Năm 2024, thị trường bất động sản có lấy lại vị trí top đầu trong danh mục đầu tư?

Hà Thương ngthuongreatimes@gmail.com

Chủ Nhật, 07/01/2024 - 06:00

Dù đánh mất vị trí "vedette" trong danh mục đầu tư 2023, song bất động sản vẫn được đánh giá là thị trường có sức hấp dẫn lớn khi bước sang năm 2024. Giới chuyên gia cho rằng, thời điểm hiện tại chính là cơ hội để các nhà đầu tư rục rịch quay trở lại thị trường này.

Bất động sản tạm mất vị trí "vedette" trong danh mục đầu tư 2023

Tại Báo cáo "Thị trường bất động sản Việt Nam 2023 và Dự báo 2024", Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, bất động sản là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi trong năm vừa qua. Bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản. Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với một hoặc một số kịch bản xấu như: Phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô hay cắt giảm lương, tái cấu trúc... Các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường thì đều xác định tinh thần hoặc là "lỗ", hoặc là lợi nhuận sẽ giảm tới 80 - 90% so với cùng kỳ các năm trước.

Lực lượng môi giới bất động sản cũng tương tự. VARS cho biết, số lượng môi giới phải nghỉ việc hoặc làm song song nhiều việc cùng lúc để có thêm thu nhập ngày càng gia tăng. Tính đến thời điểm 6 tháng đầu năm 2023, có đến 30 - 40% môi giới phải nghỉ việc (cả chủ động và thụ động). Đến thời điểm cuối năm, tình trạng này cơ bản đã ổn định hơn, nhưng vẫn có tới 15 - 25% môi giới tiếp tục phải bỏ nghề.

Quý IV/2023, thị trường ghi nhận sự quay trở lại của một lượng doanh nghiệp và môi giới bất động sản. Tuy nhiên, con số này cũng chỉ bằng khoảng 10% so với số lượng môi giới đã rời thị trường trước đó.

"2023 là một năm tương đối khắc nghiệt với nhân sự ngành bất động sản nhưng cũng là khoảng thời gian thanh lọc giúp thị trường loại bỏ các nhân tố chưa phù hợp", VARS đánh giá.

Về tình trạng sức khoẻ các phân khúc trên thị trường, đơn vị này cho biết, ngoại trừ phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn duy trì sự hấp dẫn với các nhà đầu tư ngoại quốc, thì cơ bản bất động sản năm 2023 đều cho thấy sự giảm sức hút, tạm đánh mất vị trí "vedette" trong bộ sưu tập đầu tư của khách hàng/nhà đầu tư.

Cụ thể, phân khúc bất động sản nhà ở với sự góp mặt của nhà ở xã hội được cho là cột trụ vững chắc nhất trong các phân khúc, nhưng vẫn còn lộ nhiều bất cập như: Lệch pha cung - cầu, thiếu vắng trầm trọng nguồn cung. Mặc dù được kỳ vọng sẽ là "quân át chủ bài" giúp "lật ngược ván cờ", song cho đến thời điểm cuối năm, phân khúc này vẫn chưa thực sự tỏa sáng như kỳ vọng.

Phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng là phân khúc ghi nhận sự ảnh hưởng nặng nề nhất. Dù nhen nhóm cơ hội "tái sinh" nhờ nghị định 10/2023/CP-NĐ nhưng đến thời điểm hiện tại, bất động sảndu lịch - nghỉ dưỡng vẫn "tối đường tái xuất".

Với phân khúc bất động sản thương mại, VARS đánh giá, xu hướng thắt chặt chi tiêu, cùng thói quen mua sắm online đã trở thành thách thức lớn cho tỷ lệ lấp đầy mặt bằng thương mại bán lẻ. Cùng với đó, mặt bằng trống tại các căn nhà phố ngày càng có xu hướng tăng. Chỉ có bất động sản thương mại bán lẻ tại các trung tâm thương mại cao cấp là vẫn duy trì mức độ quan tâm nhất định.

Đối với bất động sản công nghiệp, đây là điểm sáng từ đầu đến cuối năm, với sự gia nhập của rất nhiều "đại bàng lớn" quốc tế. Là phân khúc duy nhất có mức giá tăng nhưng vẫn được đón nhận do mức độ hoàn thiện theo hướng ngày càng hiện đại, thông minh. Tuy nhiên, kết quả này chỉ đúng với các KCN lớn có sự tham gia của các doanh nghiệp nước ngoài/doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Các doanh nghiệp sản xuất nội địa vẫn đang trải qua thời kỳ khó khăn, do đầu ra bị ảnh hưởng. Đặc biệt là các doanh nghiệp sản xuất trong các lĩnh vực có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản như sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất...

Riêng hoạt động M&A, VARS đánh giá, đây là lĩnh vực đạt được kết quả tương đối khả quan như kỳ vọng, với tổng giá trị M&A năm 2023 của ngành bất động sản chiếm tỷ trọng 23% và đứng thứ 2 trong các ngành kinh tế (theo KPMG). Tuy nhiên, mới chỉ ghi nhận phần lớn các giao dịch thành công từ các nhà đầu tư ngoại quốc.

2024 đã là thời điểm thuận lợi để nhà đầu tư quay lại thị trường?

Theo giới chuyên gia, thị trường bất động sản hiện nay đang ghi nhận nhiều trợ lực để kỳ vọng có thể hồi phục vào nửa cuối năm 2024. Có thể thị trường sẽ không hồi phục mạnh mẽ như thời điểm trước đại dịch Covid-19 nhưng cơ bản thị trường sẽ dần đi vào ổn định.

Chia sẻ tại Diễn đàn "Thị trường bất động sản Việt Nam 2024 – Vượt qua thách thức" tổ chức ngày 5/1, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV cho biết, thị trường đang có 4 cơ sở tích cực tác động đến khả năng hồi phục trong thời gian tới.

Một là kinh tế 2024 được dự báo sẽ phục hồi tốt hơn 2023. Năm 2023, tăng trưởng kinh tế là 5%, sang đến 2024 khả năng tăng trưởng kinh tế sẽ đạt 6 - 6,5%. Và đặc biệt là mặt bằng lãi suất đã tương đối thấp nhưng vẫn sẽ tiếp tục giảm. Đây là hai yếu tố cực kỳ quan trọng đối với tiến trình hồi phục của thị trường bất động sản.

Hai là nhiều khuôn khổ pháp lý như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi)… đã và sẽ được thông qua trong năm 2024 và năm nay sẽ có các văn bản hướng dẫn thực hiện. Cộng với đó, Chính phủ chuẩn bị sửa Nghị định 44, Nghị định 08 thì sẽ tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

"Rõ ràng với những cơ chế chính sách như vậy và độ ngấm chính sách cũng bắt đầu rõ nét hơn thì chắc chắn thị trường bất động sản sẽ có những chuyển biến tích cực", TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Ba là các kênh vốn. Vị chuyên gia cho biết, năm 2024 Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra dư địa cho tăng trưởng tín dụng là 15%, sửa các cơ chế chính sách theo chiều hướng tạo thuận lợi hơn, đơn cử như Thông tư 06. Vì vậy, cơ bản "nút thắt" nguồn vốn cũng sẽ dần được gỡ bỏ.

Cuối cùng là các vụ việc vi phạm trên thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đến thời điểm hiện tại cơ bản đã được giải quyết. Hiện đã chuyển sang giai đoạn đền bù cho các nhà đầu tư. Trên thực tế, lượng trái phiếu phát hành cũng dần phục hồi trong thời gian gần đây.

Đồng quan điểm, song TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh bổ sung thêm 3 cơ sở sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản thời gian tới.

Một là toàn bộ quy hoạch của các tỉnh thành, trong đó có cả Hà Nội và TP.HCM sẽ hoàn thành trong năm 2024. Nổi bật của các quy hoạch này là tăng tỷ lệ, quy mô đô thị hoá.

Hai là hạ tầng giao thông được đẩy mạnh. "Hiện chúng ta đã có 900km đường bộ. Theo mục tiêu của Chính phủ từ nay đến 2025 sẽ hoàn thiện thêm 1.100km đường cao tốc. Đây là tín hiệu rất tốt cho thị trường bất động sản", TS. Võ Trí Thành nhìn nhận.

Thứ ba là sự chuyển hướng nâng cấp đối tác chiến lược. Hoạt động này sẽ giúp Việt Nam thu hút mạnh mẽ dòng vốn FDI.

Theo giới chuyên gia, khi thị trường bất động sản có nhiều cơ sở để hồi phục vào cuối năm 2024 thì rõ ràng, thời điểm hiện tại chính là cơ hội để các nhà đầu tư rục rịch quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng về chiến lược và mục tiêu đầu tư để tránh "chôn vốn".

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường luôn đan xen thách thức và cơ hội nên nếu biết nắm bắt, 2024 vẫn sẽ là thời điểm phù hợp để nhà đầu tư xuống tiền.

Tất nhiên, nhà đầu tư phải biết lựa chọn các sản phẩm đảm bảo về pháp lý, phù hợp với khả năng tài chính. Ưu tiên làm việc với các môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề, các sàn giao dịch, chủ đầu tư uy tín. Đặc biệt, cần tránh tâm lý đám đông, quá lo lắng thị trường khó khăn hay kỳ vọng vàogiá tiếp tục giảm mà đánh mất đi các cơ hội phù hợp./.