất quy định: các giao dịch không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản thì quy định tại khoản 2 Điều 1 về các trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, đối với trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, có 2 phương án:
Phương án 1: Đề nghị không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản đối với trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên không nhằm mục đích kinh doanh và quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 1 dự thảo Luật. Trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên nhằm mục đích kinh doanh thì phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 1 Điều 9 dự thảo Luật.
Phương án 2: Đề nghị giữ quy định tại khoản 3 Điều 9 dự thảo Luật, theo đó, trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên nhằm mục đích kinh doanh thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải tuân thủ điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh và kê khai nộp thuế đối với hoạt động giao dịch bất động sản.
Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với Phương án 1.
Thứ hai, về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc trong dự thảo Luật. Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Có ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”.
Về nội dung này, có 2 phương án như sau:
Phương án 1: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.
Phương án 2: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.
Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với Phương án 1.
Thường trực Ủy ban Kinh tế cũng xin ý kiến các đại biểu Quốc hội tại Hội nghị về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản; về công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản; về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản cần tăng cường bảo vệ quyền lợi của người dân
Tại phiên thảo luận, nhiều đại biểu nêu ý kiến xung quanh việc bảo vệ quyền lợi của người dân trong giao dịch bất động sản.
Nhất trí với 7 nhóm hành vi bị nghiêm cấm như dự thảo luật, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh - Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình đề nghị bổ sung nghiêm cấm hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản và quy định rõ dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, gây thiệt hại cho Nhà nước và người dân.
Đồng thời, cũng phải có quy định cụ thể, rõ ràng hơn trách nhiệm của chính quyền và chủ đầu tư trong việc đảm bảo minh bạch thông tin để khách hàng chủ động, an toàn trong việc tìm, mua bất động sản.
Liên quan đến điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, là những bộ phận chịu trách nhiệm về giá cả mua bán và tính pháp lý của bất động sản, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh cho rằng, đội ngũ này phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; phải hành nghề trong một sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới. Do đó, đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu chế tài xử lý cá nhân hoạt động môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và không làm việc trong một tổ chức sàn kinh doanh bất động sản.
Còn đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết - Đoàn ĐBQH TP.HCM cho rằng, công chứng có vai trò rất quan trọng giúp đảm bảo quyền lợi của các bên. Không chỉ chứng kiến giao dịch diễn ra, mà còn bảo vệ quyền lợi của người mua cũng như người bán đúng theo quy định của pháp luật.
Thực tế, bất động sản thường là tài sản lớn, là thành quả một đời lao động, chính vì thế, các quy định ràng buộc ở trong hợp đồng giao dịch cần phải có những người am hiểu quy định pháp luật tham gia ý kiến, để khi có tranh chấp xảy ra, hoặc khi một bên không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình thì vấn đề sẽ được giải quyết một cách rõ ràng, minh bạch.
Đồng thời, đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết đề nghị dự thảo luật cần làm rõ vai trò của công chứng trong hợp đồng giao dịch bất động sản. Bởi qua thực tế làm việc với các chuyên gia, các tổ chức có liên quan, cho thấy thực trạng các tài liệu, hợp đồng, hồ sơ mua bán của các doanh nghiệp, tổ chức đưa ra thường có dung lượng rất lớn, nội dung phức tạp, người dân bình thường khó hiểu hết được nghĩa vụ, quyền lợi của mình, dẫn đến thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra.
Cùng ý kiến với nhiều đại biểu khác, bà Trần Thị Vân, Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Ninh cho rằng, nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 90% giá trị hợp đồng (hiện dự thảo quy định 95%). Việc này sẽ tăng cường trách nhiệm đối với việc hoàn tất thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đồng tình với quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tín dụng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua, thuê mua nhà ở; tuy nhiên, đại biểu Trần Thị Vân cũng đề nghị cần bảo lãnh trong trường hợp chủ đầu tư không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở./.
