Do đâu “ghét người giàu”?
Nhìn lại thị trường BĐS những năm vừa qua có thể thấy, 2012 là thời điểm đặc biệt khó khăn đối với các doanh nghiệp BĐS. Bên cạnh tác động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu, khó khăn do những yếu kém kinh tế vĩ mô trong nước cũng rất nặng nề: Hệ thống chính sách tiền tệ và ngân hàng lộ rõ nhiều mặt bất cập, tiến trình tái cơ cấu diễn biến chậm hơn so với lộ trình dự tính của Chính phủ; Nợ xấu tăng và biến động phức tạp; Tổng cầu nền kinh tế suy giảm nghiêm trọng, tồn kho tăng cao; Lạm phát và lãi suất tạm thời hạ nhiệt, nhưng vẫn tiềm ẩn nguy cơ tăng trở lại; doanh nghiệp BĐS đầu tư một cách ồ ạt… Tất cả những nguyên nhân trên đã tác động đến hầu hết mọi thành phần và khu vực của nền kinh tế, làm cho thị trường BĐS thời điểm đó vốn đã trì trệ lại càng khó khăn và ảm đạm hơn.
Trao đổi với Reatimes, ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển Đô thị - Bộ Xây dựng, Phó Tổng thư ký, Chánh Văn phòng Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết: Trong suốt những năm từ 2013 trở về trước, có thể nói là giai đoạn BĐS phát triển theo phong trào, dự án hình thành rất nhiều, chỗ nào có đất chỗ đó thành dự án.
Thậm chí, các đô thị mới chỉ có quy hoạch chung được duyệt, các chủ đầu tư yêu cầu là được giới thiệu địa điểm để lập dự án và xin cấp đất, không xuất phát theo nhu cầu phát triển của đô thị, không đi bằng chính thực lực của mình. Đến khi đã "xin" được dự án, đất đã có trong tay rồi thì doanh nghiệp đó lại không có tiền làm, chỉ chờ có cơ hội để bán cho người khác. Chính vì điều đó làm cho thị trường BĐS trở nên méo mó, khiến cho dư luận có cái nhìn không mấy thiện cảm với các doanh nghiệp BĐS.
Ông Chiến cho rằng, trong thực tiễn không phải không có những chủ đầu tư như vậy. Nhưng công bằng mà nói, vẫn có những doanh nghiệp làm ăn uy tín, trở thành tập đoàn và làm ăn ngày càng tốt, tuân thủ những quy định về quy hoạch, đúng pháp luật. Thậm chí, có những doanh nghiệp trong quá trình hoạt động còn đăng ký xây dựng thêm nhiều hạ tầng công cộng, ủng hộ địa phương, xã hội.
Đặc biệt, trong bối cảnh sự cạnh tranh trên thị trường ngày càng khốc liệt, nhiều doanh nghiệp đã phải nỗ lực nâng cao trình độ chuyên môn, cải thiện chất lượng, giữ được uy tín và xây dựng thương hiệu lớn để ngày càng phát triển bền vững. Theo dòng chảy đó, các doanh nghiệp uy tín ngày một nhiều hơn sẽ thanh lọc dần những doanh nghiệp không có năng lực, thiếu chuyên nghiệp.
Ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển Đô thị - Bộ Xây dựng, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam.
Khi những doanh nghiệp làm ăn chụp giật bị đào thải, dư luận sẽ nhìn nhận các doanh nghiệp uy tín, chuyên nghiệp một cách công bằng, theo đúng những gì mà doanh nghiệp đó đã cống hiến cho xã hội, người dân và cho chính họ.
Công cụ quản lý tạo nên tính bước ngoặt cho thị trường BĐS
Nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị nhận định: “Thực tế cho thấy, từ năm 2014 trở lại đây, thị trường BĐS đã vượt qua giai đoạn khó khăn và bước vào giai đoạn phục hồi với nhịp cung cầu có nhiều dấu hiệu khởi sắc, quy hoạch đô thị cũng từng bước được lập lại trật tự, đầu tư bắt đầu hiệu quả hơn.
Các doanh nghiệp BĐS cũng đã có ý thức cải tiến về sản phẩm, cách thức hoạt động để bắt kịp với sự đòi hỏi của nhu cầu thị trường. Sự thay đổi tích cực đó nhờ một công cụ quản lý rất quan trọng, có thể nói mang tính bước ngoặt cho thị trường BĐS Việt Nam, chính là Nghị định số 11 năm 2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư, phát triển đô thị”.
Theo ông Đỗ Viết Chiến, bản chất của NĐ 11 là công cụ quản lý hết sức hữu hiệu của Nhà nước, quán triệt đầu tư phải tuân theo quy hoạch và kế hoạch.
“Trước đó, các doanh nghiệp đầu tư dự án theo quy hoạch nhưng là quy hoạch chung, không phải là cơ sở hình thành dự án. Bởi điều 29 trong Luật Quy hoạch đô thị đã nói rõ, quy hoạch phân khu được duyệt mới là cơ sở hình thành dự án.
Tuy nhiên thời điểm đó, sau khi có được quy hoạch chung, nhà đầu tư có nhu cầu là “đánh dấu chéo” giành dự án. Cách làm đó không có trọng tâm, trọng điểm, lãng phí nguồn lực đất đai, gây nên tình trạng mất cân đối cung cầu và dẫn đến hệ quả cuối cùng là thị trường lâm vào khủng hoảng”, ông Chiến cho biết.
Tuy nhiên, Chánh văn phòng Hiệp hội BĐS Việt Nam nhấn mạnh, NĐ 11 ra đời đã từng bước lập lại trật tự quản lý đầu tư, phát triển đô thị. Sau khi có quy hoạch chung, muốn đưa quy hoạch đó vào thực tế thì bắt buộc phải triển khai một bước rất quan trọng là lập chương trình phát triển đô thị. Thông tư 12 của Bộ Xây dựng ngay sau đó đã hướng dẫn các địa phương để lập chương trình phát triển này.
Có thể hình dung rằng, trước đây doanh nghiệp cứ dàn hàng ngang để đầu tư, xin đâu cho đó, dù không biết chủ đầu tư có năng lực chuyên môn, năng lực tài chính hay không. NĐ 11 đã "phanh" được tình trạng này, yêu cầu việc đầu tư phải xoay thành hàng dọc, xác định một lộ trình để từng bước thực hiện quy hoạch chung.
Không thiếu hiện tượng các chủ đầu tư "xin" bằng được đất để triển khai dự án rồi "treo" đó, không thực hiện (Ảnh minh họa)
“Thực tế không thể đầu tư theo kiểu dàn hàng ngang bởi có những dự án nhiều năm sau chưa dùng đến. Đó là điều rất lãng phí nguồn lực đất đai. Nếu định hướng đến 2030, ít nhất đầu tư phải chia thành giai đoạn 5 năm một, giúp tập trung nguồn lực, đầu tư có trọng tâm trọng điểm, đồng thời báo trước thời gian để Nhà nước và người dân cùng chuẩn bị.
Trên cơ sở 5 năm đó sẽ xây dựng kế hoạch hàng năm. Khi xác định khu vực nào đầu tư trước thì tập trung triển khai bước tiếp theo là lập phân khu quy hoạch để lập kế hoạch thực hiện khu vực phát triển đô thị. Trong đó có xác định danh mục các dự án đầu tư phát triển đô thị để công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, để đăng ký đầu tư. Lúc này, doanh nghiệp có muốn chạy “cửa sau” để xin dự án, hay “đánh dấu chéo” để tranh chỗ cũng không được bởi hoạt động đầu tư lúc này đã nằm trong quy hoạch và được lên kế hoạch cụ thể”, ông Chiến phân tích.
Từ sau khi NĐ 11 ra đời đến năm 2014, thị trường bắt đầu có dấu hiệu dừng lại kiểu đầu tư phong trào, không cấp dự án mới một cách ồ ạt. Từ 2014 - 2015 trở đi, việc thực hiện NĐ 11 diễn ra một cách cụ thể hơn ở các địa phương, chí ít cơ quan quản lý tại địa phương cũng ra soát, đánh giá được quy hoạch của tất cả các dự án đã duyệt trong giai đoạn trước. Trong quá trình rà soát, đánh giá, cơ quan quản lý biết được dự án nào được triển khai ngay, dự án đó phải phù hợp với quy hoạch, đảm bảo về vốn, nằm vào công trình thuộc về an sinh xã hội. Đồng thời cho tạm dừng những dự án không phù hợp với quy hoạch; cho thôi đất với những khu vực cấm, khu vực theo quy định của pháp luật không được phép đầu tư.
“Trong bối cảnh thị trường không tuân theo một trật tự nào, NĐ 11 ra đời rất đúng lúc, không chỉ phanh lại việc đầu tư theo hình thức phong trào mà từ 2014 trở lại đây, thị trường đã có sự phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh hơn”, ông Chiến đánh giá.
Theo ông Chiến, muốn thị trường minh bạch, không cách nào khác là phải minh bạch hóa tất cả quy trình, từ khâu lựa chọn nhà đầu tư. Bộ lọc hiệu quả nhất để phân định rạch ròi những kẻ cơ hội và những doanh nghiệp tử tế, theo tôi là việc đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư tốt nhất. Ảnh: Nhật Bình.
“Bản thân mỗi doanh nghiệp phải là những chiến binh tốt”
Rõ ràng, tác động của hệ thống pháp luật, trước hết là pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS, xây dựng, đầu tư, đấu thầu, tín dụng, tiền tệ, thuế... đến thị trường BĐS, trong đó nhân tố quan trọng là doanh nghiệp BĐS vô cùng lớn. Tuy nhiên, theo Chánh Văn phòng Hiệp hội BĐS Việt Nam, hệ thống chính sách pháp luật chỉ thực sự phát huy vai trò khi có sự hợp tác, tuân thủ của doanh nghiệp BĐS và ý thức của người dân.
Lâu nay, các doanh nghiệp BĐS không kể chuyên nghiệp hay thiếu chuyên nghiệp, tử tế hay chụp giật đều phải chịu chung những định kiến không tốt của xã hội. Dưới con mắt của người dân, có thể họ đủ khả năng để phân biệt đâu là một doanh nghiệp uy tín, nhưng không vì thế mà ác cảm về một bộ phận “người giàu” kinh doanh BĐS bị mất đi.
“Không cách nào khác là phải minh bạch hóa tất cả quy trình, từ khâu lựa chọn nhà đầu tư. Bộ lọc hiệu quả nhất để phân định rạch ròi những kẻ cơ hội và những doanh nghiệp tử tế, theo tôi là việc đấu giá hoặc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư tốt nhất.
Theo ông Chiến, việc đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sẽ đào thải những nhà đầu tư yếu kém, tìm ra được các doanh nghiệp chất lượng, uy tín để thực hiện dự án, từ đó nâng cao chất lượng sản phẩm, cải thiện môi trường đầu tư, hình thành nên một thị trường lành mạnh, bền vững.
Trong quá trình đấu giá hoặc đấu thầu, doanh nghiệp mạnh mảng nào có thể tham gia đấu giá mảng đó, cứ có 2 nhà đầu tư trở lên là phải đấu. Các dự án, người đấu bắt buộc phải công khai, đảm bảo tính minh bạch. Có thể ban đầu, “trận đấu” chưa được như mong muốn nhưng dần dà mọi thứ sẽ được hoàn thiện và cải tiến hơn.
Bên cạnh “chiến đấu để tìm chiến binh mạnh nhất”, ông Chiến cho rằng, doanh nghiệp yếu phải thừa nhận yếu hơn so với đồng đội của mình, thậm chí phải chấp nhận làm thuê cho người mạnh hơn. Khi chủ phát triển thì tớ cũng phát triển theo. Quan trọng là vai trò quản lý, hoạch định chính sách của cơ quan Nhà nước, nếu đảm bảo công khai, minh bạch, chắc chắn doanh nghiệp sẽ không có cửa để “đi đêm”.
Ông Đỗ Viết Chiến cho rằng lực lượng kiểm tra của Nhà nước cần giám sát chặt chẽ từng bước đi của doanh nghiệp trong việc xây dựng dự án. Trong hợp đồng mua bán với khách hàng, các điều mục, quyền lợi của các bên phải rõ ràng. Môi giới phải cung cấp thông tin cho khách hàng một cách tin cậy. Mặt khác, để tránh xảy ra những tranh chấp về sau, bản thân khách hàng cũng cần tìm hiểu kỹ dự án, thông tin chủ đầu tư, điều khoản hợp đồng trước khi mua. Một khi không hiểu thì chưa nên xuất tiền.
Tuy nhiên, với thực tế của thị trường hiện nay, doanh nghiệp BĐS phải cam kết đảm bảo được uy tín và chất lượng công trình cũng như sản phẩm của mình. Chất lượng sản phẩm bao hàm cả yếu tố đồng bộ về hạ tầng kết nối. Điều này phải thể hiện rõ ngay từ giai đoạn quy hoạch, thiết kế, thi công móng, phần hầm, phần thân công trình, cung cấp vật tư, thiết bị, hoàn thiện cảnh quan, các dịch vụ, tiện ích và cả trong giai đoạn quản lý vận hành. Nghĩa là, dự án phải phục vụ người tiêu dùng, đặt người tiêu dùng là trung tâm để phục vụ, có như vậy mới khắc phục được tâm lý bất an hiện nay về chất lượng.
Muốn vậy, doanh nghiệp BĐS phải thường xuyên nắm bắt diễn biến của thị trường, tình hình kinh tế - xã hội ở trong nước và quốc tế nhằm xây dựng được các chiến lược kinh doanh hiệu quả.
Đặc biệt, doanh nghiệp phải nghiên cứu, nắm vững quy hoạch phát triển. Bởi vì, quy hoạch có mối quan hệ chặt chẽ với vấn đề đầu tư xây dựng và BĐS; trong đó, quy hoạch là cơ sở, tiền đề cho xây dựng và BĐS. Nếu tách rời các yếu tố này hoặc cố tình vi phạm sẽ làm cho thị trường xây dựng, BĐS bị méo mó, phiến diện, bị các yêu tố chủ quan chi phối.
