Lịch sử hình thành Office-tel
Theo nhiều tài liệu, tòa nhà Office-tel đầu tiên được xây dựng bởi tập đoàn Korea Development Corporation tại Seoul (Hàn Quốc) vào thập niên 1980-1990.
Thực chất, loại hình BĐS kết hợp giữa yếu tố cư trú và kinh doanh đã xuất hiện từ rất lâu.Tại nhiều nước phương Tây, những shop-house (cửa hàng - nhà ở) đã xuất hiện trong lòng các thành phố, thị trấn từ nhiều thế kỷ trước. Tuy nhiên, nhiều yếu tố khách quan như cách mạng công nghiệp, sự phát triển của phương tiện giao thông, những chính sách mới của Chính phủ trong việc khoanh vùng… đã cản trở sự bùng nổ của loại hình BĐS này.
Tới những năm 1950, loại hình BĐS kết hợp giữa yếu tố cư trú và kinh doanh chính thức bị coi là bất hợp pháp ở những nước phương Tây. Tuy nhiên, sự phát triển không ngừng của khoa học công nghệ tạo điều kiện cho con người có thể làm việc ở bất cứ nơi đâu. Hơn nữa, ô nhiễm môi trường, sự xuống cấp của hệ thống hạ tầng giao thông, nhịp sống nhanh… khiến cho nhu cầu làm việc tại gia trở nên cần thiết hơn bao giờ hết.
Nhận thấy vấn đề này, Chính phủ một số nước đã điều chỉnh lại chính sách khoanh vùng của mình, và những căn hộ đa chức năng ngày ấy, một lần nữa, xuất hiện và có xu hướng bùng nổ ngày càng mạnh mẽ. Và Office-tel thực chất là kết quả của xu hướng phát triển hỗn hợp (Mixed-use development).
Đây là một xu thế phát triển của thành thị, kết hợp những yếu tố dân cư, thương mại, văn hóa và công nghiệp, từ đó tạo ra những liên kết trong cộng đồng.
Từ khóa Mixed-use development có thể dùng để chỉ một tòa nhà đơn lẻ, hay một khu phố, cũng dùng để chỉ những dự án BĐS – một tòa nhà, một khu phức hợp hay cả một thị trấn thành phố được phát triển theo hướng trộn lẫn.
Từ thuở ban đầu, con người đã phát triển xã hội của mình theo hướng trộn lẫn. Nhưng dưới sự ảnh hưởng của cách mạng công nghiệp và sự ra đời của các tòa cao ốc, Chính phủ bắt đầu đưa ra chủ trương khoanh vùng chuyên môn hóa (ví dụ, tách riêng khu dân cư và khu công nghiệp). Tuy nhiên, từ sau chiến tranh thế giới II, chủ trương này bắt đầu lụi tàn và tới năm 1990, sự cần thiết của những khu liên hợp đa chức năng là cần thiết hơn bao giờ hết. Vì vậy, luật khoanh vùng (zoning Law) được điều chỉnh lại để tạo điều kiện cho xu hướng mixed-use development phát triển.
Ưu điểm đầu tiên phải kể đến của loại hình BĐS Office-tel đó là với diện tích tương đối nhỏ, mỗi căn hộ Office-tel có mức giá thành tương đối thấp so với những căn hộ cao cấp.
Cần hiểu thế nào là Office-tel?
Office-tel là mô hình căn hộ đa chức năng, vừa là văn phòng làm việc (office), vừa có thể cư trú qua đêm (hotel). Loại hình căn hộ Office-tel đáp ứng nhu cầu của nhiều doanh nhân trẻ và các chuyên gia nước ngoài có văn phòng đại diện, công ty vừa và nhỏ, nhóm nghiên cứu dự án…
Theo một định nghĩa được nêu trên trang Wikipedia thì Office-tel là một tòa nhà đa chức năng, bao gồm cả những khu vực để sinh sống và khu vực để kinh doanh.
Một định nghĩa khác cho rằng, Office-tel là một tòa nhà thương mại kiểu mới được xây dựng để hướng tới nhiều phân khúc thị trường khác nhau.
Từ đây có thể đưa ra một định nghĩa chung cho Office-tel như sau:
Office-tel là từ ghép được kết hợp bởi hai từ Office và Hotel. Căn hộ Office-tel là sự kết hợp của cả nhà ở và văn phòng. Những căn hộ Office-tel đặc biệt phù hợp với những doanh nhân và chủ doanh nghiệp nhỏ. Loại hình BĐS này vừa có thể cung cấp không gian cho những hoạt động của công ty, vừa có thể đáp ứng đủ nhu cầu sống của chủ nhân căn hộ.
Khi đề cập tới loại hình BĐS này, cần phân biệt hai khái niệm Office-tel (tòa nhà) và Office-tel units (căn hộ).
Office-tel đã xuất hiện ở nhiều nước trên thế giới từ rất lâu nhưng khi du nhập vào Việt Nam, căn hộ Office-tel mang theo mình một số đặc điểm như sau:
- Các căn hộ Office-tel được cung cấp các tiện ích văn phòng tiêu chuẩn như lối đi riêng biệt, thang máy chuyên biệt, khu tiếp khách, quầy lễ tân, bàn làm việc, bảng tên công ty.
- Căn hộ Office-tel còn thể được đăng ký tạm trú, nghỉ ngơi qua đêm mà không giới hạn giờ giao dịch và được sử dụng hầu hết các tiện ích của toà nhà như: phòng tập gym, hồ bơi, phòng sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, công viên cây xanh…
- Một căn hộ Office- tel còn có giá khá rẻ so với các căn hộ khác.
Ưu điểm và nhược điểm của căn hộ Office-tel
Ưu điểm đầu tiên phải kể đến của loại hình BĐS Office-tel đó là với diện tích tương đối nhỏ, mỗi căn hộ Office-tel có mức giá thành tương đối thấp so với những căn hộ cao cấp. Hơn nữa, các dự án Office-tel thường được xây dựng tại những vị trí đắc địa của thành phố, từ vị trí căn hộ, chủ căn hộ có thể dễ dàng di chuyển đến các tụ điểm văn hóa, kinh tế, giải trí, thuận tiện di chuyển đi đến các khu vực trung tâm thành phố.
PGS. TS Doãn Hồng Nhung.
Một ưu thế khác không thể phủ nhận của căn hộ Office-tel, đó là loại hình căn hộ này đem lại cuộc sống hiện đại – trẻ trung và tiện nghi. Hàng chục tiện ích có mặt tại căn hộ Office-tel đáp ứng nhu cầu cao của nhân viên và chủ nhân căn hộ. Có thể kể đến các tiện ích nổi bật như trung tâm thương mại, nhà hàng, cafe, shophouse …
Hơn nữa, so với việc đi thuê một văn phòng, sở hữu một căn hộ office-tel là một phương án an toàn hơn rất nhiều. Giá thuê văn phòng có thể tăng lên theo ý muốn của người cho thuê. Khi đó, người thuê hoặc phải đáp ứng giá thuê mới hoặc phải chuyển văn phòng. Chính vì thế, việc sở hữu trong thời hạn 50 năm một căn Office-tel vẫn thu hút được doanh nghiệp nhỏ, đại diện văn phòng công ty hay văn phòng luật…
Song song với những ưu điểm, căn hộ Office-tel còn tồn tại một số nhược điểm. Một trong số đó là diện tích của căn hộ Office-tel tương đối nhỏ (từ 20 – 50 m2) nên thường chỉ đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các đại diện văn phòng công ty. Với trường hợp công ty lớn có số lượng nhân viên đông đảo thì mô hình này khó có thể đáp ứng nhu cầu.
Ngoài ra, để tận hưởng những tiện ích hiện đại, chủ của căn hộ sẽ phải bỏ ra một số tiền không nhỏ cho phí dịch vụ và quản lý. Không những vậy, căn hộ Office-tel còn bộc lộ yếu điểm của mình trong chế độ sở hữu tối đa 50 năm. Đối với vấn đề hiệu quả công việc, tiết kiệm thời gian đi lại và các chi phí quan trọng hơn là vấn đề sở hữu vĩnh viễn thì căn hộ Office-tel là một khoản đầu tư tuyệt vời. Tuy nhiên, đối với những người tìm kiếm sự ổn định lâu dài, Office-tel dường như kém hấp dẫn hơn các BĐS khác trên thị trường.
Office-tel trong thị trường BĐS Việt Nam
Câu hỏi đầu tiên người viết đặt ra khi được biết đến Office-tel, đó là: “Tại sao việc cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở đã được quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 mà những căn hộ Office-tel vẫn nghiễm nhiên tồn tại và được rao bán rộng rãi?”.
Câu trả lời nằm ở thời hạn sở hữu 50 năm của loại hình căn hộ này.
Việc quy định thời hạn 50 năm sở hữu đối với loại hình Office-tel tại Việt Nam có thể hiểu là ta đang coi Office-tel là mô hình văn phòng làm việc không giới hạn thời gian và có thể ngủ qua đêm như chức năng của một nhà nghỉ, được phép lưu trú cho một, hai người chứ không có tính chất cư trú. Vì vậy loại hình BĐS này chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, chứ không phải nhà ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú. Chính vì thế, căn hộ Office-tel mang những nét tương đối giống với những căn hộ chung cư truyền thống, nhưng chúng cần được điều chỉnh theo một cách khác.
Hiện tại, trong hệ thống luật pháp Việt Nam, chưa có bất kỳ quy định pháp luật nào điều chỉnh trực tiếp loại hình BĐS này. Chính vì thế, hiện tại, chúng ta đã phải căn cứ vào Luật Nhà ở năm 2014 để quản lý mô hình căn hộ Office-tel.
Một ưu thế khác không thể phủ nhận của căn hộ Office-tel, đó là loại hình căn hộ này đem lại cuộc sống hiện đại – trẻ trung và tiện nghi.
Trong Luật Nhà ở có phân biệt nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Trong đó, với nhà chung cư có mục đích hỗn hợp cũng được tách biệt rõ ràng trong dự án phần dùng để ở và phần dùng để kinh doanh. Đồng thời, theo Khoản 11, Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014, chung cư để ở sẽ không được sử dụng vào mục đích khác.
Đến đây, một câu hỏi khác tiếp tục được đặt ra: Khi đăng ký mục đích sử dụng của căn hộ Office-tel chủ đầu tư nên đăng ký là căn hộ chung cư hay văn phòng cho thuê? Khi xây dựng thì nên tuân theo tiêu chuẩn của căn hộ chung cư hay văn phòng? Chính sự nhập nhằng trong công năng của Office-tel đã và đang chỉ ra nhiều lỗ hổng trong hệ thống văn bản pháp luật của nước ta.
Để tìm được cách giải quyết những bất cập này, hãy nhìn lại phần lịch sử phát triển đã đề cập ở trên, loại hình căn hộ Office-tel đã xuất hiện từ lâu tại các nước phương Tây, thậm chí còn trước Hàn Quốc. Những căn hộ mang chức năng như Office-tel được phân chia làm 2 nhóm chính để quản lý. Căn cứ để phân biệt đó là mục đích sử dụng chính của căn hộ. Nếu như phần lớn căn hộ được dùng để làm nơi cư trú, BĐS đó sẽ được xếp loại Residential Facilities (Nơi cư trú).
Ngược lại, nếu phần lớn diện tích của BĐS được dùng vào mục đích kinh doanh, BĐS đó sẽ được xếp loại Non-residential Facilities(Nơi không phải để cư trú). Căn cứ vào cách phân loại này, những BĐS đa chức năng sẽ được điều chỉnh bởi những điều luật liên quan tới khu vực cư trú hoặc khu vực kinh doanh.
Chính nhờ sự phân loại một cách rạch ròi này, các nhà quản lý có thể dễ dàng quản lý và áp dụng các quy phạm pháp luật đối với các BĐS đa chức năng nêu ở trên.
Nhìn chung, Hometel, Office-tel và Condotel đều là kết quả của xu hướng phát triển trộn lẫn. Chính vì thế, Việt Nam - một đất nước vẫn còn đang chịu ảnh hưởng của sự chuyên môn hóa (thể hiện ở phương thức phân loại đất dựa vào mục đích sử dụng) - đang thể hiện sự lúng túng của mình trong việc xây dựng khung pháp lý đối với những loại BĐS đa chức năng này. Đứng trước sự biến đổi không ngừng của thị trường BĐS, phải thừa nhận rằng khung pháp lý của chúng ta đang bị lạc hậu dần. Thiết nghĩ, những nhà làm luật cần phải điều chỉnh lại những quy định pháp luật để bắt kịp xu thế hiện nay.
