“Nắn dòng” tín dụng vào bất động sản: Cần đúng lực, đúng hướng

Giữa ngân hàng và bất động sản luôn tồn tại mối quan hệ cộng sinh - vừa hỗ trợ, thúc đẩy, lại vừa ràng buộc lẫn nhau. Tín dụng ngân hàng vẫn đang là “mạch máu” nuôi dưỡng thị trường địa ốc, còn bất động sản là kênh cho vay sinh lời và là nguồn tài sản bảo đảm lớn nhất của hệ thống tín dụng.

Tuy nhiên, nếu thị trường bất động sản tiếp tục phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn ngân hàng, rủi ro dây chuyền là điều khó tránh. Tín dụng chảy mạnh vào địa ốc có thể làm gia tăng lạm phát, nợ xấu, mất cân đối nguồn vốn; còn khi “van tín dụng” bị siết, thị trường ngay lập tức trầm lắng, thanh khoản suy giảm, dự án đình trệ.

Sự mất cân đối dòng vốn cũng khiến khu vực sản xuất - kinh doanh “hụt hơi”, đe dọa mục tiêu tăng trưởng bền vững. Trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao cùng áp lực lạm phát, việc điều hành chính sách tiền tệ thận trọng, phối hợp hài hòa với chính tài khóa, cùng nỗ lực phát triển các kênh huy động vốn mới cho bất động sản trở thành yêu cầu cấp thiết - để “liều thuốc” chính sách - kiểm soát tín dụng không tạo ra những “phản ứng phụ” ngoài dự tính.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản vượt 4,08 triệu tỷ đồng, tăng gần 19% so với cùng kỳ năm trước và chiếm 24% - tương đương gần 1/4 tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Điều này có nghĩa, các doanh nghiệp, cơ sở kinh tế trong hơn 20 ngành kinh tế khác đang phải “chia nhau” 3/4 dư nợ tín dụng còn lại.

Đây là con số tăng trưởng cao nhất trong nhiều năm, phần nào cho thấy đà phục hồi của thị trường bất động sản sau giai đoạn trầm lắng. Đáng chú ý, theo số liệu mới nhất, dư nợ kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng - tăng 23,87%, cao hơn hẳn mức 12,4% của vay tiêu dùng và tự sử dụng bất động sản. Nhìn rộng hơn, nếu tính từ năm 2019 đến nay, dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng gấp 2,5 lần, tốc độ tăng trưởng liên tục cao hơn tín dụng chung của nền kinh tế.

Khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) thực hiện trên 14 ngân hàng thương mại có dư nợ tín dụng bất động sản cao nhất tính đến cuối quý II/2025 cho thấy, có tới 10/14 nhà băng có mức tăng trưởng cho vay bất động sản hơn 20%, cao nhất là 78,38% so với cuối năm 2024.

Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tại một số nhà băng cao gấp đôi, gấp ba, thậm chí có ngân hàng ghi nhận mức tăng gấp gần 8 lần so với tăng trưởng cho vay khách hàng.

Cụ thể, VIB dẫn đầu với tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản lên tới 78,38% trong khi cho vay khách hàng tăng 10%. Mức chênh lệch tại Saigonbank là 30,96% và 10,39%; tại PGBank là 30,15% và 10,2%; MBBank ghi nhận mức 33,35% và 13,1%; tại TPBank là 31,94% và 14%; Vietbank là 21,29% và 9,71%...

Về con số tuyệt đối, Techcombank và VPBank dẫn đầu toàn khối khi dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lần lượt đạt 227.450 tỷ đồng và 192.821 tỷ đồng.

Đáng chú ý, theo cơ chế mới, các khoản vay thuộc gói cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP với quy mô 145.000 tỷ đồng đến năm 2030 không được tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hàng năm của các nhà băng.

Có thể thấy, bất động sản tiếp tục giữ vai trò là “đầu tàu” tín dụng với tốc độ tăng trưởng nhanh, chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong tổng dư nợ của nền kinh tế, chưa kể có thể còn tồn tại những khoản vay “núp bóng” tiêu dùng hay sản xuất. Tài sản thế chấp của lĩnh vực này cũng chiếm áp đảo tới 70 - 80% trong hệ thống ngân hàng. Vốn cho lĩnh vực bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào tín dụng, và cùng với đó, tăng trưởng tín dụng ngân hàng cũng phụ thuộc lớn vào cho vay bất động sản.

Từ năm 2017 tới nay, cho vay kinh doanh bất động sản được Ngân hàng Nhà nước áp dụng hệ số rủi ro lên tới 200%, cho thấy lĩnh vực này vẫn được đánh giá là rủi ro cao trong hoạt động tín dụng của Việt Nam.

Dù vậy, dư nợ cho vay bất động sản vẫn liên tục tăng trưởng nhanh và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ toàn nền kinh tế, không loại trừ có sự “ưu ái” của các ngân hàng đối với lĩnh vực này.

Nêu quan điểm về vấn đề này, đại diện Trung tâm Phân tích SHS Research cho rằng, ngân hàng luôn tính toán rất thực tế giữa rủi ro và lợi nhuận. Nếu một dự án sản xuất có triển vọng khả thi, lợi nhuận chắc chắn, ngân hàng sẵn sàng đồng hành vì về dài hạn, đây là nhóm khách hàng an toàn hơn.

Nhưng thực tế, việc định giá, thẩm định một dự án nhà đất thường dễ hơn nhiều so với dự án nhà máy. Đất đai, công trình có thể cầm cố, thanh lý với giá trị ổn định, trong khi máy móc, thiết bị mất giá nhanh, đầu ra sản xuất thì mù mờ. Chưa kể, cho vay bất động sản thường chia nhỏ theo tiến độ, ngân hàng dễ kiểm soát hơn còn vay xây dựng nhà máy thường phải giải ngân một lần với số tiền lớn. Như vậy, với mục tiêu tối ưu hiệu quả dòng tiền của các ngân hàng, sự "ưu ái" bất động sản (nếu có) chưa hẳn là thiên vị, mà là logic tài chính.

Đồng quan điểm, một lãnh đạo ngân hàng cho biết, cho vay bất động sản an toàn hơn ở chỗ tài sản bảo đảm là nhà đất có giấy tờ pháp lý rõ ràng, nên nếu có xảy ra khủng hoảng thì tài sản vẫn còn đó. Trong khi cho vay sản xuất kinh doanh dù là lĩnh vực cần được ưu tiên, nhưng nếu dẫn đến nợ xấu thì ngân hàng dễ mất trắng.

Nhìn bao quát vấn đề, PGS. TS. Phạm Thế Anh - Trưởng khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định, môi trường kinh doanh thiếu ổn định, chi phí đầu vào cao và hạ tầng chưa phát triển làm giảm sức hấp dẫn của lĩnh vực sản xuất. Ngoài ra, sự chênh lệch lợi nhuận/rủi ro giữa đầu cơ tài sản và đầu tư sản xuất ngày càng lớn, càng khuyến khích tín dụng chảy vào đầu cơ bất động sản.

Có thể thấy, dù cho vay bất động sản vốn được cho là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với các ngân hàng thương mại nhưng trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều khó khăn, khu vực sản xuất kinh doanh chưa phục hồi, bất động sản vẫn là “thỏi nam châm” hút mạnh dòng tiền tín dụng.

Thực tế, năm 2023, giai đoạn chính sách tiền tệ thắt chặt, lãi suất điều hành tăng cao, nhiều ngân hàng của Việt Nam đã rơi vào tình trạng “thừa tiền”, lợi nhuận vì thế mà lao dốc. Tại một số ngân hàng như Vietcombank, HDBank… tăng trưởng huy động vốn cao gấp 3 - 6 lần so với tăng trưởng tín dụng (tính đến quý III/2023 so với hồi đầu năm), khiến các nhà băng phải chịu áp lực rất lớn trong giải ngân vốn và gây rủi ro cho hoạt động kinh doanh.

Theo các chuyên gia, một phần nguyên nhân đến từ việc ngân hàng khống chế tỷ lệ vay dài hạn đối với các dự án bất động sản bằng nguồn vốn huy động từ tiền gửi vì lý do an toàn hệ thống. Mặt khác, thời điểm này thiếu dự án sản xuất kinh doanh có tính khả thi, có khả năng hoàn trả nợ vay trong khi phía ngân hàng lựa chọn và duyệt hồ sơ vay khắt khe. Nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ dù “khát vốn” nhưng không đủ điều kiện cần thiết để tiếp cận dòng tiền, liên quan đến tài sản đảm bảo, các khoản nợ, lịch sử tín dụng…

Bước sang giai đoạn 2024 - 2025, thị trường bất động sản dần phục hồi, dư nợ tín dụng của ngành này cũng tăng trưởng mạnh, được xem là điểm đến lý tưởng để tiêu thụ dòng tiền “thừa” của ngân hàng trong bối cảnh nền kinh tế khó hấp thụ vốn.

Đại diện SHS Research nhận định: "Nhìn vào toàn cảnh, dễ thấy tiền đang "tìm đất dụng võ" và lúc này, bất động sản thuận lợi trở thành nơi đón nhận". 

Thời điểm này, khi khu vực sản xuất vẫn “hụt hơi” về năng lực hấp thụ vốn, dòng tiền tín dụng vẫn đang tìm đường chảy ngược vào bất động sản - lĩnh vực vốn hấp dẫn hơn về lợi nhuận nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn ngân hàng, đặc biệt là khi những biến tướng méo mó vẫn còn tồn tại.

Ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) nhận định, sợi dây liên kết giữa các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản là vô cùng chặt chẽ, được ví như mối quan hệ “cộng sinh”, “ngồi chung một thuyền”.

Việc tín dụng bất động sản tăng nhanh chưa đủ để khẳng định có sự “bắt tay” lợi ích giữa ngân hàng và doanh nghiệp địa ốc, song theo ông, bên cạnh các quy trình cấp vốn chính thống, vẫn có những trường hợp tận dụng kẽ hở trong cơ chế để lách luật, tiềm ẩn nhiều nguy cơ khó kiểm soát.

Đầu tiên, một chiêu thức phổ biến là định giá tài sản bảo đảm thiếu tính độc lập, hoặc dựa trên dữ liệu giao dịch không chính xác để nâng khống giá trị tài sản, qua đó giúp doanh nghiệp vay vượt xa khả năng thực. Điển hình là vụ án Dương Thanh Cường - cựu Chủ tịch HĐQT Công ty Bình Phát⁽¹⁾, người đã dùng một loạt thửa đất chưa đủ điều kiện pháp lý được nâng khống giá trị gấp 4 - 5 lần làm tài sản bảo đảm cho nhiều khoản vay tại ngân hàng. Nhờ đó, doanh nghiệp này liên tục được giải ngân hàng trăm tỷ đồng, dù năng lực tài chính yếu và không sử dụng vốn đúng mục đích, khiến ngân hàng sau đó thiệt hại hơn 1.000 tỷ đồng.

Thứ hai, doanh nghiệp đi “đường vòng” bằng cách phát hành trái phiếu để nuôi dự án, rồi lại dùng chính dự án đó làm tài sản bảo đảm vay vốn ở ngân hàng khác. Về hình thức, dòng tiền có vẻ hợp pháp, nhưng thực chất rủi ro được “xoay vòng” trong cùng hệ thống, che mờ năng lực tài chính thực sự của doanh nghiệp.

Mới đây, Thanh tra Chính phủ công bố kết luận về việc chấp hành pháp luật trong phát hành và sử dụng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ giai đoạn 2015 - 2023, trong đó phát hiện nhiều vi phạm. Có tới 67 tổ chức bị thanh tra gồm 5 ngân hàng, 37 công ty cổ phần, 25 công ty TNHH với 827 mã trái phiếu trị giá hơn 462.800 tỷ đồng. Trong đó, có tới 58,4% trái phiếu không có tài sản bảo đảm⁽²⁾.

Cách thức phổ biến thứ ba là ngân hàng nhận thế chấp quyền tài sản hình thành từ hợp đồng mua bán giữa người mua và chủ đầu tư, trong trường hợp dự án chưa có sổ đỏ hoặc giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu. Tuy nhiên, hình thức này thường chỉ được thực hiện bởi ngân hàng tài trợ vốn cho chính dự án đó. Về bản chất, số vốn mà khách hàng đứng ra vay sẽ nộp lại cho doanh nghiệp, vô hình trung biến người mua trở thành người đứng ra vay hộ chủ đầu tư.

Về rủi ro của hình thức này, thị trường đã có bài học nhãn tiền tại một dự án lớn ở Phan Thiết, Bình Thuận (cũ). Theo đó, dù chủ đầu tư dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và hình thành hợp đồng mua bán nhưng đã được nhiều ngân hàng giải ngân khoản vay cho các khách hàng mua sản phẩm tại dự án thông qua hình thức hợp đồng 3 bên. Để kích cầu, doanh nghiệp này còn cam kết trả lãi suất 24% trên số tiền thanh toán đợt 1 trong 2 năm; khoản lãi này được cấn trừ thẳng vào tiền người mua phải trả khi mua sản phẩm.

Tuy nhiên, đến năm 2022, tình hình kinh tế vĩ mô thế giới và trong nước có những biến động lớn, lạm phát và mặt bằng lãi suất tăng, doanh nghiệp này gặp khó khăn về dòng tiền nên không thể tiếp tục thanh toán lãi vay ngân hàng cho nhà đầu tư như đã cam kết. Họ đã phải phát đi thông báo tạm hoãn hỗ trợ lãi suất cho khách hàng đã mua sản phẩm.

Trong bối cảnh chính sách tiền tệ thắt chặt, thanh khoản sụt giảm, nhà đầu tư đứng trước tình thế tiến thoái lưỡng nan: Nếu tiếp tục hợp đồng thì không có khả năng trả lãi, bị ngân hàng chuyển nhóm nợ xấu; nếu thanh lý hợp đồng thì cũng phải chịu thiệt hại lớn cho khoản vốn đầu tư đã bỏ ra. Việc bán tháo cũng không dễ, nhất là khi khách hàng chưa được ký hợp đồng mua bán, mà giao dịch bằng văn bản thỏa thuận.

Không chỉ người mua, hai chủ thể “chung thuyền” là chủ đầu tư và ngân hàng cũng nếm “trái đắng”: Doanh nghiệp thì đứng trước cảnh vỡ nợ, hoạt động kinh doanh đình trệ; còn nhà băng có nguy cơ khó thu hồi nợ, ảnh hưởng đến tỷ lệ an toàn vốn.

Đáng chú ý, chủ đầu tư này đã ồ ạt triển khai hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thời gian thuê đất 50 năm, dự án đô thị, nhà ở cao cấp với giá bán rất cao, không phù hợp với nhu cầu của số đông. Với dự án có tới hàng chục nghìn sản phẩm, khả năng lấp đầy bởi cư dân và khách du lịch là rất khó. Điều đó đồng nghĩa với việc nhiều khả năng các căn biệt thự sẽ bị bỏ hoang, không thể tạo ra dòng tiền, gây thiệt hại cho nhà đầu tư và tạo ra sự lãng phí lớn cho xã hội.

PGS. TS. Nguyễn Hữu Huân, chuyên gia kinh tế cho biết thêm, nhiều dự án được ngân hàng tài trợ vốn để triển khai khi chưa hoàn chỉnh về mặt pháp lý, dẫn đến tình trạng cư dân về ở 4 - 5 năm chưa có sổ hồng, cư dân muốn bán không được, muốn dùng tài sản đi thế chấp để vay lấy vốn làm ăn cũng không xong. Thậm chí, có trường hợp chủ đầu tư vừa bán nhà cho người dân nhưng lại dùng sổ chung của dự án đi thế chấp ngân hàng, dẫn đến tranh chấp giữa 3 bên, gây bức xúc trong dư luận.

Thứ tư, không thể không kể đến các chương trình ưu đãi hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc cho người mua nhà trong thời gian phổ biến từ 1 - 3 năm, được áp dụng tại hầu hết các dự án mở bán thời gian qua. Thực tế, khoản hỗ trợ lãi vay này thường được chủ đầu tư cộng gộp vào giá bán sản phẩm, khiến khách hàng tưởng được ưu đãi nhưng thực tế là phải trả số tiền cao hơn.

Khi hết thời gian ân hạn, số tiền gốc và lãi phải trả tăng đột biến, nhiều khách hàng không chuẩn bị kịp tài chính dễ rơi vào rủi ro nợ xấu. Đặc biệt, trên thị trường hiện nay có nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn với kỳ vọng lướt sóng. Nhìn lại những giai đoạn thị trường trầm lắng, có thể thấy cái giá phải trả không hề nhỏ: Nhiều người rơi vào cảnh nợ chồng nợ, mất khả năng trả lãi, thậm chí chấp nhận “cắt lỗ” sâu để thoát hàng.

Thêm vào đó, mặc dù không áp dụng mức trần tín dụng riêng cho lĩnh vực bất động sản, Ngân hàng Nhà nước vẫn kiểm soát chặt dòng vốn này thông qua nhiều công cụ gián tiếp. Trong đó, chỉ tiêu sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn được khống chế ở mức tối đa 30% nhằm hạn chế rủi ro kỳ hạn và đảm bảo an toàn hệ thống. Cơ quan quản lý cũng theo dõi sát diễn biến cho vay bất động sản tại từng tổ chức tín dụng, đồng thời đưa ra cảnh báo đối với những ngân hàng có tỷ trọng tín dụng cao hoặc tiềm ẩn rủi ro mất cân đối. Để "lách luật", theo các chuyên gia, không loại trừ khả năng một số ngân hàng chủ động tăng vốn điều lệ để cải thiện hệ số an toàn vốn, qua đó mở rộng "room" cho vay - bao gồm cả lĩnh vực bất động sản.

Chưa kể, trên thực tế, nhiều ngân hàng thương mại duy trì “mối thân quen” với một vài chủ đầu tư, xếp vào danh mục được ưu tiên tài chính. Mối quan hệ này được ví như “cuộc trao đổi lợi ích hai chiều”. Về phía ngân hàng, việc gắn bó với một vài chủ đầu tư lớn giúp họ kiểm soát rủi ro tốt hơn nhờ hiểu rõ năng lực tài chính và hồ sơ pháp lý của dự án, đồng thời tận dụng lượng khách hàng mua nhà để mở rộng dư nợ bán lẻ. Bên cạnh nguồn thu từ lãi vay, ngân hàng còn hưởng phí dịch vụ bảo lãnh, quản lý dòng tiền… và các gói bảo hiểm đi kèm, do đó bất động sản được coi là đối tượng cho vay vừa an toàn vừa sinh lợi ổn định. 

Ở chiều ngược lại, chủ đầu tư được tiếp cận nguồn vốn ngân hàng nhanh và linh hoạt hơn, được hỗ trợ bảo lãnh tài chính, giải ngân cho người mua nhà, qua đó tăng uy tín, đẩy nhanh tiến độ bán hàng và giảm áp lực vốn tự có. Mối quan hệ này nếu không được kiểm soát tốt - dựa trên sự tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành, mà tiềm ẩn tình trạng lợi ích nhóm hoặc "lách luật" sẽ tác động không nhỏ tới thị trường và gây rủi ro lớn cho hệ thống ngân hàng. 

Không chỉ vậy, mới đây, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh Khu vực 2 đã cảnh báo các rủi ro pháp lý, tín dụng và uy tín có thể phát sinh từ hoạt động cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận giữa khách hàng và các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản. Từ đó phơi bày một biến tướng khác là thay vì giải ngân khi dự án đủ điều kiện pháp lý, nhiều khoản vay lại được cấp ngay từ giai đoạn “trên giấy” - tài sản chưa hình thành, thậm chí chỉ tồn tại dưới dạng thỏa thuận giữ chỗ hoặc hợp đồng đặt cọc sơ khởi.

Theo cảnh báo của Ngân hàng Nhà nước, hình thức này có thể ảnh hưởng xấu đến cả ba bên ngân hàng, khách hàng lẫn doanh nghiệp: Rủi ro pháp lý và tranh chấp hợp đồng do vi phạm quy định pháp luật; nguy cơ nợ xấu và thiệt hại tài chính nếu dự án chậm triển khai hoặc không đủ điều kiện bán hàng.

Từ những biến tướng kể trên có thể thấy, dòng vốn tín dụng bất động sản đang đứng trước ranh giới mong manh giữa động lực tăng trưởng và rủi ro hệ thống. Khi quan hệ “cộng sinh” giữa ngân hàng và doanh nghiệp địa ốc thiếu minh bạch, dòng tiền dễ bị bóp méo, mục tiêu phát triển bền vững bị che lấp bởi những cuộc đua lợi nhuận ngắn hạn.

Càng nguy hiểm hơn nếu một phần vốn ngân hàng - vốn được kỳ vọng tiếp sức cho sản xuất, chuyển đổi xanh và tăng năng suất nền kinh tế - lại “quay vòng” vào các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, thậm chí chỉ mới nằm trên giấy. Lúc này, câu hỏi đặt ra là: Khi “bong bóng” giá trị tài sản bắt đầu phình to trở lại, chu kỳ tiền “rẻ” dần khép lại, liệu thị trường bất động sản có đứng trước nguy cơ sa vào “vũng lầy” khủng hoảng như giai đoạn cách đây 3 năm?

Trước những lo ngại về việc tín dụng bất động sản đang “phình to” nhanh chóng, Ngân hàng Nhà nước cho biết, tỷ lệ nợ xấu hiện chỉ ở mức 2,43%. Các nhà băng cũng khẳng định, mức độ rủi ro vẫn đang nằm trong tầm kiểm soát. Ở mặt tích cực, việc bơm mạnh vốn tín dụng đã và đang tạo ra những chuyển động phục hồi mạnh mẽ cho thị trường bất động sản trong 2 năm qua. 

Tuy nhiên, nhiều báo cáo và chuyên gia đã đưa ra cảnh báo về những nguy cơ có thể xảy ra nếu như không có sự kiểm soát, điều tiết hợp lý dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Theo đó, sẽ rất dễ gây ảnh hưởng trực tiếp đến mục tiêu phát triển bền vững và ổn định của thị trường địa ốc nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Thực tế cũng cho thấy, chính sách đẩy mạnh tín dụng để thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng không còn phù hợp, vốn ngân hàng không phải là "phương thuốc chữa bách bệnh". Trong 9 tháng đầu năm 2025, lượng tín dụng vào thị trường bất động sản rất lớn nhưng không ít doanh nghiệp trong ngành vẫn khát vốn, thanh khoản dù có cải thiện nhưng không đồng đều ở mọi phân khúc. Tính đến tháng 6/2025, hàng tồn kho đạt khoảng 570.000 tỷ đồng, mức cao nhất 20 năm qua, tập trung ở nhóm doanh nghiệp lớn.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản đang phát triển thiếu lành mạnh và bền vững, mà biểu hiện là giá nhà quá cao, không phù hợp với nhu cầu ở thực và đầu tư bền vững của người dân. Nguồn cung mới, nổi bật là phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn ghi nhận đơn giá vượt mốc 100 triệu đồng/m2. Theo nhiều thống kê, giỏ hàng sản phẩm này chủ yếu phục vụ cho giới đầu tư, đầu cơ bất động sản với tỷ lệ 70 - 80%, trong đó phần nhiều là sử dụng đòn bẩy tài chính.

TS. Lê Duy Bình - Giám đốc Economica Việt Nam cho biết: “Trong mọi thị trường thì yếu tố đầu cơ và động cơ đầu cơ luôn tồn tại. Đầu cơ khác với đầu tư. Chính sách của các nước thường khuyến khích đầu tư chứ không phải là đầu cơ. Đầu tư ở mức độ vừa phải có tác dụng tốt để kích thích sự phát triển thị trường bất động sản nhưng đầu cơ để găm giữ đất đai, nhà ở mà không đưa vào sử dụng hay dùng đòn bẩy tài chính một cách vô tội vạ thì không được khuyến khích”.

Cảnh báo hệ quả, PGS. TS. Phạm Thế Anh cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đối mặt với nguy cơ lớn nếu dòng vốn tiếp tục chảy vào các hoạt động đầu cơ thay vì sản xuất và đổi mới. Tình trạng này nếu kéo dài có thể góp phần đẩy giá nhà tiếp tục tăng cao vượt xa thu nhập của người dân, dẫn đến bong bóng giá tài sản, gây bất ổn vĩ mô với những hệ lụy như lạm phát hay mất giá tiền tệ.

Với tốc độ mở rộng như hiện tại, giới chuyên môn dự báo tăng trưởng tín dụng cả năm 2025 không khó để cán mốc 19 - 20% - mức tăng được đánh giá là phù hợp với tốc độ tăng trưởng GDP và mức độ lạm phát, chưa đến mức báo động. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhấn mạnh, mức tăng trưởng tín dụng này chỉ an toàn trong điều kiện dòng vốn được nắn vào lĩnh vực ưu tiên, chứ không phải chủ yếu chảy vào các kênh đầu cơ.

Việt Nam đã có bài học cho riêng mình khi ở giai đoạn 2006 - 2010, tăng trưởng tín dụng trung bình đạt 36%/năm, thậm chí ghi nhận đỉnh ở năm 2017 với mức tăng 51,54%. Tỷ lệ tín dụng/GDP cũng nhảy vọt từ 60,6% năm 2005 lên 106,6% năm 2010.

Lúc này, dòng vốn tín dụng cũng chảy vào những lĩnh vực có mức độ rủi ro cao, dẫn đến cuộc đua lãi suất và sự leo thang của nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Hệ lụy lớn nhất là việc mất kiểm soát về chất lượng tín dụng và bất ổn kinh tế vĩ mô, lạm phát đạt đỉnh 19,89% vào năm 2008 và kéo dài ở mức hai con số cho đến năm 2011.

Bày tỏ sự lo ngại về hiệu quả sử dụng dòng vốn tín dụng, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho biết, đến năm 2025 đã bắt đầu xuất hiện dấu hiệu “thâm dụng vốn” trở lại. Cụ thể, nếu tín dụng toàn nền kinh tế tăng 16% và GDP đạt 8% như mục tiêu của Chính phủ, thì cần 2 đồng tín dụng mới tạo ra 1 đồng GDP, mức ngấp nghé thâm dụng.

Nếu tăng trưởng GDP chỉ đạt 6,5% như dự đoán gần đây của IMF và World Bank, thì phải dùng tới 2,5 đồng tín dụng để tạo ra 1 đồng tăng trưởng GDP, cho thấy hiệu quả sử dụng vốn đang giảm rõ rệt.

“Nếu Chính phủ điều chỉnh tăng tín dụng lên 20% để vực dậy nền kinh tế, trong đó có bất động sản, thì chúng ta đã đặt một chân vào giai đoạn thâm dụng vốn. Xét riêng trong lĩnh vực bất động sản, tình hình đã đến lúc báo động: Tín dụng tăng khoảng 20% nhưng tăng trưởng thực lĩnh vực này chỉ 3 - 4%, tức phải dùng 5 - 6 đồng tín dụng mới tạo ra 1 đồng tăng trưởng. Đây là dấu hiệu thâm hụt vốn lớn, cho thấy hiệu quả tín dụng thấp và nguy cơ bong bóng. Nếu xu hướng này kéo dài, thị trường có thể lặp lại kịch bản đổ vỡ và đóng băng tương tự giai đoạn 2012”, TS. Đinh Thế Hiển cảnh báo.

Nếu Chính phủ điều chỉnh tăng tín dụng lên 20% để vực dậy nền kinh tế, trong đó có bất động sản, thì chúng ta đã đặt một chân vào giai đoạn thâm dụng vốn. Xét riêng trong lĩnh vực bất động sản, tín dụng tăng khoảng 20% nhưng tăng trưởng thực lĩnh vực này chỉ 3 - 4%, tức phải dùng 5 - 6 đồng tín dụng mới tạo ra 1 đồng.

TS. Đinh Thế Hiển

Trong tháng 10, hàng loạt ngân hàng thương mại đã có động thái liên tục điều chỉnh tăng lãi suất huy động, nhằm ứng phó với áp lực lạm phát, cân đối nguồn vốn trung - dài hạn, giữ chân dòng tiền trước những biến động về tỷ giá. Điều này đồng nghĩa với việc, chu kỳ "tiền đắt" được dự báo sắp quay trở lại. Ở góc độ điều hành, có thể thấy chính sách tiền tệ đang được điều chỉnh linh hoạt, vừa hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng, vừa kiểm soát rủi ro lạm phát và ổn định vĩ mô.

Về việc có thể xảy ra kịch bản tăng lãi suất huy động để kiềm chế lạm phát, theo TS. Nguyễn Hữu Đại - giảng viên Khoa Tài chính - Học viện Ngân hàng nhấn mạnh, cần tránh điều hành chính sách tiền tệ một cách “giật cục” khiến nền kinh tế đối mặt với cú sốc lớn. Phải có lộ trình phù hợp, các thông điệp minh bạch cùng hệ thống cảnh báo sớm các biến động kinh tế để điều chỉnh dần dần và giúp các đối tượng như ngân hàng, doanh nghiệp, người dân có sự chuẩn bị.

Ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng VIRES cũng cho rằng, việc điều hành chính sách cần thận trọng để tránh rơi vào vòng xoáy “nới - siết” tín dụng quá nhanh, ảnh hưởng đến tâm lý thị trường bất động sản vốn rất nhạy cảm trước các tín hiệu chính sách.

Thực tế, chúng ta đã có bài học đắt giá khi trong giai đoạn năm 2022 - 2023, Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng với một số phân khúc bất động sản rủi ro cao và có tỷ lệ đầu cơ lớn. Song, tác động lại lan sang cả nhóm có nhu cầu ở thực do lãi vay tăng đáng kể, cao nhất lên tới 13%/năm. Thị trường lập tức rơi vào trầm lắng: Chủ đầu tư không thể triển khai dự án, thanh khoản sụt giảm, người mua oằn mình vì lãi cao, nhiều người phải chấp nhận bán tháo cắt lỗ do không gánh nổi khoản nợ hằng tháng.

Hay kinh nghiệm “xương máu” từ thị trường bất động sản Trung Quốc cũng đặt ra nhiều bài học cho Việt Nam. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, Chính phủ Trung Quốc đã ban hành chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm siết tín dụng vào bất động sản. Khi đó, chỉ khoảng 6% số doanh nghiệp đáp ứng được yêu cầu, khiến phần lớn chủ đầu tư lập tức mất khả năng vay vốn, hàng loạt dự án phải dừng thi công, trong đó riêng “gã khổng lồ” Evergrande đã có gần 800 dự án tại hơn 200 thành phố bị đình trệ.

Hệ quả của việc chặn đứng đột ngột "con tàu đang lao nhanh" là sự sụp đổ và đóng băng của thị trường: Giá nhà giảm mạnh, doanh nghiệp vỡ nợ hàng loạt, các chủ nhà phải bán tháo tài sản do không gánh nổi áp lực tài chính…

Bất động sản không chỉ chiếm 1/3 nền kinh tế Trung Quốc mà còn là động lực kéo theo toàn bộ hệ thống kinh tế - tài chính, lúc này càng cho thấy sức ảnh hưởng của mình. Sau đó, để khắc phục hậu quả, Chính phủ nước này công bố một loạt biện pháp thúc đẩy hoạt động cho vay, phát hành trái phiếu và cổ phiếu cho các công ty bất động sản, đồng thời điều chỉnh các quy định tài chính và sử dụng vốn để giúp doanh nghiệp địa ốc hoàn thành các dự án dang dở.

Tuy nhiên, những nỗ lực ấy là chưa đủ để “vực” thị trường thoát khỏi khủng hoảng. Tình trạng trì trệ đã kéo dài sang năm thứ 5 và chưa có dấu hiệu phục hồi đáng kể. 

Với Việt Nam, bất động sản là lĩnh vực có sức lan tỏa mạnh mẽ, ảnh hưởng trực tiếp đến hơn 40 ngành nghề khác trong nền kinh tế. Chính vì vậy, như nhiều chuyên gia khuyến nghị, thay vì “siết đồng loạt”, cần có chính sách “nắn dòng” để vốn tín dụng chảy đúng vào phân khúc phục vụ ở thực, đầu tư thực, thông qua đó vừa đảm bảo ổn định vĩ mô, vừa duy trì động lực tăng trưởng. Cụ thể, chính sách tín dụng và lãi suất trong lĩnh vực bất động sản phải có sự phân định về mục đích sử dụng dòng vốn, đối với cả cá nhân lẫn doanh nghiệp.

Hiện nay, tình trạng “cào bằng”, thiếu phân loại khiến cho mỗi khi tín dụng được nới lỏng hay lãi suất giảm, dòng vốn lại có xu hướng chảy mạnh vào bất động sản mang tính đầu cơ thay vì phục vụ nhu cầu ở thực, được xem là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao bất thường trong thời gian qua.

Mới đây, với mục đích kiềm chế giá nhà và hạn chế đầu cơ bất động sản, Bộ Xây dựng đã đề xuất áp dụng hạn mức cho vay từ giảm dần 50% - 30% đối với các khoản vay mua nhà thứ hai, thứ ba.

Theo PGS. TS. Phạm Thế Anh, bên cạnh hạn mức vay, có thể áp dụng đồng thời cả chính sách lãi suất có phân loại. Cụ thể, những người lao động thu nhập trung bình tiếp cận gói vay để mua căn nhà thứ nhất, lãi suất phải áp dụng thấp, chỉ khoảng 4 - 5%/năm. Còn những người vay để mua căn nhà thứ hai, thứ ba… thì phải chịu lãi suất khác theo dạng lũy tiến.

“Tương tự với doanh nghiệp, nếu vay tiền phát triển một dự án bất động sản mà chưa hoàn thành đã tiếp tục vay, găm giữ dự án khác thì phải chịu mức lãi suất khác. Bên cạnh đó cần áp dụng mức lãi suất ưu đãi và ưu tiên nguồn vốn cho những chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền.

Nếu không có sự khác biệt thì việc triển khai NOXH, nhà ở giá rẻ không hấp dẫn do lợi nhuận thấp. Nếu được hỗ trợ thì có thể sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư làm nhà giá ở phù hợp do phân khúc này dễ thanh khoản, tỷ lệ hấp thụ nhanh hơn”, PGS. TS. Phạm Thế Anh đề xuất.

Thực tế, trước áp lực rủi ro ngày càng lớn từ thị trường bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 14/2025/TT-NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng thương mại và chi nhánh ngân hàng nước ngoài - được xem như “bộ lọc mới” của tín dụng bất động sản.

Thông tư mang đến ba thay đổi quan trọng. Thứ nhất, điều chỉnh cách xác định tài sản có rủi ro, trong đó nhấn mạnh đến mục đích sử dụng vốn vay thay vì chỉ dựa vào hình thức hoặc loại tài sản bảo đảm như trước, giúp phản ánh sát thực tế tín dụng bất động sản hơn và hạn chế tình trạng “lọt lưới” phân loại.

Thứ hai, bổ sung khái niệm “tài sản bảo đảm đủ tiêu chuẩn” và “chưa đủ tiêu chuẩn”. Những tài sản có pháp lý hoàn chỉnh được hưởng hệ số rủi ro thấp, trong khi tài sản hình thành trong tương lai hoặc chưa hoàn thiện pháp lý sẽ bị áp hệ số cao hơn. Cơ chế này buộc ngân hàng phải bám sát tiến độ pháp lý của dự án, đồng thời tạo áp lực để doanh nghiệp sớm hoàn thiện hồ sơ, qua đó giảm rủi ro dây chuyền.

Thứ ba, thay vì chỉ xem xét LTV (tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản) và DSC (tỷ lệ thu nhập trên nợ phải trả), Thông tư 14 chuyển trọng tâm sang nguồn trả nợ. Nếu dòng tiền trả nợ đến từ chính bất động sản thế chấp, khoản vay được xếp vào nhóm rủi ro cao. Ngược lại, nếu nguồn trả nợ ổn định từ lương hoặc hoạt động kinh doanh khác, rủi ro giảm xuống. Cách tiếp cận này tiệm cận chuẩn Basel III, giúp đánh giá chất lượng tín dụng sát thực tế hơn.

Ngoài ra, Thông tư 14 nâng hệ số rủi ro tối đa 200% với khoản vay kinh doanh bất động sản, trong khi nhà ở xã hội chỉ còn 20 - 50%, hướng dòng vốn vào nhu cầu ở thực.

Song song, NHNN tiếp tục tăng cường thanh tra, giám sát và triển khai các gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, thực hiện theo chỉ đạo của Chính phủ.

Đề cao vai trò của tổ chức này trong việc điều hành chính sách tiền tệ, PGS. TS. Phạm Thế Anh cho rằng, Ngân hàng Nhà nước cần được trao quyền độc lập trong việc thực thi/theo đuổi các mục tiêu được Quốc hội giao, tránh các sức ép trong điều hành chính sách khi phải theo đuổi quá nhiều mục tiêu mâu thuẫn nhau. Cụ thể, NHNN sẽ chủ động điều hành chính sách tiền tệ, kiểm soát tăng trưởng cung tiền ở mức hợp lý để tránh tạo ra các cú sốc lạm phát và bong bóng bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước cần được trao quyền độc lập trong việc thực thi/theo đuổi các mục tiêu được Quốc hội giao, tránh các sức ép trong điều hành chính sách khi phải theo đuổi quá nhiều mục tiêu mâu thuẫn nhau.

PGS. TS. Phạm Thế Anh

Trên thực tế, nhận thấy rủi ro tiềm ẩn khi rót lượng lớn vốn vào thị trường bất động sản, một số ngân hàng bắt đầu chuyển hướng chiến lược. Mới đây, lãnh đạo Ngân hàng Techcombank cho biết đơn vị này đang hướng đến đẩy mạnh các sản phẩm tín chấp với nền lãi suất cao hơn, qua đó góp phần cải thiện NIM của ngân hàng, đặt mục tiêu đưa mảng cho vay bất động sản về chiếm khoảng 22% tổng mức cho vay.

Kết quả kinh doanh quý III của nhà băng này cho thấy, tỷ trọng cho vay bất động sản trong danh mục khách hàng doanh nghiệp ở mốc 58%, giảm nhẹ so với mức 59% ghi nhận trong 6 tháng đầu năm. Trong khi đó, phân khúc cho vay mua nhà vẫn là mảng chủ lực với mức tăng trưởng 14% cho cả cho vay mua nhà sơ cấp và thứ cấp.

Hay lãnh đạo ngân hàng MBBank cũng khẳng định, không vì tăng trưởng nóng mà nới chuẩn cho vay: “Ngân hàng tập trung vốn cho bất động sản khu công nghiệp, đặc biệt là các dự án thu hút FDI. Đối với bất động sản thương mại, MBBank thiết lập hạn mức cho vay hằng năm, gắn trách nhiệm quản trị rủi ro với từng danh mục”.

Như vậy có thể thấy, những cái tên dẫn đầu trong khối ngân hàng thương mại về dư nợ tín dụng bất động sản đã thể hiện sự chuyển mình trong hướng đi, giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng bất động sản. Dù vậy, "tất cả những nỗ lực của riêng ngành ngân hàng sẽ chỉ như muối bỏ bể nếu như thiếu sự điều tiết của Nhà nước thông qua các cơ chế, chính sách được thiết kế tổng thể và cặn kẽ, đặc biệt là yêu cầu cấp bách cần tái cấu trúc thị trường vốn để giảm áp lực cho dòng vốn tín dụng và chính sách tiền tệ", ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường Bất động sản Việt Nam (VIRES) nhìn nhận. 

Thực tế, không chỉ bất động sản là lĩnh vực cho vay ưa thích của các ngân hàng, mà bản thân ngành địa ốc cũng đang phụ thuộc chủ yếu vào dòng vốn tín dụng, tạo ra tình trạng thiếu cân xứng của thị trường vốn. Kênh trái phiếu và cổ phiếu chưa trở thành kênh cung ứng vốn dài hạn do thiếu khung pháp lý và niềm tin của thị trường. Các kênh token hóa tài sản, quỹ… còn tương đối mới mẻ ở Việt Nam. Tuy nhiên, mỗi kênh vốn đều có triển vọng riêng, có thể phát triển nếu được hỗ trợ và quan tâm đúng mức.

Đầu tiên là trái phiếu. Sau giai đoạn khủng hoảng niềm tin 2022 - 2023, kênh trái phiếu bất động sản đang dần lấy lại vai trò trong cấu trúc vốn của thị trường. Báo cáo quý III/2025 của Bộ Xây dựng cho biết, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã vươn lên vị trí thứ hai về khối lượng phát hành, chiếm khoảng 19% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, sự phục hồi này vẫn còn mong manh và đối mặt với nhiều thách thức.

Cụ thể, áp lực đáo hạn đang rất lớn. Theo số liệu của HNX, chỉ riêng trong năm 2025, hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đến hạn, trong đó phần lớn thuộc nhóm bất động sản. Nhiều doanh nghiệp phải tìm cách gia hạn, hoán đổi tài sản hoặc vay ngắn hạn để “vá” dòng tiền, cho thấy khả năng tự cân đối vốn vẫn yếu.

Bên cạnh đó, chất lượng phát hành chưa cải thiện rõ rệt. Phần lớn trái phiếu bất động sản hiện vẫn là phát hành riêng lẻ, công bố thông tin hạn chế, thiếu xếp hạng tín nhiệm và chưa minh bạch về mục đích sử dụng vốn. Điều này khiến nhà đầu tư tổ chức e dè, còn nhà đầu tư cá nhân vẫn thận trọng sau cú sốc niềm tin những năm trước.

Chưa kể, khung pháp lý, cơ chế giám sát và xử lý khủng hoảng trên thị trường trái phiếu vẫn chưa đồng bộ, hoàn chỉnh, dẫn tới khoảng trống trong kiểm soát phát hành, đánh giá rủi ro và thực thi biện pháp bảo vệ nhà đầu tư khi sự cố xảy ra.

Do đó, theo ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng VIRES, muốn biến trái phiếu thành nguồn vốn trung và dài hạn bền vững cho bất động sản, cần siết chặt điều kiện phát hành, nâng chuẩn minh bạch và đặc biệt là xếp hạng tín nhiệm độc lập, khuyến khích nhà đầu tư tổ chức tham gia, đồng thời hoàn thiện khung pháp lý xử lý các vấn đề liên quan đến đáo hạn và tái cấu trúc nợ.

Thứ hai, thị trường cổ phiếu. Đây được xem là kênh dẫn vốn quan trọng trong nền kinh tế; tuy nhiên, với lĩnh vực bất động sản, vai trò của kênh này vẫn còn khá mờ nhạt. Nhiều doanh nghiệp địa ốc niêm yết chủ yếu huy động vốn ngắn hạn hoặc xoay vòng dòng tiền thay vì phát triển vốn dài hạn để triển khai dự án. Một phần nguyên nhân là niềm tin nhà đầu tư chưa hồi phục hoàn toàn sau giai đoạn khó khăn 2022 - 2023, khi nhiều mã bất động sản mất thanh khoản rõ rệt.

Triển vọng đang mở ra khi thị trường chứng khoán Việt Nam mới đây được nâng hạng từ “cận biên” lên “mới nổi”, tạo tiền đề phát triển thành kênh huy động vốn chủ lực cho nền kinh tế, trong đó có bất động sản. Khi đó, các quỹ ETF và quỹ đầu tư toàn cầu sẽ mở rộng danh mục, kéo theo dòng vốn ngoại hàng chục tỷ USD có thể chảy vào thị trường.

Ông Bùi Hoàng Hải, Phó Chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC) nhận định, nâng hạng không phải là đích đến cuối cùng, mà là cột mốc quan trọng mở ra nhiều cơ hội mới cho nền kinh tế Việt Nam. Kênh vốn chứng khoán có thể thu hút vốn ngoại lớn hơn, buộc doanh nghiệp bất động sản niêm yết phải nâng chuẩn minh bạch, quản trị và công bố thông tin - qua đó góp phần lành mạnh hoá thị trường.

Thứ ba là các quỹ đầu tư, đặc biệt là quỹ tín thác bất động sản - REITs được kỳ vọng sẽ trở thành một trong những “mạch dẫn vốn dài hạn” thay thế cho tín dụng ngân hàng. Hiện nay, tại Việt Nam mới chỉ có vài quỹ REITs hoạt động như Techcom Vietnam REIT hay Vincom Retail REIT, quy mô nhỏ, thanh khoản thấp và thiếu khung pháp lý khuyến khích nhà đầu tư cá nhân.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu được hoàn thiện khung pháp lý hoàn chỉnh, ưu đãi thuế, đảm bảo tính thanh khoản và công bằng trong giao dịch, quản lý rủi ro và giám sát cũng như nâng cao nhận thức của nhà đầu tư, quỹ REITs có thể giúp người dân đầu tư vào bất động sản mà không cần sở hữu trực tiếp, đồng thời tạo nguồn vốn ổn định cho doanh nghiệp phát triển dự án.

Thứ tư là vốn FDI và vốn ngoại. Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, một số phân khúc bất động sản có sự khởi sắc là căn hộ dịch vụ, bất động sản công nghiệp, thương mại văn phòng nhờ sự tăng trưởng của dòng vốn FDI. Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Tài chính, tính 9 tháng đầu năm, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút gần 2,5 tỷ USD vốn đăng ký mới, chiếm 20,7% tổng vốn đầu tư.

Đây cũng là kết quả của xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng, mở rộng sản xuất của các tập đoàn đa quốc gia, kéo theo nhu cầu thuê đất công nghiệp và không gian lưu trú, làm việc cho chuyên gia.

Không chỉ dừng ở hoạt động đầu tư trực tiếp, nhiều quỹ đầu tư ngoại còn tìm kiếm cơ hội M&A (mua bán - sáp nhập) với các chủ đầu tư trong nước, đặc biệt là những dự án đã có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt nhưng thiếu nguồn lực triển khai. Các thương vụ hợp tác hoặc rót vốn này không chỉ giúp dự án “hồi sinh”, mà còn góp phần nâng chuẩn quản trị và tính minh bạch của thị trường. Dữ liệu từ Grant Thornton cho thấy, trong tháng 7/2025, thị trường M&A Việt Nam có 7 thương vụ bất động sản với tổng giá trị giao dịch đạt trên 483 triệu USD, đứng đầu và chiếm 62% tổng giá trị giao dịch các thương vụ trong tháng.

Song song đó, dòng vốn ngoại hối cũng được đánh giá là nguồn lực tiềm năng cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các nhà đầu tư ngoại thường đặt ra tiêu chuẩn cao về tính pháp lý, mức độ hoàn thiện của dự án và khả năng khai thác ngay. Do đó, chỉ những doanh nghiệp có năng lực triển khai và hồ sơ minh bạch mới thực sự tiếp cận được nguồn vốn này.

Thứ năm, token hóa tài sản được xem là xu hướng mới trên thế giới, cho phép chia nhỏ quyền sở hữu bất động sản thành các “token” kỹ thuật số có thể giao dịch. Tại Việt Nam, dù chưa có hành lang pháp lý rõ ràng, nhưng một số doanh nghiệp đã thử nghiệm hình thức sơ khai dưới dạng “suất đầu tư” từ năm 2022, cho phép nhiều nhà đầu tư cùng góp vốn và chia lợi nhuận theo tỷ lệ. Tuy nhiên, do thiếu quy định quản lý, định danh tài sản và bảo vệ nhà đầu tư, mô hình này tiềm ẩn rủi ro, tương tự trái phiếu riêng lẻ giai đoạn 2021 - 2022 nếu không được kiểm soát chặt.

Tựu trung, mỗi kênh vốn đều có ưu và nhược điểm riêng. Việc hoàn thiện cơ chế hỗ trợ, khung pháp lý đồng bộ cho các kênh vốn này sẽ là bước quan trọng để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, hướng tới một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và cân bằng hơn. TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh: “Nếu không đa dạng hóa kênh vốn, bất động sản sẽ mãi xoay quanh vòng tròn phụ thuộc vào ngân hàng. Đó là điều nguy hiểm cho cả thị trường lẫn hệ thống tài chính”.

***

Như vậy, về tổng thể, chính sách tiền tệ cần được sử dụng đúng chức năng, nhiệm vụ chính là ổn định kinh tế vĩ mô, tức là nới lỏng khi nền kinh tế rơi vào khó khăn/suy thoái và thắt chặt khi nền kinh tế tăng trưởng nóng, có dấu hiệu mất ổn định kinh tế vĩ mô. Theo đó, lãi suất phải được sử dụng linh hoạt để đạt được vai trò bình ổn này, chứ không phải chỉ có giảm hay giữ nguyên bất chấp những sức ép về lạm phát, tỷ giá, hay bong bóng tài sản. 

Chính vì thế, việc bình ổn thị trường bất động sản, giảm sức nóng của tín dụng hay giá nhà, không thể chỉ phụ thuộc vào chính sách tiền tệ. Việc điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt ắt sẽ có tác động đến thị trường bất động sản nếu thị trường vẫn phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng - khi "tiền rẻ" thì vay bất chấp, khi "tiền đắt" - thanh khoản gãy thì nhận lãnh rủi ro. 

Điều mấu chốt, thay vì tập trung dồn trọng tâm vào việc kiểm soát tín dụng bất động sản, cần giảm sức hấp dẫn của kênh đầu cơ bất động sản và tăng sức hấp dẫn, hướng dòng tiền vào khu vực sản xuất - kinh doanh. Muốn vậy, cần kết hợp đồng bộ các công cụ tài khoá và thuế, như đánh thuế cao với giao dịch ngắn hạn, nâng thuế giữ đất bỏ hoang, đồng thời mở rộng ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội, dự án xanh... Khi lợi nhuận đầu cơ không còn vượt trội so với chi phí vốn vay, thị trường sẽ tự điều chỉnh theo hướng bền vững và lành mạnh hơn.

Bên cạnh đó, tiếp tục đẩy mạnh hoàn thiện thể chế, chuẩn hóa khung pháp lý, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai - nhà ở minh bạch, các cơ chế giám sát và cảnh báo rủi ro… Ông Bùi Văn Doanh nhấn mạnh, nếu chỉ thực hiện riêng lẻ một vài biện pháp rời rạc, thiếu sự phối hợp tổng thể và quyết liệt của các bên, hậu quả có thể trở nên nghiêm trọng hơn, gây ra tác dụng phụ đối với thị trường, trong khi những vấn đề gốc rễ không được giải quyết triệt để. 

"Nếu không kết hợp với những giải pháp khác trong điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản, kịch bản cũ có thể sẽ lặp lại mỗi lần tăng hay giảm lãi suất điều hành. Việc kiểm soát tín dụng theo đó cũng không thực chất, khi thực tế đã chứng minh, dòng tiền vẫn sẽ chảy vào đầu tư kinh doanh bất động sản trong giai đoạn lãi suất rẻ, còn người vay mua nhà ở thực thì khó tiếp cận do giá nhà cao ngoài tầm với, không đủ sức để vay. 

Trong khi đó, thông tin về kiểm soát, thắt chặt lãi suất thường có tác động không tốt đến tâm lý thị trường, ảnh hưởng đến thanh khoản và chuyển động của dòng tiền đầu tư. Thị trường bất động sản đã có những giai đoạn trầm lắng, thậm chí đóng băng do niềm tin sụt giảm dưới tác động của thông tin về thắt chặt lãi suất theo kiểu cào bằng", Viện trưởng VIRES khẳng định. 

(1) https://vnexpress.net/chieu-nang-khong-tai-san-vay-hang-tram-ty-cua-trum-bat-dong-san-tp-hcm-4955635.html

(2) https://thanhtra.com.vn/ket-luan-thanh-tra-E17BD7A25/thanh-tra-chinh-phu-cong-khai-ket-luan-thanh-tra-viec-phat-hanh-trai-phieu-doanh-nghiep-fd59d881e.html

(3) https://znews.vn/bong-dang-doanh-nghiep-phia-sau-cac-ngan-hang-post1538614.html