Lời tòa soạn
Thị trường bất động sản ngày càng đóng vai trò quan trọng và mật thiết với nền kinh tế. Theo Tổng cục Thống kê, năm 2018, hoạt động kinh doanh bất động sản của cả nước đã tăng tưởng 4,33%, cao nhất trong khoảng 15 năm trở lại đây. Con số này được dự báo tiếp tục gia tăng trong bối cảnh bức tranh kinh tế vĩ mô ổn định.
Song, bên cạnh sự phát triển tích cực, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là còn non trẻ và đang bước vào giai đoạn tài chính hóa. Trên góc độ về vốn, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào động thái nới lỏng hay thắt chặt của chính sách tín dụng.
Trong khi đó, vốn được coi là nhựa sống để phát triển dự án. Nhưng hiện nay, ảnh hưởng của dịch Covid-19 cùng các chính sách siết tín dụng đã buộc doanh nghiệp phải kiếm tìm hình thức huy động vốn mới.
Một thị trường bất động sản muốn phát triển lành mạnh và ổn định, buộc phải có nguồn lực tài chính vững mạnh, nhất là trong bối cảnh hiện tại, bài toán xây dựng nguồn vốn “khỏe” không hề giản đơn. Để làm được điều đó, cần phải đánh giá đúng thực trạng sử dụng nguồn lực tài chính của thị trường bất động sản, trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị để khơi thông dòng vốn trên thị trường bất động sản.
Trên tinh thần nghiên cứu, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Khơi thông dòng vốn trên thị trường bất động sản.
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Vốn được coi là nhựa sống không thể thiếu để phát triển dự án bất động sản. Và muốn dự án “sống”, nguồn vốn buộc phải lớn và có khả năng lưu thông dài hạn. Từ trước đến nay, bài toán huy động vốn luôn là vấn đề đầy nan giải với các doanh nghiệp địa ốc.
Và đến thời điểm hiện tại, khi thị trường bất động sản bước qua ngưỡng của giai đoạn đỉnh cao hình sin, lao dốc và đi ngang, khó khăn của doanh nghiệp càng chất chồng. Những dự báo trong thời gian tới sẽ không phải là một bức tranh rạng sáng cho doanh nghiệp địa ốc huy động vốn khi mọi cửa ngách xoay vốn đều đầy trắc trở.
Siết tín dụng từ phía Ngân hàng Trung ương
Theo thống kê đưa ra, “nhựa sống” các dự án địa ốc của doanh nghiệp đến từ 70 - 75% nguồn vốn ngân hàng thương mại. Song, bài học đổ vỡ của thị trường năm 2011 - 2013 đã khiến phía Chính phủ và Ngân hàng Trung ương đưa ra động thái siết tín dụng, giảm nguồn vốn vào thị trường.
Các Thông tư ra đời, lần lượt đưa xếp dầy lộ trình gia tăng hệ số rủi ro cho các khoản vay bất động sản. Thông tư 22 có hiệu lực từ 1/1/2020 càng siết chặt hơn nguồn vốn vào thị trường.
Trước đó, năm 2019, Ngân hàng Trung ương đã phân loại khoản vay tín dụng vào thị trường bất động sản. Động thái này đã hoạch định rạch ròi những nguồn vốn đổ từ phía ngân hàng vào dự án, gia tăng sự kiểm soát chặt chẽ, gắt gao.
Đặc biệt, Covid-19 đã khiến hệ thống ngân hàng thương mại rơi vào tình cảnh khó chồng khó khi khoản nợ xấu gia tăng. Các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp cũng buộc ngân hàng phải “oằn” mình chia sẻ rủi ro. Để giảm thiểu rủi ro, phía ngân hàng càng gia tăng việc thắt chặt vốn đổ vào phía doanh nghiệp.
Nguồn vốn nước ngoài sụt giảm
Nếu như trước đây nguồn vốn nước ngoài được coi là cứu cánh cho thị trường bất động sản Việt Nam. Kể từ năm 2017 thị trường đã ghi nhận sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn FDI. Bất động sản luôn lọt top những lĩnh vực hút dòng vốn nước ngoài mạnh mẽ nhất. Các hình thức như đầu tư dự án, chuyển nhượng hoặc M&A đã tạo ra sự sôi động trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tác động của dịch Covid-19 đã làm dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản giảm mạnh. Mặc khác, giới chuyên gia còn rằng, làn sóng rút vốn của nhà đầu tư nước ngoài đã bắt đầu diễn ra khi nền kinh tế tại nước sở tại đang khó khăn, rủi ro từ bỏ vốn gia tăng mạnh mẽ.
Nguồn vốn chứng khoán chưa thoát qua "khe cửa hẹp"
Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng địa ốc mà Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện có mặt rất tích cực là tạo áp lực buộc doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán.
Tính đến năm 2019, có khoảng 60 doanh nghiệp bất động sản đã chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán và nhiều doanh nghiệp huy động vốn từ kênh này khá hiệu quả. Với quy mô vốn hóa của thị trường chứng khoán Việt Nam đã trên 70% GDP thì đây là kênh dẫn vốn tốt cho nền kinh tế nói chung và đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản.
Tuy nhiên, theo nhận định của ông Huỳnh Tuấn, Giám đốc Tư vấn CTCK Mirae Asset, riêng với dòng vốn trên thị trường chứng khoán, thực tế nhiều năm nay, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã không còn tăng vốn bằng con đường phát hành thêm cho cổ đông hiện hữu. Hơn nữa, hầu hết nhà đầu tư đều hiểu nhóm doanh nghiệp bất động sản là "máy ngốn vốn" khổng lồ (chỉ có vào mà không có ra).
Do đó, hầu hết các doanh nghiệp phải tăng vốn bằng lợi nhuận để lại. Đây thực chất chỉ là kỹ thuật tài chính chứ không thu được dòng tiền thật sự cho doanh nghiệp. Hiện tại có thể thấy, doanh nghiệp bất động sản rất khó hút vốn trên thị trường chứng khoán vì đặc thù của nhóm, trừ một vài doanh nghiệp thật sự chất lượng về mặt quỹ đất, quản trị hay tiềm năng tăng trưởng mạnh.
Phát hành trái phiếu: Có thể nguy cơ đổ vỡ
Một trong những động thái huy động vốn của doanh nghiệp địa ốc thời gian gần đây là phát hành trái phiếu. Theo thống kê Sở giao dịch chứng khoán tại Hà Nội (HNX), nếu chỉ tính riêng ở lĩnh vực bất động sản, trong tháng 4/2020 doanh nghiệp địa ốc đã phát hành hơn 9.650 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Còn từ đầu năm đến nay, dòng vốn huy động qua kênh trái phiếu của ngành bất động sản đạt trên 29.200 tỷ đồng.
Báo cáo của Công ty chứng khoán SSI mới đây cho biết, trong quý I, các doanh nghiệp địa ốc sẵn sàng chấp nhận phát hành trái phiếu lãi cao. Cụ thể, báo cáo của SSI ghi nhận, nhóm các doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu về khối lượng phát hành với tỷ lệ 49%, tương ứng với 23.202 tỷ đồng. Đặc biệt, lãi suất phát hành bình quân trong qúy I là 10,77%/năm, tăng 43 điểm cơ bản so với bình quân năm 2019, dù kỳ hạn bình quân ngắn hơn 1 - 2 tháng.
TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích: “Dịch bệnh tác động mạnh đến nền kinh tế trong đó có bất động sản. Các ngân hàng sẽ thắt chặt việc cho vay, nhất là cho vay lĩnh bực bất động sản. Trong khi đó, doanh nghiệp địa ốc cần tiền để nuôi dự án. Các nhà phát triển bất động sản phải tìm đến kênh khác. Khi nguồn cung tài chính hạn hẹp, nền kinh tế khó khăn thì lãi suất là cần câu hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư. Hiện tượng doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với lãi suất cao sẽ còn tiếp tục gia tăng trong năm nay”.
Tuy nhiên, các chuyên gia dự báo rằng, việc phát hành ồ ạt trái phiếu với mức lãi suất hấp dẫn, từ 12 - 14% có thể khiến doanh nghiệp mất khả năng thanh khoản. Mặt khác, cú bắt tay giữa ngân hàng và doanh nghiệp trong trao đổi nguồn trái phiếu có thể tạo ra sự đổ vỡ liên kết. Sự can thiệp của cơ quan quản lý là hết sức cần thiết nhằm đảm bảo sự ổn định của thị trường, tránh sự đổ vỡ như vết xe đổ của condotel trong cam kết lợi nhuận quá đà.
Nguồn vốn huy động từ người dân giảm
Với doanh nghiệp địa ốc, nguồn vốn thu được từ sức mua của người dân đóng vai trò quan trọng trong phát triển dự án. Nhiều doanh nghiệp địa ốc đã tung ra những chiêu thức bằng hợp đồng đặt cọc nhằm huy động vốn. Không ít doanh nghiệp sống khoẻ trong phát triển dự án nhờ hình thức này.
Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, sức thanh khoản giảm của thị trường cộng với ảnh hưởng của dịch khiến sức mua của người dân giảm sút mạnh mẽ. Mặc khác, với chính sách tín dụng của thị trường bất động sản, việc tiếp cận khoản vay để đầu tư hoặc mua để ở từ phía người dân càng khó. Khi sức mua giảm, doanh nghiệp càng phải đối mặt với tình trạng khan vốn.
