Không thể có bong bóng BĐS
Tại Đại hội Hiệp hội BĐS Việt Nam mới đây, ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM – HoREA) đã có những chia sẻ hết sức thiết thực bên lề Đại hội xoay quanh câu chuyện thị trường BĐS những tháng đầu năm 2016.
Theo đó, ông Châu nhận định: “Công bằng mà nói, thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại rất rõ trong 6 tháng đầu năm nhưng trong quý III/2016, thị trường đã có bước phát triển nhỉnh lên. Thời điểm này, các chính sách của Nhà nước về cơ bản đã được định hình tương đối rõ nét nên thị trường đã có sự điều chỉnh tương đối, các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người tiêu dùng hoạt động trên thị trường BĐS bắt đầu thích nghi với cơ chế chính sách mới”.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM
Theo ông Châu, thông thường, thời điểm quý III, quý IV hàng năm, nhất là thời điểm Tết Âm lịch là giai đoạn thị trường BĐS phát triển mạnh nhất trong năm, trừ tháng 7 âm lịch. Do đó, thị trường trong quý III tốt hơn 6 tháng đầu năm, thị trường quý IV sẽ tốt hơn quý III.
Trong tình hình phát triển của thị trường BĐS hiện nay, do có sự phát triển rất mạnh của các dự án BĐS cao cấp nên có sự cạnh tranh gay gắt giữa các doanh nghiệp, do đó công việc bán hàng không hề dễ dàng. Tuy nhiên, điều này lại mang đến lợi ích cho người tiêu dùng trong phân khúc BĐS cao cấp vì nếu sự cạnh tranh càng gay gắt thì đơn vị bán hàng càng không thể "làm giá" các sản phẩm.
Ông Châu đánh giá, trong thời gian 9 tháng vừa qua, thị trường BĐS có một dấu hiệu đáng mừng là không thấy trào lưu “lướt sóng” (đầu tư ngắn hạn - PV) ào ạt như năm 2007. Sở dĩ có chuyện như vậy là bởi hiện tượng "lướt sóng" chỉ có thể xuất hiện khi một chủ đầu tư bán hết sạch hàng, dự án không còn hàng hóa. Nhưng trên thực tế 9 tháng đầu năm 2016, thị trường BĐS trong nước chứng kiến sự nối tiếp liên tục giữa các dự án, khi dự án này vừa hết hàng thì dự án mới khác lại xuất hiện cùng khu vực. Do đó khách mua cũng không thể "lướt sóng" được như năm 2016.
“Chính vì vậy, Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng không có hiện tượng bong bóng BĐS trong 2015 cũng như 2016 vì yếu tố đầu cơ không xảy ra trên thị trường.
Một yếu tố nữa để khẳng định không thể có bong bóng BĐS là nền kinh tế của nước ta chưa phát triển nóng, tăng trưởng tín dụng của chúng ta trong 9 tháng đầu năm chỉ ở mức độ 10%. Trong khi đó, thời điểm bong bóng BĐS năm 2007, tăng trưởng tín dụng lên tới 37%. Tăng trưởng tín dụng ở Trung Quốc hiện nay cũng trên 35%. Điều đó có nghĩa, tăng trưởng tín dụng ở nước ta đang ở dưới ngưỡng nóng của thị trường”, ông Châu khẳng định.
Sụt giảm nguồn cung từ việc siết tín dụng vào BĐS
Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA cho rằng xét về tổng thể, nếu so sánh với thị trường năm 2015 thì thị trường BĐS năm 2016 tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đặc biệt là sau khi Ngân hàng Nhà nước sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN (gọi tắt là Thông tư 36) theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%, đồng thời nâng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS từ 150% lên 250%.
Theo đó, việc sửa đổi này sẽ tác động tiêu cực đến thị trường BĐS mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng, nhất là đối với các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các doanh nghiệp phát triển dự án, làm sụt giảm nguồn cung, tăng dự án và sản phẩm dở dang.
“Cách đây 7 năm, chúng tôi đã đưa ra khái niệm về 3 dở dang. Đó là sản phẩm BĐS dở dang, công trình BĐS dở dang và dự án BĐS dở dang. Trong đó, dự án BĐS dở dang là sự lãng phí lớn nhất về tài nguyên đất đai của thị trường BĐS. Đó chính là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho trên thị trường BĐS hiện nay”, ông Châu nói.
Doanh nghiệp phải tự "cứu" mình
Từ những nhận định về thị trường BĐS 9 tháng đầu năm 2016, ông Châu đã đưa ra giải pháp cho các chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước để giải quyết vấn đề lệch pha cung cầu trên thị trường BĐS hiện nay.
Theo đó, ông Châu khuyến nghị các chủ đầu tư cần tỉnh táo, căn cứ tín hiệu, nhu cầu của thị trường để tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu lại đầu tư, từ đó lựa chọn sản phẩm mà thị trường đang thiếu, đang cần. Hiện nay, thị trường đang rất cần sản phẩm căn hộ 1 – 2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền, sản phẩm cần hơn nữa là căn hộ cho thuê giá rẻ (1,5 triệu đồng/tháng – 3triệu đồng/tháng). Đó là mơ ước của người thu nhập thấp tại đô thị và người nhập cư (chiếm hơn 85% dân số tại TP.HCM).
Ông Châu nhấn mạnh: “Doanh nghiệp trước hết phải tự cứu mình, đó là giải pháp cơ bản, hiệu quả. Ví dụ như việc chuyển nhượng dự án giữa các doanh nghiệp với nhau trong một thời gian cũng đã làm sống lại nhiều dự án bị “đắp chiếu, trùm mền” trên thị trường BĐS.
Đừng nghĩ rằng nhà nước phải thực hiện quản lý thị trường BĐS theo kiểu bao cấp bởi bản thân sự vận hành của thị trường BĐS theo cơ chế thị trường định hướng XHCN đã có tính chất tự điều tiết rất lớn. Quan trọng là chúng ta phải tạo hành lang pháp lý để thị trường BĐS được vận động theo định hướng đó”.
Bên cạnh đó, xét về mặt pháp lý, ông Châu cho rằng, để thị trường BĐS phát triển theo mục tiêu minh bạch, lành mạnh và bền vững, giải pháp đầu tiên, quan trọng nhất là hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS, tạo hành lang pháp lý minh bạch, thông thoáng và bình đẳng giữa các doanh nghiệp.
Đồng thời, cần thiết phải cải cách về mặt thủ tục hành chính và con người hành chính (đội ngũ cán bộ công chức). Hiện nay, để làm 1 dự án BĐS, doanh nghiệp phải mất 3 năm, thậm chí 5 năm mới xong thủ tục. Điều này vô tình trói buộc hoạt động kinh doanh của thị trường BĐS, làm mất đi cơ hội kinh doanh của các nhà đầu tư.
