Thị trường bất động sản 2024: Vận hội của những người dám nhìn vào sự thật

Nhân dịp đầu năm mới 2024, chia sẻ với Reatimes, các chuyên gia ĐBQH, TS. Vũ Tiến Lộc, LS. TS. Đoàn Văn Bình, TS. Nguyễn Đức Kiên, TS. Cấn Văn Lực, TS. Nguyễn Bích Lâm đều cho rằng, niềm tin của nhà đầu tư và thị trường đang dần được phục hồi. Tuy nhiên, năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường của những người dám nhìn vào sự thật. Trong đó, nhà ở vừa túi tiền (affordable housing) phải là phân khúc chủ đạo của ưu tiên, điều hành chính sách.

Cần chính sách thu hút vốn đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, bất động sản khu công nghiệp, bất động sản hạ tầng

ĐBQH, TS. Vũ Tiến Lộc

Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam

Kinh tế toàn cầu hậu Covid-19 đang phải đối mặt với những thách thức lớn, gồm xung đột địa chính trị, áp lực lạm phát kéo dài, lan rộng khiến bối cảnh kinh tế chung đã, đang và sẽ còn nhiều khó khăn, một số nền kinh tế được dự báo rơi vào suy thoái trong những năm tới.

Các nền kinh tế châu Á đang phát triển như Việt Nam cùng lúc phải thực hiện các nhiệm vụ lớn để duy trì tăng trưởng kinh tế; đồng thời, không ngừng đối phó với những vấn đề nêu trên.

Các số liệu được Tổng cục Thống kê công bố về tình hình kinh tế - xã hội năm 2023 cũng như ý kiến phản ánh của các chuyên gia cho thấy nền kinh tế nước nhà đang khó khăn. Các con số về tăng trưởng GDP, về phát triển doanh nghiệp đều ở mức thấp.

Trong bối cảnh đó, nhiều chính sách hỗ trợ nền kinh tế của chúng ta đang trong giai đoạn thẩm thấu. Mặc dù vậy, trong bối cảnh khó khăn, nền kinh tế vẫn có nhiều điểm sáng. Việc bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô trong một thế giới đầy bất ổn là một thành quả đặc biệt quan trọng. Điểm tích cực đối với nền kinh tế lúc này là lạm phát được kiểm soát ở mức thấp. Tỷ giá tương đối ổn định, bất chấp các sức ép từ bên ngoài đang gia tăng…

Giai đoạn 2022 - 2023, thị trường bất động sản Việt Nam đối diện với những khó khăn như: Sự suy giảm tổng cầu và suy giảm niềm tin của nhà đầu tư; Các vướng mắc về chính sách, pháp lý chưa được xử lý triệt để ảnh hưởng đến nguồn cung - đây chính là nút thắt lớn nhất hiện nay; Trở ngại về dòng vốn gây khó khăn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà; Tại nhiều địa phương còn tình trạng né tránh, đùn đẩy công việc, tâm lý sợ trách nhiệm, không dám tham mưu, đề xuất xử lý công việc trong một bộ phận cán bộ, công chức, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án.

Trong thời gian tới, Chính phủ cần triển khai nhiều giải pháp quyết liệt, đồng bộ để thu hút vốn đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, bất động sản khu công nghiệp, bất động sản hạ tầng (thuế, lãi suất, cơ chế huy động vốn, chính sách ưu đãi…); cũng như có những chính sách hỗ trợ, giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở.

Để phục hồi và phát triển nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản thì nguồn lực tài chính là quan trọng. Nhưng điều còn quan trọng hơn đó là thể chế. Thể chế tốt có thể khai thông nguồn lực và giúp "tiền đẻ ra tiền".

Vấn đề quan trọng nhất trong bối cảnh hiện nay vẫn là phải tiếp tục đẩy mạnh cải cách thể chế, đơn giản hoá các thủ tục hành chính, khắc phục cho được những quy định pháp lý chồng chéo, bất cập, gây rủi ro cho người thực hiện. Tôi cho rằng, Chính phủ và các bộ, ngành đã nhìn ra hạn chế này.

Trong năm 2024, các bộ, ngành cần thực hiện hiệu quả chỉ đạo của Chính phủ trong việc tiếp tục duy trì chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, kịp thời, phối hợp đồng bộ, chặt chẽ, hài hòa với điều hành chính sách tài khoá mở rộng hợp lý, có trọng tâm, trọng điểm và các chính sách khác; quyết liệt tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho sản xuất, kinh doanh, tăng khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế.

Cần tăng cường đầu tư theo phương thức đối tác công - tư PPP là mô hình tiềm năng nhất để thu hút nguồn lực về tài chính, kinh nghiệm và kỹ thuật từ khối tư, tham gia vào xây dựng cơ sở hạ tầng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, giảm gánh nặng đầu tư cho ngân sách nhà nước. PPP chính là giải pháp khắc phục được vấn đề thiếu hụt vốn đầu tư của Nhà nước, hỗ trợ cho những khoản đầu tư cần cấp vốn mà không phải gia tăng nợ của chính phủ ngay ở bước khởi đầu.

Trong giai đoạn thị trường tồn tại nhiều cơ hội song hành cùng thách thức như hiện nay, các nhà đầu tư khi tham gia đầu tư bất động sản cần chú trọng nhận diện phân khúc đầu tư tiềm năng, với các nhà đầu tư thứ cấp cần tìm hiểu sâu về thông tin và năng lực của chủ đầu tư các dự án. Những dự án có vị trí tốt, đảm bảo hạ tầng xã hội và tiện ích cho những nhu cầu cơ bản và sáng tạo luôn có thanh khoản tốt. Dự án cũng cần có đầy đủ các giấy tờ pháp lý cần thiết, và nhà đầu tư cũng cần xem kỹ Hợp đồng mua bán khi giao dịch bất động sản. Khách hàng và nhà đầu tư cũng nên tham khảo quan điểm của các chuyên gia, đơn vị tư vấn tài chính uy tín trước khi đưa ra quyết định. Và quan trọng hơn cả là cần lựa chọn thời điểm đầu tư thích hợp để không bỏ lỡ cơ hội mới nhưng cũng không bị chìm vào trong điểm trầm lắng của thị trường.

Nhà ở vừa túi tiền (affordable housing) là "người chơi" chính trên thị trường

LS. TS. Đoàn Văn Bình

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nhà sáng lập & Chủ tịch Tập đoàn CEO, Thành viên Hội đồng Tư vấn Du lịch

Năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có nhiều điểm sáng hơn nhờ các luật liên quan đã và sẽ được thông qua; Chính phủ đã nhận diện rõ các rủi ro; lãi suất giảm mạnh và dần ở mức hấp dẫn để đầu tư; quá trình thanh lọc sau gần 2 năm khiến thị trường còn lại chủ yếu là các nhà phát triển uy tín và có thực lực tốt; niềm tin thị trường dần trở lại, thêm dự án được mở bán và có thanh khoản khá; một số doanh nghiệp đã bắt đầu tái khởi động các dự án mới...

Tuy nhiên, thị trường vẫn đối diện với những khó khăn rất lớn như tình trạng lệch pha cung cầu. Phân khúc cao cấp nhiều trong khi phát triển nhà ở xã hội dù có những tín hiệu tích cực hơn nhưng chưa có nhiều đột phá, nhà ở vừa túi tiền biến mất; cung thiếu do pháp lý...

Trong bối cảnh đó, cần có giải pháp về chính sách, thể chế cho nhà ở vừa túi tiền theo hướng nhà ở thương mại mà không cần hỗ trợ tài chính như nhà ở xã hội. Một số quốc gia đang triển khai nhà ở vừa túi tiền (affordable housing, fair housing) là các tham khảo tốt cho Việt Nam. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ triển khai Đề tài nghiên cứu khoa học về vấn đề này ngay những ngày đầu năm 2024 để có kiến nghị kịp thời với Nhà nước.

Song song với Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đang triển khai, cần thêm chính sách thu hút tư nhân xây nhà ở vừa túi tiền thông qua thủ tục hành chính, cung cấp vốn... Chỉ riêng nhà ở xã hội rất khó đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp đến trung bình. Nhà vừa túi tiền cần sớm đóng vai trò chính trên thị trường nhà ở Việt Nam.

3

Nếu doanh nghiệp bất động sản không dám nhận sai, không dám thay đổi thì sẽ rất khó khăn trong năm 2024

TS. Nguyễn Đức Kiên

Nguyên Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, Nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ

Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có sự chuyển mình tích cực hơn trong năm 2024. Đặc biệt, phân khúc nhà ở phù hợp với sức mua của thị trường sẽ phát triển mạnh mẽ, nếu như Chính phủ có những giải pháp và định hướng phát triển hợp lý. Còn phân khúc nhà ở cao cấp sẽ có sự suy giảm về nguồn cung và đặc biệt, đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn "chưa nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm".

Bên cạnh những tín hiệu tích cực thì chúng ta cũng nên có sự quan sát bình tĩnh hơn khi hiện nay, đối với phân khúc bất động sản du lịch, tại nhiều khu vực, số lượng phòng du lịch từ 4 - 5 sao đang dư thừa rất nhiều. Vì vậy, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn cần thêm thời gian để phục hồi và phát triển.

Trong năm qua, thị trường bất động sản vẫn gặp rất nhiều khó khăn và thấu hiểu được khó khăn đó, Chính phủ và các bộ ngành đã có sự vào cuộc quyết liệt, kịp thời ban hành những chính sách mới để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản. Chính vì vậy, trong thời gian tới, phân khúc nhà ở trung bình, nhà ở phù hợp với sức mua của thị trường tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội và Bình Dương sẽ tăng trưởng mạnh mẽ so với năm 2023. Có thể nói, xu thế chuyển dịch cân bằng giữa các phân khúc của thị trường bất động sản sẽ xuất hiện rõ ràng hơn trong năm 2024.

Bên cạnh đó, mỗi doanh nghiệp bất động sản phải tái cơ cấu doanh nghiệp và sản phẩm một cách nghiêm túc và bài bản. Nếu doanh nghiệp bất động sản không dám nhận sai, không dám thay đổi thì sẽ rất khó khăn trong năm 2024 vì thị trường của năm nay là thị trường của những người dám nhìn vào sự thật và có biện pháp xử lý cũng như hướng đi an toàn, bền vững.

4

6 tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản 2024

TS. Cấn Văn Lực

Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV

Cho đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu phục hồi tích cực khi số lượng giao dịch, lượng cung có sự tăng trưởng từ quý IV/2023 so với quý II, III/2023. Bắt đầu từ quý II/2024, thị trường bất động sản sẽ phục hồi tích cực hơn với những tín hiệu như:

Thứ nhất, khả năng kinh tế của Việt Nam trong năm 2024 sẽ tăng trưởng cao hơn (6 - 6,5%) so với năm 2023 (5,05%).

Thứ hai là các chính sách, luật lệ mới được ban hành đang dần có độ ngấm vào cuộc sống, trong đó có Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua và đang dần hướng dẫn triển khai.

Thứ ba là mặt bằng lãi suất đã giảm khá mạnh cho cả nợ cũ và phù hợp hơn với nhu cầu vay vốn của người dân, doanh nghiệp trong bối cảnh mới.

Thứ tư, các vụ việc vi phạm có liên quan tới thị trường chứng khoán, trái phiếu, bất động sản cơ bản được giải quyết. Đặc biệt là nghĩa vụ tài chính liên quan tới trái phiếu doanh nghiệp, nợ ngân hàng đã qua giai đoạn khó khăn nhất và đang dần giảm áp lực.

Thứ năm, niềm tin của nhà đầu tư và thị trường đang dần được phục hồi, thể hiện qua việc nguồn cung bất động sản, giao dịch bất động sản và phát hành TPDN tăng dần trở lại.

Cuối cùng, trong thời gian vừa qua, các doanh nghiệp bất động sản đã rất nỗ lực trong việc tái cơ cấu hoạt động, tiết giảm chi phí, giảm giá bán sản phẩm, đồng thời, đàm phán thành công với trái chủ, nhà đầu tư để giãn hoãn nợ và trả nợ. Năm 2024, các doanh nghiệp bất động sản cần tiếp tục quyết liệt những việc này dù giai đoạn khó khăn nhất đã qua đi. Có thể nói, với đà phục hồi tích cực hơn của nền kinh tế, pháp lý dần được tháo gỡ thì tình hình tài chính và kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản có thể tốt lên từ quý II/2024.

Đặc biệt, dòng vốn cho thị trường bất động sản trong năm 2023 là không quá "tệ" khi dòng vốn FDI vào bất động sản đạt gần 5 tỷ USD, dòng vốn trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 77.000 tỷ đồng (tăng 15% so với cùng kỳ năm 2022, chiếm tỷ trọng 29%). Bên cạnh đó, vốn tín dụng vào thị trường bất động sản vẫn tăng tích cực (khoảng 9%), tuy nhiên chủ yếu là cho vay đối với các chủ đầu tư, chủ dự án. Còn cho vay đối với người mua nhà có sự tăng trưởng thấp; nguyên nhân là do nhu cầu vay của người dân còn thấp và người dân vẫn mang một tâm lý chờ đợi lãi suất có thể giảm thấp hơn nữa.

Cần cơ cấu lại các sản phẩm bất động sản để phù hợp với nhu cầu trên thị trường

TS. Nguyễn Bích Lâm

Nguyên Tổng cục trưởng Tổng Cục thống kê

Tại Việt Nam, thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế. Có thể thấy, trong năm 2022 - 2023, thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn về thể chế, nguồn vốn và những khó khăn trực tiếp cho những đơn vị phát triển, kinh doanh bất động sản. Chính vì vậy, trong năm 2023, Chính phủ đã vào cuộc quyết liệt và có sự chỉ đạo kịp thời để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là tháo gỡ cơ chế cho vay vốn, tháo gỡ cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp vì thị trường này có mối liên quan mật thiết tới thị trường bất động sản.

Có thể nói, trong năm vừa qua, thị trường bất động sản vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn nhưng nhờ nỗ lực của Chính phủ thì nhiều chính sách được ban hành cũng đã tháo gỡ những khó khăn nhất định, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh bất động sản.

Sâu xa hơn, về kinh tế năm 2024, kinh tế thế giới được đánh giá là yếu và có sự suy giảm hơn trong năm 2023. Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) dự báo kinh tế thế giới sẽ suy giảm xuống còn 2,9% và Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) dự báo là 2,8%. Trong bối cảnh như vậy cũng sẽ có tác động nhất định tới nền kinh tế của Việt Nam.

Tuy nhiên, nếu nhìn vào dấu hiệu của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay thì có thể đánh giá thị trường này sẽ có sự phục hồi tốt hơn năm 2023, đặc biệt là về nguồn vốn. Cần nhắc lại rằng, Chính phủ đã tạo mọi kiện thuận lợi để thúc đẩy thị trường này do năm 2022 - 2023, thị trường bất động sản trì trệ. Chính vì vậy, cùng với xu hướng phát triển của nền kinh tế Việt Nam năm 2024 thì thị trường bất động sản sẽ có những chuyển biến tích cực hơn so với năm 2023.

Bên cạnh đó, mỗi doanh nghiệp bất động sản cũng cần tái cấu trúc doanh nghiệp và sản phẩm bất động sản. Thời gian vừa qua, cơ cấu sản phẩm bất động sản đang tập trung quá nhiều vào các phân phúc bất động sản cao cấp dành cho tầng lớp trung lưu giàu có trên thị trường. Chính vì tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp nên đã làm mất cân đối cung cầu, từ đó đẩy giá bất động sản lên rất cao so với giá trị thực của sản phẩm. Tôi cho rằng, cần cơ cấu lại các sản phẩm bất động sản để phù hợp với nhu cầu trên thị trường, làm được như vậy thì thị trường bất động sản mới có thể phát triển lành mạnh và bền vững./.