Những ngày cuối năm 2021, một số địa phương xuất hiện tình trạng một số nhà đầu cơ, môi giới bất động sản lợi dụng các thông tin về quy hoạch, việc ban hành bảng giá đất mới, việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính, nâng cấp hệ thống hạ tầng và việc triển khai các dự án lớn tại các địa phương… để “thổi” giá đất.
“Kịch bản” này giống như các cơn "sốt đất" diễn ra vào thời điểm đầu những năm trước, đó là giới đầu cơ thường tung tin đồn thổi, cho "chim mồi" giả giao dịch mua - bán nhằm tạo tâm lý đám đông, đẩy giá lên cao để lôi kéo người dân và trục lợi.
Tại sao các kịch bản “sốt đất” luôn lặp đi lặp lại và có thể tiếp diễn trong năm 2022? Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) để lý giải về câu chuyện sốt "đất cuối" năm 2021.
PV: Thưa ông, từ sau cơn "sốt đất" đầu năm 2021, thị trường đất nền có vẻ đã lắng dịu, nhưng đến cuối năm lại bất ngờ tăng giá phi mã tại một số địa phương. Ông nhận định như thế nào về "cơn sốt" này, có gì khác so với những đợt "sốt đất" trước đó, thưa ông?
Ông Phan Việt Hoàng: Ba năm trước, cơn "sốt đất" mang tên Đặc khu kinh tế Vân Phong vào năm 2018 đã trở thành bài học cay đắng cho nhiều người. Sự đồn thổi đã khiến cho thị trường bất động sản tại Vạn Ninh “sốt xình xịch”.
Vào đầu năm 2021, tại huyện Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu) cũng xuất phát bởi sự thổi phồng của giới cò đất từ một văn bản được ban hành ngày 15/01/2021 với nội dung “chủ đầu tư lớn” đang nghiên cứu tại địa phương.
Hay như, sau thông tin tỉnh Bình Phước dự kiến lập đề án quy hoạch xây dựng sân bay lưỡng dụng, cò đất các nơi ồ ạt đổ lên Bình Phước và biến nhiều khu vực tại các xã An Khương, Tân Lợi huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước trở thành “chảo lửa” sốt đất.
Có thể nói diễn biến sốt đất trước đây đều liên quan đến các thông tin quy hoạch, sự thay đổi điều kiện hạ tầng và có cả những “lời đồn”. Trong đó, tin đồn là tác nhân chính làm cho giá đất tại nhiều nơi nóng lên từng ngày. Sốt đất khiến người dân địa phương bỏ hết việc để chạy theo giấc mơ tỷ phú còn giới đầu tư chạy theo đám đông bỏ tiền.
Cơn sốt đất cuối năm 2021 ở một số tỉnh thành mặc dù bề nổi có sự sôi động nhưng thiếu cơ sở nền tảng nên sẽ khó bền vững, cũng giống như ánh mặt trời trước khi lặn thì chói chang rực rỡ.
So với thời điểm đầu năm thì bản chất các cơn sốt đất giống nhau về hình thức, cách làm bám theo chỉ tiêu và kế hoạch sử dụng đất hàng năm, khai thác mạnh vào thị trường bán lẻ và chỉ khác nhau về quy mô và địa bàn hoạt động.
Năm 2021 là thời kỳ đầu của việc lập quy hoạch chung và kế hoạch phát triển kinh tế xã hội địa phương trong 5 - 10 năm tới nên sẽ có nhiều thông tin kêu gọi xúc tiến đầu tư và giới đầu cơ cũng có nhiều “hoạt động chào mừng” cũng là điều dễ hiểu của kinh tế thị trường. Tuy nhiên, đối với mỗi chính sách ban hành để thúc đẩy sự phát triển chúng ta nên có nhiều góc độ nhìn nhận nếu quá chăm chú vào lợi nhuận thì rất dễ vấp phải vấn đề thủ tục pháp lý và dẫn đến lợi bất cập hại là điều không ai muốn.
PV: Thưa ông, nhiều thị trường như TP.HCM, Hà Nội, Khánh Hoà… đã từng xảy ra tình trạng đầu cơ đẩy giá đất nền. Vậy nhưng sau rất nhiều bài học, nhà đầu tư vẫn dành nhiều sự quan tâm với sản phẩm này, phải chăng vì đất nền có sức hấp dẫn lớn, trong khi các kênh đầu tư khác đang biến động khó lường?
Ông Phan Việt Hoàng: Chúng ta phải xác định tình trạng đầu cơ thổi giá trong thị trường nghề bất động sản là một loại virus giống như dịch bệnh không thể điều trị dứt điểm, chỉ có thể xác định sống chung, thừa nhận và trang bị kiến thức cho mình để có sức đề kháng riêng.
Thị trường bất động sản rất rộng lớn và đất nền chỉ là một trong những mảnh ghép, những gì phát triển nóng và lên cao quá thì cũng sẽ chững lại vì đó là quy luật tự nhiên.
Hiện nay, rất nhiều nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này vì ba nguyên nhân: Thứ nhất là sổ đỏ trao tay và công suất đầu tư thấp; Thứ hai là trú ẩn dòng tiền trước nguy cơ lạm phát được dự báo có thể xảy ra; Thứ ba là giới tài chính muốn tạo thêm sân chơi để dòng tiền hoạt động tuần hoàn.
Bên cạnh đó, do ảnh hưởng từ dịch Covid-19, trong giai đoạn sản xuất kinh doanh và chuỗi cung ứng còn gặp nhiều khó khăn, nguồn cung dự án đang gặp nhiều bất ổn thì sản phẩm đất nền giống như ngư ông đắc lợi, được coi là kênh đầu tư an toàn.
PV: Trước tình trạng giá đất sốt ảo bỏng tay, nhiều địa phương đã đưa ra các quy định quản lý chặt chẽ và kiểm soát tình hình. Vậy theo ông, biện pháp nào đủ mạnh để thị trường quay trở lại thế cân bằng và các nhà đầu tư “tỉnh táo” lựa chọn thông minh hơn?
Ông Phan Việt Hoàng: Nếu xét ở góc độ tích cực tình trạng sốt đất đã có sự đóng góp lớn cho ngân sách Nhà nước từ nguồn thu thuế và tiền sử dụng đất tăng cao trong bối cảnh hoạt động sản xuất kinh doanh gặp nhiều khó khăn vì dịch bệnh trong thời gian qua.
Tất nhiên nhận định này là dành cho những khu vực có đủ tính pháp lý, nhưng vì vấn đề lợi nhuận trong kinh doanh thì vẫn tồn tại một số hoạt động biến tướng ảnh hưởng đến sự phát triển chung.
Đối với sự phát triển của thị trường chung hay riêng một sản phẩm nào đó thì yếu tố cung - cầu có vai trò quyết định rất lớn, khi cơ quan quản lý Nhà nước đẩy mạnh tuyên truyền và xã hội hóa thông tin quy hoạch và tính pháp lý sẽ giúp cho thị trường minh bạch hơn từ đó người mua cũng sẽ hiểu rõ về bản chất của vấn đề và sản phẩm để đưa ra quyết định có ủng hộ hay là không.
Nếu đứng ở góc độ pháp lý thì không thể dùng từ cấm đối với các loại hình này, cái cần là sự quản lý hiệu quả như vậy sẽ hài hòa và khách quan hơn đối với sự phát triển chung của kinh tế xã hội địa phương.
Thời điểm hiện nay rất nhiều địa phương đã có những biện pháp kiểm soát chặt chẽ đối với lĩnh vực đất đai nhằm tránh hình thành và lây lan mất kiểm soát những cơn sốt đất ảo.
PV: Vậy với diễn biến của thị trường hiện nay, theo ông, tới đầu năm 2022, kịch bản "sốt đất" có lặp lại?
Ông Phan Việt Hoàng: Chúng ta cần phải bóc tách các vấn đề riêng trong bức tranh chung tổng thể của thị trường bất động sản Việt Nam. Những địa phương như là Long Thành (Đồng Nai), Phan Thiết (Bình Thuận), Nha Trang (Khánh Hòa) hay là một số tỉnh thuộc đồng bằng Sông Cửu Long... hiện có những dự án cao tốc đi ngang qua và cũng đang xây dựng sân bay mới. Chính những yếu tố này sẽ là cơ sở để thị trường bất động sản của khu vực vẫn có thể tiếp tục nóng lên và cũng có khả năng tạo nên các cơn sốt đất trong tương lai.
Tuy nhiên, mức độ cao hay thấp còn phải theo dõi nguồn cung của các dự án bất động sản nhà ở và đô thị trong năm 2022 có kịp đảm bảo pháp lý để tung ra thị trường nhằm đáp ứng sân chơi cho nhà đầu tư.
Cùng với đó, khi các quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai được sửa đổi hoàn thiện thị trường bất động sản sẽ quay về quỹ đạo phát triển. Khi đó những hoạt động kinh doanh manh mún không thể cạnh tranh được với sự chuyên nghiệp và chính thống của các chủ đầu tư và các dự án bất động sản yếu kém sẽ bị đào thải theo quy luật của thị trường.
PV: Nhiều chuyên gia và nhà đầu tư cho rằng, thị trường bất động sản 2022 vẫn có những tín hiệu lạc quan. Theo ông, điều gì khiến mọi người tin vào triển vọng này?
Ông Phan Việt Hoàng: Dù ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 gần hai năm nay nhưng thị trường bất động sản vẫn ghi nhận những điểm sáng riêng tại một số tỉnh thành. Hiện nay các doanh nghiệp bất động sản đã có những động thái bắt nhịp lại thị trường để từng bước đạt mức bình thường mới.
Tác động của sự phát triển hệ thống hạ tầng ở nhiều địa phương nhất là những nơi có tính kết nối cao đã tạo điểm sáng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Ở mỗi thời điểm khác nhau dòng tiền sẽ chảy về một kênh đầu tư truyền thống như vàng, ngoại tệ, chứng khoán hay bất động sản… nhưng tại thời điểm này lần đầu tiên chúng ta thấy mức lãi suất huy động vốn ngân hàng đang thấp kỷ lục chỉ rơi vào khoảng từ 3,5 - 5%/năm nên cũng rất dễ hiểu khi nhiều người sẽ chọn gửi tiền vào bất động sản.
Và nếu theo dõi thị trường thì từ năm 2020 các doanh nghiệp “cá mập” đã có sự tinh gọn tại các thị trường lớn đồng thời mở rộng phát triển ra các tỉnh vùng ven để thu gom quỹ đất, thay đổi về chiến lược và sản phẩm tập trung khai thác phân khúc M&A với tầm nhìn dài hạn nhằm chuẩn bị cho chu kỳ mới 2021 - 2030.
Ngoài ra, Việt Nam đang được quốc tế đánh giá là một quốc gia đang phát triển và có nền chính trị ổn định vì thế sẽ có nhiều thuận lợi thu hút đầu tư FDI và thị trường bất động sản còn dư địa phát triển rất lớn.
Đây chính là các tín hiệu tích cực khiến nhà đầu tư lạc quan vào thị trường trong thời gian tới.
Trân trọng cảm ơn ông!
