Năm 2022, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá chỉ đang trong quá trình hồi phục, thị trường ghi nhận nguồn cung có tăng, nhưng mức tăng vẫn còn khá thấp so với giai đoạn năm 2019. Nguồn cung hầu hết tập trung tại miền Trung và miền Bắc.
Sức cầu thị trường ở mức cao nhưng chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án trong 2 quý đầu năm 2022 và có dấu hiệu sụt giảm trong giai đoạn cuối năm 2022 cho đến nay. Nguyên nhân được cho là tâm lý nhà đầu tư đang thận trọng hơn sau loạt sự cố của các tập đoàn kinh doanh lớn, cùng với đó là nhiều biến động về kinh tế vĩ mô như áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, hạn chế tín dụng cho bất động sản, áp lực lạm phát và lãi suất.
Khảo sát của CBRE cho thấy, một số khu vực cũng đã trầm lắng về cả nguồn cung mới và lượng giao dịch do tăng trưởng nóng trong thời gian dài trước đó. Đơn cử như tại Đà Nẵng và Khánh Hòa, thị trường khan hiếm nguồn cung mới sau giai đoạn bùng nổ 2015 - 2018 và hiện nay mặt bằng giá gần như không có biến động.
Riêng tại thị trường Phú Quốc vẫn có nguồn cung mới (chủ yếu là giai đoạn tiếp theo của các dự án đã chào bán), biên độ tăng giá dần thu hẹp chỉ còn khoảng 7% theo năm (so với giai đoạn nóng năm 2016 - 2019 có thể đạt mức tăng từ 10 - 15% tùy năm).
Chia sẻ với Reatimes, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC cho biết, tại thời điểm đầu 2023, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chưa thể có nhiều bước đột phá và đặc biệt cần những thông tin tích cực về chính sách, khung pháp lý, ưu đãi tín dụng... để tháo gỡ điểm nghẽn thị trường nhằm củng cố tâm lý giới đầu tư, giúp phân khúc này phát triển bền vững.
Không khí trầm lắng vẫn bao phủ thị trường
PV: Xin ông đánh giá thực trạng của ngành bất động sản nghỉ dưỡng trong giai đoạn đầu năm 2023?
Ông Mauro Gasparotti: Trong những năm trước, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ, điều này được thúc đẩy bởi sự phát triển của ngành du lịch. Nhiều dự án bất động sản quy mô lớn được mở bán, đặc biệt là tại các thị trường có nhiều dự án nâng cấp, mở rộng hạ tầng giao thông mà không có sự nghiên cứu kỹ về mô hình kinh doanh hay khả năng vận hành tương lai mà chỉ tập trung vào việc xây dựng và mở bán, từ đó dẫn đến tình trạng mất cân bằng cung cầu.
Thêm vào đó, các chính sách kiểm soát tín dụng, áp lực lãi suất và khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn khiến các dự án chững lại, thậm chí trì hoãn kế hoạch ra mắt hay mở bán.
Ngoài ra, chúng ta thấy rằng, hoạt động kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng dễ biến động và phụ thuộc nhiều vào các yếu tố kinh tế - chính trị - xã hội. Do vậy, sự phục hồi của thị trường du lịch, trong đó sự khôi phục mạnh mẽ của nguồn khách quốc tế là một trong những điều kiện cần để hỗ trợ hoạt động của ngành bất động sản nghỉ dưỡng phát triển.
Từ đầu năm đến nay, quá trình khôi phục của ngành nghỉ dưỡng ghi nhận những cải thiện ở một vài địa phương như: Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng, Hội An… Còn đối với các địa phương trước đây phụ thuộc nhiều vào nguồn khách Trung Quốc như: Nha Trang, Hạ Long đều đang gặp khó khăn để khôi phục hoạt động du lịch về mức trước đại dịch. Nhìn chung công suất phòng vẫn thấp hơn năm 2019, chỉ khoảng 30 - 40%. Tôi cho rằng, so với các điểm đến khác trong khu vực, Việt Nam sẽ cần nhiều thời gian hơn để có thể phục hồi về mức trước đại dịch.
Thứ nhất, do sự chậm khôi phục của nguồn khách Trung Quốc. Trước đại dịch, hơn 1/3 lượng khách quốc tế đến Việt Nam đến từ quốc gia này, mặc dù họ đã mở cửa trở lại các hoạt động du lịch quốc tế từ những ngày đầu tháng 1/2023, tuy nhiên nguồn cầu đến Việt Nam vẫn còn rất hạn chế.
Thứ hai, một số điểm đến đang đối mặt với nguy cơ dư thừa nguồn cung, có thể gia tăng áp lực cạnh tranh trong thời gian tới.
PV: Vậy mức hấp thụ và tính thanh khoản của bất động sản nghỉ dưỡng trong giai đoạn 6 tháng đầu năm 2023 sẽ có xu hướng ra sao, thưa ông?
Ông Mauro Gasparotti: Giá bán bất động sản nghỉ dưỡng có sự phụ thuộc chặt chẽ vào kết quả hoạt động kinh doanh của thị trường, vì điều này phản ánh khả năng sinh lời của nhà đầu tư. Ngoài ra, giá bán bất động sản nghỉ dưỡng còn phụ thuộc vào đặc điểm riêng của dự án như: Yếu tố vị trí địa lý, giao thông tiếp cận, hạ tầng du lịch địa phương, mô hình kinh doanh…
Có thể thấy rằng, từ sau các biến động vào cuối năm 2022 cũng ảnh hưởng kéo dài của đại dịch Covid-19 đến nay khiến cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển không thuận lợi, nhiều nhà đầu tư trở nên đắn đo khi đưa ra quyết định đầu tư vào dòng sản phẩm này, dẫn đến tình hình mở bán và giao dịch cũng chững lại.
Cá nhân tôi cho rằng, 6 tháng đầu năm 2023, tính thanh khoản của thị trường vẫn tiếp tục trầm lắng cho đến khi có sự tháo gỡ về khung pháp lý, nguồn vốn và nguồn cầu khách quốc tế khôi phục trở lại.
Thậm chí, trong điều kiện thị trường bình thường, nhiều địa điểm nghỉ dưỡng đang đối mặt với nguy cơ dư thừa nguồn cung cũng khiến các nhà đầu tư cân nhắc cẩn trọng hơn về khả năng sinh lời trước khi ra quyết định đầu tư.
Tuy nhiên, một số điểm đến với hạ tầng giao thông cải thiện, kết nối đường bộ thuận tiện từ các đô thị lớn như Hồ Tràm vẫn nhận được sự quan tâm từ du khách và các nhà đầu tư. Các dự án được hoạch định bài bản, đặc biệt là sản phẩm biệt thự mặt tiền biển với số lượng hạn chế và được quản lý bởi các đơn vị vận hành quốc tế vẫn ghi nhận giao dịch với mức giá tốt.
Hiện nay, thị trường đang mong đợi các cơ chế hướng dẫn về mặt pháp lý đối với bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là về quyền sở hữu. Việc thông qua các chính sách liên quan sẽ giúp hỗ trợ tính thanh khoản và độ tin cậy cho những sản phẩm này.
Về khía cạnh quản lý, một số dự án ngôi nhà thứ hai đã đi vào vận hành nhưng hiệu quả hoạt động chưa cao. Điều này đã thúc đẩy người mua có những đòi hỏi cao hơn về chất lượng dự án cũng như đơn vị quản lý để đảm bảo sản phẩm có thể tạo được dòng tiền hiệu quả cho nhà đầu tư, cũng như đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách lưu trú.
Cá nhân tôi đánh giá, các sản phẩm ngôi nhà thứ hai vẫn có nhiều tiềm năng tăng trưởng nếu được hoạch định tốt. Xu hướng sẽ là ngày càng chú trọng về chất lượng hơn là số lượng, trong đó những sản phẩm tốt với tiềm năng tăng giá vẫn luôn được các nhà đầu tư ưa chuộng.
PV: Những khó khăn và biến động của thị trường vẫn còn "bỏ ngỏ", không biết khi nào ổn định. Vậy theo ông, những thách thức nào mà bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục đối mặt trong năm 2023?
Ông Mauro Gasparotti: Tôi cho rằng, năm 2023 dự báo sẽ là một năm giảm tốc của ngành bất động sản nghỉ dưỡng. Nhiều dự án có thể trì hoãn việc ra mắt cũng như chậm đưa vào khai thác kinh doanh do nhu cầu thị trường vẫn còn nhiều biến động, đặc biệt khi một số thị trường khách quốc tế chưa có tín hiệu phục hồi rõ ràng trong thời gian tới cũng như chi phí hàng không đắt đỏ.
Các khách sạn, khu nghỉ dưỡng quy mô lớn, chưa có sự chú trọng đến tiện ích, không gian trải nghiệm của du khách có thể sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc lấp đầy công suất phòng.
Sau hơn hai năm chịu ảnh hưởng từ đại dịch, nhiều chủ sở hữu cũng gặp khó khăn hơn về dòng tiền, trong khi hoạt động kinh doanh chưa thể khôi phục về mức trước dịch đã gây gia tăng áp lực trong việc duy trì hoạt động. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng phải đối mặt với áp lực tài chính từ ngân hàng. Điều này có thể thúc đẩy nhu cầu chuyển nhượng dự án trong thời gian tới.
Các tác động về kinh tế toàn cầu như: Lạm phát, xung đột chính trị cùng với chính sách kiểm soát tín dụng, cũng như các kênh tài trợ vốn trong nước là những nguyên nhân ảnh hưởng đến các kế hoạch triển khai dự án. Thanh khoản chậm và khó khăn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng cũng khiến nhiều chủ đầu tư lựa chọn quan sát thêm các diễn biến trên thị trường trước khi tiến hành triển khai thi công hoặc mở bán.
Việc chưa có các hướng dẫn, khung pháp lý cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng cũng như một số chủ đầu tư không thực hiện các nghĩa vụ tài chính với chủ sở hữu trong thời gian vừa qua cũng tác động tiêu cực đến quyết định của các nhà đầu tư. Cụ thể là vấn đề pháp lý chủ yếu liên quan đến việc cấp sổ cho các sản phẩm condotel, villa nghỉ dưỡng...
Về hoạt động kinh doanh khách sạn, việc thiếu hụt dòng tiền sau hơn hai năm đại dịch, khó khăn trong việc tuyển dụng nhân sự chất lượng khiến việc duy trì, đáp ứng nhu cầu vận hành trở nên thách thức hơn.
Trong nguy có cơ
PV: Thưa ông, mặc dù sẽ là một năm giảm tốc của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, song vẫn không thể phủ nhận ngành này vẫn có những điểm sáng tích cực đối với các chủ đầu tư trong giai đoạn này?
Ông Mauro Gasparotti: Về mặt tích cực, đây là thời điểm thích hợp để các chủ đầu tư xem xét, cải thiện để dự án phát triển, đi vào vận hành một cách bền vững hơn cũng như đáp ứng các thay đổi trong nhu cầu của du khách sau đại dịch.
Đồng thời đây cũng là dịp để các nhà đầu tư, quỹ đầu tư nước ngoài tìm kiếm các tài sản đầu tư thích hợp, bao gồm các dự án đang hoạt động cũng như dự án đang triển khai. Một số nhà đầu tư khách sạn chuyên nghiệp đang săn tìm các dự án có tiềm năng cải tạo và nâng cấp. Theo quan sát của chúng tôi, họ có xu hướng ưu tiên các dự án tầm trung, cao cấp và có thể dễ dàng cải tạo để đáp ứng nhu cầu phát triển các sản phẩm chất lượng.
Ngoài ra, chúng tôi cũng nhận thấy sự gia tăng xu hướng làm việc với các thương hiệu quốc tế. Điều này có thể giúp gia tăng độ nhận diện ngành du lịch Việt Nam trên bản đồ thế giới.
Bên cạnh đó, thị trường Việt Nam đang ghi nhận sự gia tăng của tầng lớp trung lưu cũng như thế hệ gen Z với xu hướng chú trọng trải nghiệm. Đây là những yếu tố giúp nhà điều hành đánh giá cao tiềm năng phát triển du lịch của Việt Nam.
Cùng với đó, tôi hy vọng rằng, đây là thời điểm thích hợp để các chủ đầu tư điều chỉnh mô hình kinh doanh, đem đến những giá trị cho điểm đến thông qua các yếu tố phát triển bền vững, điểm nhấn thiết kế, tiện ích giải trí… để có thể truyền tải tốt nhất tinh thần của ngành du lịch nghỉ dưỡng./.
